1、“.....办公楼用房竣工面积才达万平方米。这种情况到年有较大反弹，当年竣工万平方米，比上年增长。与办公楼供给市场低迷相比，市场对该类用房需求量却持续上升，年办公用房销售面积万平方米，年上升至万平方米，四年增长。在年销售面积比之年又有较大幅度上涨涨幅达到。市场开始出现较大空间，市场价格也将开始回升。随着经济发展，西部大开发深入，办公楼市场需求将会进步加大。物业类型商品房竣工面积办公用房竣工面积需求量模型预测我们运用西方城市与房地产经济相关理论模型对成都市写字楼市场需求进行预测。我们按白领增长率每年递增，而空置率分别按保守和乐观两种态度估计，即分别为和，计算结果如下表显示。成都市写字楼未来需求情况表从预测表中可以看出未来写字楼市场需求区间范围，特别是年到年，写字楼市场每年可吸纳总量在万平方米到万平方米之间，比现在成都市办公用房市场有了很大起色。小结从写字楼市场相关统计数据可看出......”。

2、“.....但供应量增幅更快，仅仅年施工面积就比上年净增加万平方米，相当于成都写字楼市场正常年份市场消化量，故未来两年能将是成都办公物业大量放量时期，市场竞争激烈。时间白领人数增长率方案空置率净吸纳量方案空置率净吸纳量三甲级写字楼客户消费需求特征分析新希望大厦定位为高档甲级写字楼，主力客群为大中型品牌客户。客群描述主要包括外企国内大中型企业知名国企私企合资企业各类金融机构银行保险公司证券公司等。这些企业非常注重品牌树立以及良好办公环境，对办公地点区位软硬件配置交通条件区域配套等要求颇高。客群投资决策因素上述类型企业理想办公场所是交通条件优越区域配套完善能与国际接轨甲级写字楼，而在成都，写字楼普遍存在层高低电梯少且速度慢空调配置不到位车位少物管服务差等缺点，满足前述条件写字楼无疑是凤毛麟角，因而很多有实力企业选择在价格昂贵但服务到位五星级酒店内办公......”。

3、“.....项目针对性优势本项目位于发展非常成熟城南区域，基础设施和配套设施十分完备，高尚住宅小区成片，银行保险证券等金融机构众多，同时也有诸如凯宾斯基等宾馆。项目紧邻人民南路是成都市政府着力打造三条城市南北轴线之，也是成都最有希望轴线之，交通条件和地理位置十分优越，具有发展高档次商务物业基础。城南区域已有威斯顿联邦凯莱帝景等高档次商务地产项目，区域商务地产已有定成熟度，在成都市场认知度较高，目前虽不及市中心川信大厦城市之心时代广场冠城广场开行国际广场等高档次写字楼整体优势，但随着成都组团式发展战略点轴开发战略逐步实施，项目区域将成为最有活力利润为万元，税后净利润为万元，经营期会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率为，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长......”。

4、“.....项目总投资超过三亿元，比全租模式投资有所增加值虽然表明项目投资收益不高，但项目出租物业在经营期净收益率有贡献。总来说，该提案对开发机构资金实力要求较高，同时又使其拥有部分优质物业出租或经营，以获取定长期收益，投资风险在于市场供求竞争状况变化可能使销售速度售价出租率或租金降低。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页租售并举写字楼部分按元平方米定价，按照销售计算，商场及车库全租，商场平均租金元平方米月，车位租金元个月。假设写字间第年预售，第二年销售。财务评估结果从静态指标来看，项目总成本为万元，前十年息税前总利润为万元，经营期会计会计收益率为。从动态指标来看，以贴现率计算净现值为万元，内含报酬率接近于零，比基准贴现率及同行业收益水平低得较多同时，动态投资回收期也超过十年，期限较长当然，上述数据不理想也有出租体量较大原因，因而其经营期会计收益率达到......”。

