1、“.....做好针对性的准备如果其采用低价入市专案组组织销售策划和工作分工及实施广告公司装饰公司按会议制定的计划提供相关方案专案组在日内提出修改意见并组织召开相关会议专案组确定实施方案和计划相关单位组织实施，开发商协调并作资金支持专案组组织进行效果评估，召开会议，修改存在的问题的方法来配合销控，建议本案采用随行就市的态度以个阶段所推出些房型折扣点和优惠方式不同的方法进行销控，采用增加折扣，价格明升暗降的方法来变相吸引客户但不到万不得以决不可降价，降价会打击客户购房可保值升值的信心，使其观望度增加，并且会对先期已完成的销售带来许多不必要的麻烦。根据工期进程进行的策略调整以上的计划是在样板间卖场包装工地整妆等切跟进配合顺利的条件下进行的，假若其中个环节出现问题，如工期拖延等的情况下，我们认为仓促进入认购期也是有必要的前期进入市场探测市场将有利于开盘前销售策略......”。

2、“.....初定开盘认购，月日打出第期广告。对可能形成有价无市的调整就目前而言，价格仍是客户所最关注的因素，也是个项目能否达到销售目的的决定性因素之。就本项目所定开盘元平米的平均价格而言，仍存在着定的市场空间，但我们的定价能否达到预期目的，能否完成预期的销售，还有待市场的检验。从价格来说我们能否完成，面临着两种压力第，在广告力度广告投放有保证的前提下，市场认为价格偏高，无法达到预期的目的，我们应在维持广告投放的前提下，加大优惠折扣点，公平的讲较低价位的销售实现更现实，高价位的销售则会较为痛苦第二，认购期内，市场竞争情况发生变化，本区域内出现较低价位较大规模社区投放进入市场，建议在其公开发售进入市场时我们销售价格也相应调低，并加大广告投放力度。广告没有达到预期销售目的的调整广告能够有效的传递信息，是有效促销手段......”。

3、“.....广告的投入必须与销售挂钩。现阶段广告的效果有三个，是能否很好地传达本产品的主题概念，包括主要创意设计主题方案表现手法发布版面等二是能否将客户对本产品主题概念的关注，有效地转变为关注康堡花园三实现产品主题卖点有效传达的保证措施与较有创意和发布能力较强的经开发商认可的广告公司保持联系，进行概念方面的有效沟通。与有组织能力的曾举办过各种营销活动的专业公司进行有效沟通也可以与广告公司合二为。由于本楼盘规模较小，广告传递的长期作用将以成本较低的路牌广告和导向路牌广告，针对客户习惯的报纸插页和千人成本较低的广播电台北京交通台为主，在推广的各阶段附以高档直投杂志。在报刊广告的投放上，应适当集中广告投放资金，广告媒体不宜太多时间不宜过长。围绕健康运动为主题推广活动应贯穿于销售过程始末。项目专案组应在每期广告推出后，及时在销售现场进行销售的数据统计整理分析......”。

4、“.....了解各种促销手段的成效性，便于销售调整，必要时进行项目拾遗或产品的重新包装。销售进程的调整按照计划，我方打算在北京的秋季旺销期来临之前，即年月上中旬开盘销售，月间进行约天的推广周期，我们预计开盘后个个月内因为季节和新楼盘的上市项目的主体即将封顶等诸多因素的作用会形成个旺销期即年月中旬至月，然后关注的新鲜点会逐渐减弱，销售会渐入平淡进入年月中旬，由于季节的原因和项目的现房在即，经过市场炒作本项目将进入第二个旺销期，在两个旺销期内，我们计划完成销售总额的。当然，这还需要根据市场竞争的改变随时调整。为加强淡销阶段的销售进程，完成销售目标，我们建议适当加大发展商主管销售经理的折扣点如加大，用灵活的弹性的价格掌握主动，吸引客户成交制定阶段内定房的优惠措施适当加大报刊广告的投放力度为保证均衡出货，调节供求，制造抢购气氛，提高销售速度，把握销售控制......”。

