1、“.....需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场需求。结合蚌埠市房地产年发展轨迹，针对年房地产市场特征及趋势进行如下分析多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。多点中心城区沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容积率型社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合线主要是指相对集中中心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着城市综合体不断地推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等等获得市场青睐。占据城区要道大型城市综合体，创造了房地产发展历程价格新高，它出现带动城市综合规划飞速发展。在未来几年内，城市综合体将成为供应市场主流。消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流......”。

2、“.....从销售市场来看，由于价格杠杆作用及大量外来资金涌入，将成为商业业态投资主流，而随着城市圈不断完善，蚌埠周边城市投资者也开始不断涌入，蚌埠消费需求市场得以全面激活。从租赁市场来看，方面很多开发商将商业业态由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场良性发展另方面，大量外来机构不断涌入，也为高端城市综合体市场发展带来了很强消费力。太平洋国际品牌带领国内外大量知名企业入驻，使该项目档次形象得到了极大提升，从而带动整个房地产货币市场发展。小结伴随着安徽两淮蚌战略提出以及国家中部地区率先崛起政策出台，蚌埠作为安徽第三大城市不仅直在为本省经济贡献着自己力量，同时其经济发展模式也起到了示范性作用。如今蚌埠城市圈格局正在经历着前所未有变化，城市经济潜力释放将促使蚌埠在多方面加速发展。城市商业综合体能量释放，标志着城市经济活力爆发......”。

3、“.....房地产市场成熟度距离发达城市还有定距离，但其所具备可挖价值可发展空间十分巨大。第三章项目周边物业市场调查分析项目周遍多种物业形态并存，以下依次对商业街区及其辐射区域住宅酒店公寓等其它市场物业状况加以分析。商业类群商区域商业特征分析提到蚌埠商业，不得不说是曾经辉煌过蚌埠百货大楼华侨商厦宏人群大于流动人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内人群绝对主力，但是即将落成京沪高铁对区域内流动人口补充带来了巨大客观机会。区域消费人群特征明显区域内消费人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在消费结构和时间段上有定规律。区域重点商业分析蚌埠主要商业参考数据名称位置营业面积业态形式经营方式档次经营范围百货大楼淮河路商圈百货商场联营中档生活用品时尚用品等新世纪购物中心淮河路商圈超市，专业店......”。

4、“.....分别为百货大楼新世纪购物中心和百大购物中心。百大目前仍占据蚌埠商界老大地位，。该集团旗下百大购物中心业于去年底开业运营，主营中高档生活用品时尚用品等，销售业绩较为可观。而地处于淮河路商圈新世纪购物中心在蚌埠区域及周边商贸辐射区域内同样保持这良好口碑及销售业绩。综上所述，看似很难再有发展空间，其实并不然，百货大楼把自己定位在中档比较客观，而新世纪及百大购物中心将自身定位在高档，其实和国际品牌购物中心相比只能算是中档水平，蚌埠真正国际品牌以及品牌折扣在市场基本还处于空白。同时由于蚌埠及所辖区人口密度相对较大，购买力较强，因此只要定位准确，培养出消费群体对品牌认同感，蚌埠百货行业是有定发展空间。小结不同区域有不同商业属性和市场定位。我们对项目地应属商业做出定归纳......”。

5、“.....符合区域主流商务需求客群特征高消费力，购买习惯理性，流动有定规律性定位档次高档及较高档商家要求毛利润较高，足够支付较高运营费用服务对象区域内和区域外并步服务二住宅类住宅类参考数据蚌埠住宅类参考数据项目名称所属区域建筑面积平米参考价格元平入住时间物业费元平月容积率绿化率装修情况物业类别宝龙新城区年底不详简装酒店式公寓荣盛香堤荣府新城区年底毛坯高档住宅，小高层财富广场新城区不详毛坯酒店式公寓高层琥珀花园新城区年月底毛坯花园洋房，小高层多层绿地国际花都龙子湖区期年底毛坯精装高档住宅，小高层多层别墅万特国际嘉园龙子湖区年底不详不详毛坯高层公寓丽景天成仙林苑淮上区年月毛坯小高层陶然北岸淮上区年月底不详毛坯小高层住宅类价格判断经过对蚌埠市市住宅市场调研对比，本市住宅类型基本分为多层住宅，高层住宅以及别墅类，普通住宅根据所年年底完成淮河，东西两侧分别为蚌埠市两条主干道延安路和解放路......”。

6、“.....周边路网发达，可达性强。资源项目南临古老淮河，北面则是悠久双墩遗址，景观人文资源极佳。形状较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临新城市主干道，在带来较高商业价值同时，也使车辆出入有天然缓冲区。地块经济指标此地块为商业级，较高地缘价值决定了区域物业处于中高档。消费特征该项目定位消费人群为蚌埠市及周边地区，同时也看中京沪高铁未来效应所带来潜在消费人群。基于淮上区在蚌端口区域位置以及蚌端口在周边市区位置，除了带动蚌埠地区发展和消费外起到吸引周边地区，如合肥怀远五河固镇等地区同时辐射至江苏浙江山东等地消费者群体。而与蚌埠风景区距离仅有分钟车程所自然形成旅游辐区，更因京沪高铁经济带动，为本案建立消费区起到了促进作用。随着蚌埠经济发展，城市中高端消费市场普遍向好中间阶层扩大，传统消费观念正在改变，外来新兴消费潮流受到追捧，购买力强。如何服务于这类人群，满足他们需求......”。

7、“.....环境氛围周边环境作为政府重点规划，力争打造新兴商业综合区域，建成后规划有序合理，市容整洁干净。但地块项目纵深方向环境比较复杂，人流也比较混杂且附近有可带来附加值自然景观资源较匮乏。预期规划周边环境为中高端物业提供良好基础，但周边环境复杂及自然景观资源匮乏又使得物业面临定程度上缺陷。商业氛围项目所在地为淮上区，是城区重点发展商业腹地。该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美城市商业综合发展区，淮上区区域整合三年多来，始终围绕建设蚌埠城市副中心，打造蚌埠浦东目标，加速推进城市化工业化和农业产业化，其中，投资亿元通成国贸广场项目和投资亿元路桥中国日用品商城蚌埠市场，期工程已经竣工并投入运营，二期工程即将开工建设中国家具连锁第品牌企业红星美凯龙正式入驻通成国贸广场......”。

8、“.....对商业运作要求不需太长较长市场培育，规模和产品针对性将是扩大市场有效手段。周边规划政府对区域规划为新城商务区，已有数家商业团队入驻该区域。商务与商服将是政府大力支持物业发展方向，与之相匹配商业与住宅也会拥有定机会。路网交通区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达各个城区。发达公共交通网络有利于各种物业发展。市政水电气电视通讯宽带等基础设施完备。完备市政配套对各类物业均是有利支持。配套作为城市副车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月。销售周期表二项目销售收入估算项目销售收入估算表酒店公寓全装修全装修欧式山庄酒店全装修企业会所全装修独栋可售商铺智能社区地下车库按可销售个计合计项目合价万元备注销售面积平方米单价元平方米根据上表显示，可以得出项目销售收入万元......”。

9、“.....可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态......”。