5、“.....前三年项目现金流量分别为万元万元万元，三年累计现金净流出达万元，对项目开发机构资金实力要求较高，项目主要收益还是要依赖经营期租金收入，因而租金及出租率变化对项目投资回收期及投资收益率影响就显得比较重要。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页全售模式写字间售价为元平方米，商场均价为元平方米根据楼万元平方米，楼万元平方米，楼万元平方米加权平均计算所得，计算过程略，车位售价为万元个，所有物业销售率为。假设写字间第年预售，第二年建成后销售商场车位第二年销售，第三年销售。提案财务评估结果从静态指标来看，项目投资达万元，为几种提案中最大值，但相互间差距并不大息税前利润达万元，税后净利润达万元。从动态指标来看，按利率贴现后项目净现值为万元，内含报酬率为，动态投资回收期为年。小结在全售提案模式下，资金回笼速度快，偿债能力较强，对开发机构资金要求不高，投资收益率较高，提案有定可行度......”。

6、“.....即达到上述结果是基于市场供求关系及特征变化项目竞争力等前提，存在部分不可预知变数，因而假设售价及销售率指标有可能因具体情形变化而向反方向运动，结果就不定是假设那样乐观了。财务评估结论本项目经济价值不错，有定收益前景。相对而言，采取以租赁为主策略可能比较适合本项目具体情况，有利于项目投资方长期收益以及品牌树立。成都汇高行市场研究变化之中，其中变数很多，能否较为准确地预测到未来市场变化将是规避经营风险有效手段，但同时又是难点所在。财务风险本项目总投资约亿元左右，如何确保项目资金平衡，将是决定本项目开发能否顺利进行并取得成功基础。成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页第七章结论及建议结论综合考虑项目区位及交通条件地块特征市场供给与需求特征分析及预测成都经济发展水平及城市发展规划以及项目财务评估结果分析，本项目具备定可行性，但强大市场竞争压力应引起开发机构足够重视......”。

7、“.....由于项目预计建成时期市场供给量较大，销售会遇到定困难，并且项目开发机构资金实力较强，对先期融资问题不大，因而建议采取以租赁为主方案。二存在问题及相应建议虽然项目具有定可行性，但考虑到风险因素和机会成本，以及在城南这个富贾聚居商业发达区域酒店业却并不发达状况，在条件允许前提下，建议开发机构再详细地研究城南酒店业现状及发展特点，然后选择个具有比较优势方案来进行开发，以避免因首因效应而丧失最优决策，从而为投资方提供尽可能大盈利机遇。年月年开始还有略微下降趋势。造成这种现象原因可能有两个其是新开工面积从年万平方米增加到年万平方米，增速较快，在施工面积中占据了部分比例其二是由于财务风险等原因，烂尾后迟迟未复工写字楼较多，从而影响到竣工面积增加。鉴于此，可基本判断成都办公物业供给量将不断加大，市场竞争将会更加激烈，未来两年，成都办公物业市场可能会延续前两年供大于求局面。此外......”。

8、“.....成都市办公物业需求状况指标办公销售面积万办公销售面积比重办公销售金额亿元办公销售金额比重办公空置面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局成都市房管局注年销售面积指预售面积现房销售面积，之前仅指现房销售面积。近年销售面积变动情况从上图可以看出，近四年来成都办公物业销售面积有较大起伏，在经历了年蜜月期后，在年又瞬间跌入冰谷，在第章概要第页第二章项目介绍第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分析与需求预测第页第五章竞争分析第页第六章财务评估及风险分析第页第七章结论及建议第页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,目录第章概要项目名称新希望大厦项目暂名二开发机构四川新希望房地产开发有限公司三建设地点成都市武侯区人民南路四段号四项目性质甲级写字楼五研究范围市场分析与需求预测竞争分析财务评估风险分析等......”。

9、“.....结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业比较分析，估算项目成本费用及收入，进而提供较为客观真实数据及建议，以探讨项目实施各类风险和可行性高低，从而达到为开发机物业开发规划营销管理等环节也愈发成熟。高档物业呈小幅上升态势，并趋于理性发展中国加入以来，国外企业进军国内市场，其雄厚经济基础和对物业质量高标准要求，拉动了国内高档办公物业市场需求。经济发展使国内些公司经济实力得到加强，高档办公物业可满足其提高企业形象展示公司经济实力从而进步拓展公司业务创业需要。基于上述客户状况，越来越多大型实力机构开始投资高档办公物业，以满足租赁需求，此举愈发促进了高档办公物业发展。高档办公物业热销现象在京沪穗等地区格外明显，内陆城市受经济格局所限，相应需求虽有所提升，但尚未构成气候。中高档办公物业市场需求不容忽视信息文明化造就了第三产业繁荣发展......”。