5、“.....整合资源完成销售目标。四销售现场管理销售现场实行销售经理负责制售楼处位置选择建议在南侧加油站位置搭建临时售楼处，售楼处装修要与产品定位风格相致，色彩要有冲击力，最好能有套样板间，样板间装修要体现高档尊贵现代细腻的风格总之，售楼处定要有品位，它是产品品位开发商品位的缩影，正如古语所云窥斑而是全豹。工地包装要与产品定位相吻合各种销售工具要实行统设计与制作，确保按时保质保量完成附建议合作方式独家代理，代理费以为基本标准。二代理期限可根据开发销售进程确定。三具体事项将在合同中详细约定。第章项目区域市场研究区域市场近两年，随着亚洲金融风暴影响的逐渐减弱国家产业政策的部分倾斜人们思想形态的转变及各种利好消息的出台等诸多因素的作用，使得北京房地产市场呈现出建国以来最为活跃的面。来自市房地局的消息称......”。

6、“.....平均每天块以上，创历史新高。另具本公司企划部不完全统计，年北京仅新开楼盘就达余个，平均每小时即出现个新楼盘，大大超过了年个新盘上市的数量，再次冲破历史记录。进入年后，第季度新开盘的项目就达个，平均每天个新楼盘出现，市场呈现出派繁荣景象，同时又孕育着激烈竞争的端倪。康堡花园位于朝阳区工体东路，朝外大街与工体北路之间，隶属于商圈朝外大街商务区东二环商务区使馆区的边缘地带。由于二环周边的土地资源越来越少，故目前其项目周边在售竞争项目并不很多，但是，诸如阳光都市金菲国际公寓华普公寓吉庆里二期等竞争项目体量相对较大销售周期较长售价较高，还是会对本项目的的销售形成阶段性影响。另外，从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的公益广告也会给人留下较深的印象因此，我们建议在公共汽车路康恩专线选取辆汽车进行公交车身广告......”。

7、“.....另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另选择总体费用控制在万元。从客户的工作及交际习惯来考虑针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为采用时间段的电视媒体，比较适宜方面，是由客户的生活习惯决定，另方面，此时间段的些栏目的费用并不贵建议采用些联带地产的综合类节目例如生活速递，此些节目的费用仅为元分钟，广告主题为主推康堡花园的健康工作健康生活，投资空间，计划在年月推出两周费用约万元。从目标受众的阅览媒体方面考虑就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用职业经理人今日民航生活速递目标等白领杂志，报刊运用则首选北京青年报第二媒体选用北京晨报。推广策略通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握推广商住两用房为主，投资小户型为辅的推广原则为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划形象导入期在客户的分期选取上......”。

8、“.....他们是项目投入市场前期最有可能第时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌定在月中下旬卖场建成的同时落实安装，广告牌应由案名及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。在年月份中旬分别导入软广告评论性文章，表达的主题为蓝岛商务中心区将成为商务区及朝外大街商务区的直接纽带健康在工作和生活都不可缺。内部认购期此时期，我们的工作重点是在销售人员在与客户的交谈过程中，通过侧面了解客户对本案的兴趣程度及满意与不满意之处利用模糊价格来揣摩初定的定价格体系在客户心中的作用及认知程度此也是我们市场初探，进行项目侧重点调整所需获得信息的重要来源之。此时应将朝外大街东三环路牌广告到位。销售期每年的月份是房地产消费市场的黄金季节，多年的统计数字表明......”。

9、“.....此段时机我们应紧紧抓住。参加展会的目的并不是要求销售出去多少套房，而是项目展示自身形象的良好机会，借以进行形象推广。我们计划以较好形象参加年月的秋季展会年第次春季展会及年夏季房展会，但参加展会需要注意以下几点参加的展会定要选在国贸，在国贸展会展位已订满的情况下，别处举办的展会宁肯不参加。展位数不应低于个。展位定要做特装，体现出产品的现代时尚风格，避免俗套，吸引参展观众的注意力。三次展会总体费用控制在万元展位费特装费媒介广告计划安排当项目开始推介的时候，为了本案声势的营造及形象传播的迅速推广，我们认为在项目的内部认购期及开盘初期采用报刊广告营造声势，在媒介的选取上，我们建议以选取北京青年报为主，北京晨报为辅当项目开盘个月后适当减少刊登频率针对客户群的变化转而选用例如民航报机票套封职业经理人生活速递目标等高收入者阅读率较高的媒体加大投放力度......”。