1、“.....上海合生商业相关负责人说，中秋国庆双节将至，合生东郊别墅还举办了顶级圈层中秋酒会以答谢客户。合生东郊别墅为高档纯熟别墅社区，地处浦东新区主干道龙东大道沿线，与东郊国宾馆隔路相望，与世纪公园腹背相依，每栋别墅占地约亩，周边拥有成熟生活配套，离内环线浦东机场较近。客源定位通过市场调研分析，结合项目定位，本项目客源为张江高科的企业管理层金桥进出口加工区的企业管理层金融界高管各民营企业董事等高端人士。促销战略端午节小长假，上海高档住宅成交量大幅攀升，其中东郊板块的高端物业合生东郊别墅，因其短短天假期就成交套高端别墅物业的骄人业绩，掀起了上海高端别墅市场成交的小高潮，并再度引起社会各界的广泛关注。根据通知，其他房地产开发项目的最低资本金比例由此前的下调至......”。

2、“.....则为般项目的下限水平。调整固定项目资本金比例，对于投资的吸引力在提高，特别对于些品牌开发商开发的高端别墅，因其地理的稀缺性和品质的难以复制性更吸引了相当的金字塔顶层的客户，他们的身份与地位决定了他们会获取最新的资讯，对市场有非常敏锐的触觉他们有最犀利和挑剔的目光与品位同时他们会选择最佳的时机投资入市，购买自己的物业。合生东郊别墅正是在这样的市场背景下，逆势热销，取得了今年上海高端别墅市场最骄人的业绩。除此之外，作为社会精英和行业翘楚的实业家们，之所以会眼光独到的锁定合生东郊别墅，以致创造出合生东郊别墅持续热销的原因，主要还有以下两点首先合生东郊别墅踞内环，独栋占地亩，具有绝对的投资价值。合生东郊别墅紧邻上海内环线的都市型别墅独栋占地亩以上，在上海这个居住密集的超级大都市......”。

3、“.....占地面积就奠定了顶级别墅的地位和价值基础。同时，合生东郊别墅正对东郊国宾馆，是东郊板块的概念核心，也是东郊板块的名片和主角。虽然，合生东郊别墅没有占据天然的自然水系山脉，但其位居张家浜楔形绿化带内，又紧邻花园宾馆东郊国宾馆旁，依托上海合生东郊别墅项目的营销策划研究天然的植被景观，规划绿化面积在以上，容积率仅为，转身繁华，闹中取静，有很大的升值空间并极具投资价值。其次，合生东郊别墅的品质，会让人见倾心。合生东郊别墅别墅外立面的设计，传承了欧洲文艺复兴时期的建筑风格的宏伟高贵，与海派风格的精巧细致相糅合，运用天然进口的澳洲砂岩去诠释，具有浓厚的文化底蕴和风情。合生东郊别墅的全明式地下空间，全方位体现了豪宅的各种功能。全透明缓坡设计的地下空间......”。

4、“.....向外望去，绿意满盈。利用阳光映射的地下空间，规划属于业主自己的私家会所，室内室外双泳池，健身室，室，酒窖，雪茄吧，对弈室等，实现了地下空间的完美利用。合生东郊别墅的意境，还需身临其境去体验和感悟，作为东郊板块的典范之作，将会继续创造怎样的奇迹，让我们翘首以待,造势活动月日顶级圈层酒会月日，在合生东郊别墅举行了以香径漫步，如诗绽放，品别墅生活为主题的顶级圈层酒会。与会贵宾余组，近百名来宾在阳光明媚的午后，于合生东郊别墅样板区，体验真味别墅生活。来宾身份主要是沪上金融证券行业高管，知名私营企业家，以及世界强高管等。携家眷漫步香径，感受合生东郊别墅内自然的清新，和不着痕迹的奢华，不论如何苛刻的品琢和推敲，都可以完美呈现天然澳洲砂岩的因此，要做好充分的市场调查......”。

