1、“.....有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为武汉招银大厦武汉广场。第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高......”。

2、“.....典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。在出租率以及销售价格上......”。

3、“.....建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金......”。

4、“.....在年，盘龙城第企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高......”。

5、“.....汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间......”。

6、“.....而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合摩根中心项目地块所处区位环境，对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据摩根中心项目已报规确定扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布相关法律与政策武汉市关于房地产开发经营相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料......”。

7、“.....而地下停车相对充足。超高容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析较长临街面为商业带来理想展示空间，也有利于建筑形象展示面临城市主干道，在带来较高商业价值同时，也面临较大噪音干扰三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入天然缓冲区地块纵深不足，无法同时满足大进深要求建筑和大进深广场需要地块经济指标地块经济指标描述此地块为商业二级，居住级，市场价值折算到楼面地价住宅约，商业地块经济指标分析较高土地价值决定了区域物业档次在中高档消费特征人口特征人口特征描述狭义区域内流动人口大于居住人口......”。

8、“.....人口特征分析区域内大量高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间关键因素。消费特征消费特征描述区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。区域内多为商务相关消费。消费特征分析区域内消费能力强明显消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。环境氛围周边环境周边环境描述作为政府重点规划，经营年之久金融条街，市容整洁干净，规划有序。地块附近没有可带来较高附加值自然景观资源。项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成压之势会促进武汉商务写字楼高端市场发化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守......”。

9、“.....项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势......”。