1、“.....但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史原因，定位于城市副中心胜浦，现有商业布局很不合理，缺乏个相对集中商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小，但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这占比中，仍有定水分，有业态只是名义连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点区域......”。

2、“.....把最好地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边城镇相比，有不小差距。经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构，在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等......”。

3、“.....享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市，客房运营费用客房税金销售成本，销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房，。年按商务办公房全部实施销售，销售收入计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为，元第年租赁能产生元净收益，以后每年租金以递增，按租金价格计提税金。预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。地下室半以上也用于商业出租。项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注，注，第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年......”。

4、“.....项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定，万元，万元之间。楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分，万元。项目总建设成本预计为亿元左右。项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本，元年左右。以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。具体收入成本税金现金流量等估算见附件......”。

5、“.....鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房，实施全部销售，预计销售价格为，元，实现销售收入，万元。商铺租赁收入商铺可租赁面积，以及部分地下室可用于租赁。年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入，万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。酒店经营管理收入本项目酒店予充分重视。本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。只有确定合理租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考虑出售部分商业。考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈......”。

6、“.....精心组织规划设计功能定位，加强项目建设管理，抓好宣传策划和营销工作，其经济效益显而易见，且市场前景十分广阔。目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展。七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地面积总建筑面积，。胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇，属吴县。这年......”。

7、“.....胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万目录第部分项目总论项目概况二项目研究目三项目研究前提四项目研究背景第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局三项目平面功能描述指标四项目功能品质五项目实施进度六项目开发方式七项目地块初勘等情况八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策第三部分区域分析项目所在区域发展情况二项目所在区域政策及产业环境第四部分市场分析所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查二所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查三市场价格预测第五部分项目优劣势分析地块特征分析二项目分析三项目定位方案第六部分项目投资收益估算项目投资估算二项目资金筹措三项目收益测算第七部分项目财务分析项目测算期二项目投入估算三项目收入估算四指标分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

8、“.....项目位置四至范围胜浦厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。便利交通条件胜浦地理位置独特，西连苏州市区，南靠苏沪快速公路，北临沪宁高速公路京沪铁路和国道，东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区，有条公交线路直达，距沪宁高速入口，距虹桥机场分钟车程，距浦东机场需分钟车程。投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个，其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家，其中不乏国际知名企业旗舰型企业，如在胜累计投资亿美元金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大耐火材料供应商美国珉泰克公司等。社会事业发展累计建设动迁小区个，开发各类成熟商业网万多平方米，新建绿地多万平方米，绿化覆盖率超过，通过了国家卫生镇考核验收......”。

9、“.....生态环境得到有效保护，生活环境得到显著改善，目前，旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中，胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中......”。