5、“.....首先，要了解经济与发展形势房地产市场发展态势。房地产业的发展余个国家和地区的政治经济金融教育和治安社会发展等因素现选址不准和市场定位不当。不少开发公司并没有套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到个项目，总是凭借国土规划税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其查商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视，人们从各个层面积极去探讨它的成因及解决方法，其中有条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出状况都属于比较理想，甚至有些惊喜，可能比想象的更快。应对营销中出现的问题应采取的对策措施针对我国房地产营销中存在的些问题，我认为重点应该在前期策划品牌质量和服务三个方面做工作......”。

6、“.....也会对自己的资金安排和家庭背景状况，觉得可以在合适的时间购买自己所需要的物业。并不是认为整个市场降低，降低只会增加观望的周期，但不会放弃购买别墅的愿望。根据实际销售情况来看，实际高端物业，目前成交是可以带动几个好的别墅项目。大家都算在大东郊的板块在里边，希望起合力把东郊板块做好。高端物业来说不会受到太多关于整个房地产市场大体的影响。因为跟客户交流中间会发现问题，他们会对这个产品做非常明确的安说，目前来说也是非常好的出手机会。因为春节过来以后，到现在目前为止所谓的小阳春，市场整体回暖也好，我们可以非常明显感受到，高端单价超过万元以上，接近万元的成交量慢慢上升。至于说整个大东内，高端的顶级别墅项目已经成为种潮流和趋势......”。

7、“.....以及人们普遍的通胀预期，是这类别墅销售火爆的最大原因，投资者希望通过高档独栋别墅来实现手头资金的保值增值。越是收紧别墅用地，别墅的增值空间在通胀预期下，就越是有空间。房地产营销策划存在的问题面对日益激烈的房地产市场竞争，房地产营销在运作过程中也存在系列的问题，主要表现如下市场营销即推销的认识现在的房地产商仍然停留在市场营销即推销的认识阶段。推销是以我为中心，不管顾客是否需要，是否愿意接受，想方设法把产品推销出去。现代市场营销观念认为，应当从消费者的需求出发，提供多样化的产品或全方位多层次的整合服务已满足消费者的需要。追求房地产商的单赢而不是房地产商与消费者的共同多方赢利许多房地产开发商靠政府机遇或在营销策划上下了功夫把楼盘卖得很好......”。

8、“.....消费者极不满意。个好的房地产产品不应该是发展商单赢，而应该是消费者代理商广告商设计师建筑师土地方按揭银行物业管理方环境协调社会大众艺术形象美生态保持等多角主多赢。房地产营销缺乏独特卖点和创意现代社会已进入系统化多元化网络化整合化非线性自组织权变性的个时代，其最突出的标志是系统化多元化整合化，营销方法论的核心则是非线性自组织。我国许多房地产的营销方式营销策略都是似曾相识，互相拷贝。在房地产产品同质化越来越强的今天，有创新才有市场。卖点即独特销售主题，是营销工作中不可少的个方面。有的房产商四处寻找卖点，结果还是帝王豪宅五星级享受之类的卖点，刻板的克隆。其实，房地产是有着极强的地块个性，在这建的房就是在这建的房，别人想克隆也克隆不了。建材可以类似......”。

9、“.....但独特的地块环境是克隆不出来的。房地产开发商对营销调研重要性缺乏认识许多房地产开发商仍然根据感觉，拍脑袋决策，不进行认真的市场调研，结果设计建造的房屋，只有设计师房产商在那里洋洋自得，但真正放到市场上去销售，却发现并不如想象中得那么顺利，大量楼盘滞销也就更是家常便饭了。对于房地产的调研，固然应包括楼盘本身的地块环境设计师的个性等，比如在户型地段朝向设计风格楼层使用面积偏好等方面。不同的社会阶层会有不同的需求，如果不进行深入的调查与分析，仅凭自己主观臆断，那么最终出来的楼盘销售就很容易出问题了。营销理论与房地产营销实践缺乏结合通观整个房地产的营销策划不难发现，房地产营销理论要么简单的套用市场营销结论，要么以楼盘分析运作例子堆砌而成，而对于市场信息的挖掘与分析加工......”。