1、“.....相应的拆迁补偿费用计入级开发成本。级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调查评估测算制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的补偿价格，补偿价格进入级开发成本，以更好地体现平等自愿公平的原则。项目实施进度计划为提高效率降低成本加大项目实施力度，本报告按个月的时间安排项目实施进度计划即土地级开发建设期计划。年月开始实施，预计到年月竣工达到各地块三通平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安排如下开发项目进度表单位天月时间项目规划意见书交通影响评价环境影响评价市政咨询方案编制可行性研究报告项目建设用地预审级开发立项办理农转用手续办理征地手续建设用地规划许可证拆迁许可证拆迁拆迁结案市政基础设施建设建设用地批准书土地入市交易资金筹措本项目资金来源为银行贷款资金，自筹。根据市金融业的规定......”。

2、“.....用以支持土地级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。土地销售时间和方式选择本土地级开发项目预计年月竣工后即进入经营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在个月内采用次性出让方式完成上市销售。收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划年月实现回款，年月回款。营销策略加强土地市场营销尽管土地级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知，项目即使完成三通平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市场营销有助于真实体现土地价值最优化的使用土地资源提升政府形象加强政府对土地市场的管理和调控力度。加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销......”。

3、“.....因而通过举办国内外知名专家研讨会或论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划公示，召开市民听证会，完善公众参与专家评审和政府决策，以此来提高本项目的知名度发挥规划的龙头导向和约束作用，实现土地收益的最大化。第六章总投资成本分析本土地级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费拆迁费前期工程费基础设施建设费公共建设费管理费用销售推广费用不可预见费以及财务费用。土地出让金虽然在级开发阶段没有支付，但也应计入总投资进行计算。经测算，本土地级开发项目总投资成本为万元，具体组成见表。表总投资成本估算表序号项目金额万元比例备注征地费二拆迁费三前期工程费四市政设施建设费五地价款楼面毛地价六管理费用七财务费用年利率八销售推广费用九开发期间税费不发生十不可预见费总计开发建设补偿费本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年......”。

4、“.....预计共支付补偿款万元，其中万元用于土地补偿，万元用于人员安置补偿，万元用于果木补偿。劳动力安置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆迁工作。根据与家具厂洽谈的情况，按照平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为元平米，拆迁成本约为万，加上万拆迁和补偿费用的的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为万元。前期工程费前期工程费用主要包括项目申请报告编制费环境影响评价报告编制费交通影响评价报告勘察设计费工程标底编制费招投标管理费工程建设监理费等其它费用。具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议......”。

5、“.....我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作宗地外通路通电通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下前期相关工作该项工作费用约万，其中包含规划和设计费万，水文地质勘察费万。通路通路方案本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电通水和场地平整工作做准备。成本估算预计道路建设成本约万元，道路照明工程成本约万元，通路工程合计万元。通电通电方案本项目未来将由聂各庄变电站提供......”。

6、“.....成本估算通电方案的工程造价约万元。通水给水方案供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为立方米日的水厂远期拟由城市供水管网供水，城市供水管线管径拟按实施，配水管网拟按环状布置。排水方案排水系统近期实施拟采用雨水污水分流的排水体制。度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。远期拟排入聂各庄污水处理厂。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。成本估算给水工程工程预计费用约万元，中水工程约万元，排水工程万元，雨水工程约万元，总成本合计约万元。地块内土地平整平整方案项目地块内的土地平整包括土方回填和场地平整。土方回填的实施包含了现场所需土方的回填外购土方及土方运输。成本估算土方回填工程成本约万元，场地平整成本约万元，合计约万元。综上，市政设施预计总投入成本为万元。地价款根据周边评估项目的土地毛地价价格......”。

7、“.....由于容积率小于，因此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为万平方米，则出让金总价为图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析。以项目竣工后的熟地单价为敏感因素当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时......”。

8、“.....当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大。投资环境风险近几年市房地产市场是否存在泡沫的争论直继续，房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素......”。

9、“.....因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制的变化，在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺土地开发与管理资金管理等方面的主体关系......”。