1、“.....管理成本高造成的维修养护费用被挤占而使房屋失修失养，甚至有意挪用侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳年制订的老旧小区改造整治计划中把年所建房屋列入了整改范围就能说明些问题。这就是为什么很多物业没有像物业管理理论上说的，通过物业管理可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现象的重要原因。物业管理公司再努力，业主仍然难满意总体上说，很多物业管理公司已经费了很大的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力服务水平以使业以，它属于基本无负债。物业管理费所有者权益是业主所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金盈余公积金和未分配利润。由于物业管理费的会计主体在会计对象中没有资产投入......”。

2、“.....又由于物业管理费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。实行物业管理的物业也存在较严重的衰败现象物业管理与传统房屋管理最显著的区别之就是打破了房管所体制下房屋状态年新年旧年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对般会计学中会计的基本要素，结合物业管理的特殊性，来理解分析管理费会计核算与般财务管理的不同内容和特性......”。

3、“.....物业管理费会计核算中除收入要素与般会计学原理无区别外，其它要素都有不同或独特之处。物业管理费会计核算主体基本无资产般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产长期投资固定资产无形资产递延资产和其它资产。管理费的会计核算主体物业管理处，是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢这是因为管理处除了无注册资本，无长期投资外，流动资产固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的派出机构，为什么也要实行独立核算首先......”。

4、“.....管理处做为派出机构既是经营管理服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成本在当期交付，其余部分除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这就要求其会计主体成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理企业甚至建设单位统核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。多退少补原则从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准的编制被确定批准后在定的时间内是个相对稳定的常数......”。

5、“.....物业管理公司不论规模不计成本接物业物业管理规模越大，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业管理公司都清楚的非常简单的逻辑现象，但现实中几乎所有的物业管理项目都有物业公司或些非公司的物业管理机构去争，有的项目甚至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业管理公司也会考虑边际成本共享以减少运作成本，扩大规模。但也有其它因素促使些公司盲目去接，如对进入市场和塑造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形象，又增加了管理面积，还有利于企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业管理公司必须想办法寻找经济来源点。在这些表象因素的背后，都要有个共同需求，这就是资金的支撑，最容易的解决办法或许就在于挤占挪用本来就不宽裕的物业管理费，形成了管理费中有油水可捞的现象......”。

6、“.....利益起了决定性的作用。这就是这什么很构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢这是因为管理处除了无注册资本，无长期投资外，流动资产固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项目过程中产生的无形资产。所以，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与般会计原理有定的区别。物业管理财务管理制度精选范文。第部分物业管理处会计核算与管理的特定原则从物业管理处费用构成的主要内容物业管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则业主支付原则物业管理费由业主用户支付......”。

7、“.....这里为什么要把它强调为原则呢主要基于种情况首先，物业管理费是物业管理活动中需求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业管理服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚些，本部分从个方面把问题提出并做以成因分析。开发商热衷组建物业管理机构开发商组建物业管理公司是个历史现象。在物业管理发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好自己所开发的物业，成立所属物业管理公司是非常必要的。随着物业管理社会化专业化市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在，仍有些开发商，主要是些只获得单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业管理公司或内部物业管理机构。其中，有些开发商不是主要考虑怎样把自己开发的项目管理好，而是看到物业管理收费是稳定的经济来源。他们甚至不知道或明知不顾这个费用是取之于民，用之于民的......”。

8、“.....有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人田。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金困难时，也可调用以度饥荒。这就是为什么明知物业管理盈利能力有限，有的甚至还要给予补贴。而些开发商却仍要成立物业管理公司或内部物业管理部门的根小区实行季半年或年次性缴交管理费的。形成了物业管理处对财务对象业主的短期负债现象，这与般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。物业管理费所有者权益是业主所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金盈余公积金和未分配利润。由于物业管理费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业管理费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件......”。

9、“.....将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。第部分管理处财务管理的特性分析在物业管理企家，占不到深圳按大厦小区工业区等计算管理项目有多个，通过国优考评标准的多家，省市级的共计多家，总计比例为。是业主的物业管理消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业管理这种新的花钱购买的服务比较原来不花钱的房产管理是有定的心理抵触的。但这些表面因素归结到点，还是业主交了钱，你是不是管好用好的问题。与上述几个问题连贯起来看，如果开发商或物业管理公司在现有财务管理状态下挪用挤占或不规范使用管理费......”。