1、“.....从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有,转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这领域同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。年月日起,金融机构信贷资产证券化试点管理办法正式施行,为房贷证券化提供了政策和法律依据。管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格资本要求和证券化业务规则风险管理监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。专业商业计划书代写，聊邱邱意义私企领久久起以起联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险......”。

2、“.....地产商和经营商实现联盟合作统筹协调,使双方获得稳定的现金流,有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定,即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在及以上。因此对于中型开发企业来说,选择联合开发这种方式,可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障,避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的,对商业特性和商业规律的把握存在着偏差,套用住宅开发的模式开发,不能将地产商投资商经营者物业管理者有机地结合起来,这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位,并且地产商与经营商强强联合,可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况,使其在吸引客流营造商业气氛上得到保证。开发商贴息贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴定期限的利息,其实质是种卖方信贷。对商业银行来讲,通过委托贷款业务既可以规避政策风险信贷风险......”。

3、“.....对于房地产开发商来讲,委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题,实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金,也可直接投入工程建设,还能够更好地解决的开发商的自有资金短缺难题,使他们更容易得到商业银行的开发贷款。同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，获得定比例的现实贷款，来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润高档次的精品社区。售后回买及回租售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，用于再投资同时，在今后较长段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行投资公司财务公司信托公司等金融机构......”。

4、“.....售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有项物业的开发商可获利二次他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌......”。

5、“.....如酒店商场等。专业商业计划书代写，聊邱邱意义私企领久久起以起海外融资海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展另方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着些障碍。融资租赁根据合同法的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后,由出租人向房地产销售方购买该房屋,并交给承租人使用,承租人交付租金。出租人通过收取租金获得收益,在存款利率不断下降的情况下,出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比......”。

6、“.....另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康持续的发展。非上市增资扩股私募股权融资受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，年月日恒大地产在香港全球公开发售未获家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发收入为，开发总成本为,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的，则达到盈亏平衡点的销售收入可用下式表示则万元达到盈亏平衡点的销售率为由计算可得，当销售率为时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。般认为，当盈亏平衡点的销售率小于时，项目风险状况为安全在时项目风险状况为较安全，因此本项目有较为安全。敏感性分析本项目敏感性分析针对全部投资的税前评价指标内部收益率，分别计算平均售价上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标的影响......”。

7、“.....销售单价是敏感因素。由上面分析结果可知，销售价格和建安工程费都是影响项目利润的敏感因素，其中销售价格更为敏感。因此，做好营销，降低工程成本是获得利润的有效手段。但应该看到，在实际的操作中，楼盘定价看似简单，实际上却是个非常重要同时也非常复杂的市场决策。开发商对市场与项目的判断难免会加上主观的色彩，影响真实客观的判断，从而导致做出的决定与实际情况有出入。只有通过真实客观的了解市场与项目，全面真实的建立价格体系，才有可能把项目卖到最合适的价格，达到项目赢利的目的。在降低成本方面，对建设项目的全过程进行计划和控制，建立科学的管理体系，实现尽可能低的工程造价，以获取尽可能大的经济效益。风险分析房地产投资风险的类型对房地产投资风险进行分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险......”。

8、“.....按照不同的标准可分为不同的类型。本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。按房地产的寿命周期划分房地产寿命周期可划分为投资决策阶段前期工作阶段项目建设和租售阶段四个阶段。每个阶段的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不样。投资决策阶段的风险房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险市场定位风险投资方案决策风险等。对于房地产投资自身的特点，这阶段的风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。前期工作阶段的风险在前期工作阶段，结合土地获取项目规划设计，拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定市场风险土地与拆迁安置风险和筹资风险。开发建设阶段的风险开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这阶段的风险。例如承包方式风险按时完工风险成本控制风险工程质量风险等。租售阶段的风险房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价租金和空置率的不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险......”。

9、“.....该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。租售阶段的风险目前，进行商品房预售预租并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的，所占分额较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。另个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定从自年月日起，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上。这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。专业商业计划书代写，聊邱邱意义私企领久久起以起规避措施风险回避在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足营销手段不当的风险，可采用营销代理......”。