1、“.....集体土地合同篇年月日,原告王与被告嵇签订房产转让协议份,双方约定原告将其位于王兴中学门前的间平房两间厨房十间猪舍台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告,被告于年月日次性付给原告转让费元,王协助嵇办理过户手续,过户费由嵇负担等。时任村委会党支部书记的李及村委会副主任无正主任张作为见证人在协议上签字。协议签订后,被告按约支付了转让费元,原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后,被告对上述房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等。年月日,原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向审法院起诉,要求确认双方签订的房产转让协议无效,并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另,起诉讼,请求判令被告张停止妨碍其居住。被告张接到诉状后,向法院提起反诉。争执意见对该案如何处理,第种意见认为,本案争议房屋系集体土地上建房......”。

2、“.....故应认定原被告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此,原被告双方均未取得争议房屋的所有权,应驳回双方的诉讼请求。第种意见认为,应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体土地建房的现状,将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效,再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。分析意见笔者赞成第种意见。本案因房屋土地的性质问题,导致该房屋无产权证,至于本案中涉及的合同效力问题,长期以来争议颇多,笔者认为,对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑,确认合同有效,并不影响该法旨在保护耕地总量防止耕地减少的立法目的,且能有效地改善农民自身居住条件,改善城市低收入家庭的居住条件,更重要的是认定合同有效能够避免由权的法律适用问题,但在判断能否返还或有无必要返还时,则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中......”。

3、“.....而房屋的现状通常存在以下几种情况其,与原买卖标的致其,购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分其,该房屋已被完全翻建其,该房屋已自然灭失其,该房屋因征用拆迁而灭失,但购房人获得了拆迁补偿款等等。司法实践中,针对上述情况,法院般采取的是,除了与原买卖标的完全致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外,其他的,般是以不返还为主,尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷,当事人缺乏基本的诚信,此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中,由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。同时,双方合同履行时间较长,买受人也已对该房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等,如果返还将给买受人造成更大的损失,所以,此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形又因在买卖合同签订后,上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另......”。

4、“.....其他无任何手续。被告直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会组已有宅基地处。评析本案争议焦点为原被告双方签订的房产转让协议的效力如果协议无效财产是否应予返还。从本案来看,协议中约定的标的物包含两个方面,方面是饲料机等动产部分,由于该动产买卖并不违反法律规定,是双方真实意思表示,应属有效,且已履行完毕,自然不存在返还的问题另方面是涉及房屋等不动产部分,由于是集体土地上的房屋买卖,无论是理论界还是实务界,其效力争议较大。中华人民共和国土地管理法第十条规定农村村民户只能拥有处宅基地,其宅基地的面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准其中涉及占用农用地的,依照本法第十条的规定办理审批手续......”。

5、“.....由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理已经属于乡镇农民集体所有的,由乡镇农村集体经济组织经营管理。笔者认为,农民集体不是个抽象的名词,而是种能按章程或规则行使权利的组织形式。在农民集体中每个成员的权利是平等的,如对集体土地享有平等的承包经营权。集体成员的权利是集体所有权的组成部分,全体成员大会是集体的最高权力机关。但是,集体中的成员不能以个人身份享有和行使集体所有权,对集体土地和其他财产不享有可分割的特定份额。所以,集体所有既不同于个人所有基础上的共有,也不同于股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是定社区范围内的农民共同共有的所有权。这理解也符合中华人民共和国民法通则第十条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有和第十条共同共有人对共有财产享有权利,承担义务以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转让的规定......”。

6、“.....改变传统陈旧的农业耕作形式,甲方将集体所有的农用耕地承包给乙方,用于农业科技的开发应用。根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国合同法及相关法律法规和政策规定,甲乙双方本着平等自愿有偿的原则,签订本合同,共同信守。土地的面积位臵甲方经村民会议同意并报乡人民政府批准,将位于乡村面积亩具体面积位臵以合同附图为准农用耕地承包给乙方使用。土地方位东起,西至,北至,南至乙双方签字确认。土地用途及承包形式推广培训服务及农业种植和养殖。个人承包经营。土地的承包经营期限该地承包经营期限为年,自年月日至年月日止。地上物的处臵该地上有口深水井,在合同有效期内,由乙方无偿使用并加以维护待合同期满或解除时,按使用的实际状况与所承包的土地并归还甲方。承包金及交付方式元,承包金每年共计人民币元......”。

7、“.....乙方向甲方全额交纳本年度的承包金。甲乙双方的权利和义务甲方的权利和义务,保证土地按照合同约定的用途合理利用同时转让抵押。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,年月中华人民共和国土地管理法修改时将允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地的规定加以删除,并在第条中明确规定农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外,造成集体建设用地必须转为国有以后才能进入级市场流转的状况,从而在立法意义上,城市及外村外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定,而直接影响到买卖合同的效力问题。农村集体土地宅基地的性质依据中华人民共和国土地管理法第条第款规定农村和城市郊区的土地......”。

8、“.....属于农民集体所有宅基地和自留地自留山,属于农民集体所有第十条规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营管理已经分别折价补偿的问题。如何看待集体土地上房屋买卖合同效力其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀案情简介年月,原告潘反诉被告与经理部签订村民住宅集资代建协议书份,双方约定原告潘缴纳集资建房款元,选定经理部开发建造的生活小区中房号为的房屋套,同日原告潘缴纳了全部房款。年月,被告张反诉原告的房屋被拆迁,被告张与拆迁单位签订拆迁补偿安臵协议份,约定拆迁单位将自经理部购得的本案争议房屋室安臵给被告张......”。

9、“.....于同年月入住。同年月日晚时许,原告潘回到室,发现房门被撬,被告张等人在该房屋内,并称该室系拆迁安臵给他的房屋,双方为此发生争执,原告潘向法院提起诉讼,请求判令被告张停止妨碍其不予批准。江苏省土地管理条例第条第款规定购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。根据上述规定,宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予,此属行政许可,即合同生效必须有此要式,而且买受方只能拥有处宅基地。司法实践中,般以此理由认定无效为主,而以认定有效为辅。即在购买人购房以后,获得了该集体经济组织成员身份,同时,其又符合取得宅基地的条件,应当认定为有效。因此,本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。第,无效情形下的处理。中华人民共和国合同法第十条规定合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的......”。