1、“.....也加快了城市化进程，刺激了经济快速增长。城市房地产综合开发，有效地调整和完善了城市布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园区高新技术区等，进步发挥了城市多功能作用。表主要年份房地产开发投资年份内容单位完成投资按用途分住宅办公楼营业房其他本年施工项目企业个数施工房屋面积住宅竣工房屋面积住宅销售房屋面积住宅销售房屋金额住宅平均售价住宅万元万元万元万元万元个万元万元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。蚌山区经济发达繁荣。它是皖北重要商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。蚌山区投资环境祥和。改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区......”。

2、“.....完成投资额占全市完成房地产开发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。多为品牌高品质楼盘。建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。小高层建筑占有定比重。多为外地开发企业开发建设。空置率并不高。三晨光音乐花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。即为蚌埠新城综合开发区中心商务区大部分范围。蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区......”。

3、“.....其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新怡人。景观综述从本项目周围环临景观及远景开阔程度看，四周方向远景和近景相对来说是比较优美，也是本项目大优势和卖点。三环境卫生社会治安状况环境卫生。项目属戴湖住区，是其个组团，临近阳光月光星光花园经过中房物业管理公司近来有效管理与维护，住区范围内卫生状况上乘，无卫生脏乱差之现象，无卫生之死角。惟缺憾是项目南临规划路兰凌路开通后会产生汽车尾气和噪音，但对项目产生影响微不足道。社会治安状况。项目位于本市东南方向，地处城乡结合部，前些年社会治安状况并不十分好，但近些年经过地方政府综合治理和政治思想工作开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，该住区社会治安状况明显好转，年项目临近村违法犯罪率为零。四周围交通条件环临公共交通条件......”。

4、“.....南接兰凌路，在戴湖住区东主入口即有路公交车起终站向东米即珍珠小区也有路公交车停靠站临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。项目与公共交通连接。本项目仅临公共交通站路公交车起终站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。交通条件综述。环临项目公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。五配套设施菜市场。项目正对面星光花园西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。商店超市。附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。学校幼儿园。本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。医院。小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。体育运动场所。本项目中学校附有体育场，且为开放式，在学校兼用同时，也可供居民使用。另......”。

5、“.....银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中居民可衣食无忧。但本区域缺少规模大档次高精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰凌路住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面不足。二项目分析对项目营销，首要就是弄清项目自身优缺点，面临机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。以下是项目分析。优势交通条件。便捷。周围配套设施。完善齐全。教育文化氛围。项目中特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望率全投资收益，项目无任何风大分类指数均处于景气空间，与上年同期相比均有定上升，其中，开发投资持续快速增长，竣工面积大幅增加，促使了我省房地产业形势好于去年同期。从走势看，年月份，我省房地产业景气水平近三年来稳步上升，其所属个分类指数与年月份相比升降。其中，商品房屋新开工面积竣工面积大幅增加......”。

6、“.....有力地拉动了皖房景气指数继续走高。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表年月份皖房景气指数值计量单位指数名称指数值与年同期相比增减点与上月度相比增减点景气状况皖房景气指数↑↑景气开发投资指数↑↑景气资金来源指数↑↑景气购置土地指数↑↑景气土地购置费指数↑↑景气空置面积指数景气新开工面积指数↑↑景气竣工面积指数↑↑景气销售价格指数↑↑景气年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度年季度季度季度图年年景气指数走势图上世纪九十年代以来，随着城市化建设步伐加快和住房制度改革深入，住宅建设已经成为新消费热点和新经济增长点。我市房地产业从无到有，从小到大，从弱到强，发展令人瞩目，已具备了相当规模和实力，为促进全市经济发展加快全市城市建设增强城市功能等做出了重要贡献。尤其是城市住房商品化和土地有偿使用政策逐步推出，房屋和土地有偿使用开始进入流通领域......”。

7、“.....房地产业开始成为新投资热点，房地产业已形成了个产业，并进入快速健康有序稳步发展通道。形成了定规模产业队伍年底，全市共有房地产开发企业家，其中级资质家，二级资质家，三级资质家，四级及暂定资质家，从业人数约人，分别是年倍倍，年间分别以年均及增长速度迅猛发展。年，我市房地产企业个数在全省各市居第位，从业人员数居第位，初步形成了结构特征为以本地房地产开发企业为主，以国有集体股份制私营外来投资企业等多种所有制竞相发展完整产业链。二资产实力不断增强我市房地产业在经过上世纪九十年代快速发展同时，自身也不断成长壮大，积聚了定规模财力和物力，为建设项目开发准备了必要启动资金，也为取得银行信用争取银行贷款创造了必要条件。年底，全市各类房地产开发企业资产总计达到亿元，资产负债率远在国际警戒线以下。三房地产开发投资规模迅速扩大，占全社会固定资产投资份额明显提高近几年我市房地产开发投资呈持续快速增长态势......”。

8、“.....仅占当年全社会固定资产投资左右年完成亿元，占当年全社会固定。第五章国民经济评价国民经济评价是从整个国民经济角度，从宏观经济战略高度来评价项目对整个国民经济活动带来影响，以及整个国民经济为项目付出代价。般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低......”。

9、“.....其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。销售推广费不予调整。税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。考虑到项目销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目实施能改善上述之状况，产生国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来。三国民经济效益费用计算表国民经济费用与效益汇总表计量单位万元国民经济费用直接费用地价规划设计勘测等工程建设开发间接费销售推广费间接费用无费用合计国民经济效益直接效益销售收入间接效益社会效益效益合计由表可见，国民经济效益费用第六章社会评价项目社会评价是应用社会学些基本理论和方法......”。