1、“.....项目沿线周边共有家高星级酒店，其中四星级营业中海外海国际酒店和海外海纳川大酒店另外两家处于规划中筹建阶段，分别是北城天地和巴蜀国际两大楼盘配套规划星级酒店项目，两个楼盘紧邻，目前巴蜀国际建设进度要快于北城天地，向工作人员咨询酒店目前尚在筹建，日后是否真实投入运营，还难判断。湖州路口，杭行路东侧，距离我公司项目距离不足米还有有两个楼盘项目，个为空间，主楼配套公寓式酒店小户型为主，目前售价元平米另外个在湖州路口，杭行路西侧，目前该地块尚未开发，从现场情况看目前处于土地平整阶段，是否规划星级酒店配套，还无从知晓我公司项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多......”。

2、“.....从掌握情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前建设布局来看，大型或综合性配套短期内将无法解决，由于我方地理位置特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁话，按照规划该地块性质将是商业，具体未知，以上情况将可能对我公司项目酒店经营带来诸多不确定性因素。第四章浙江及杭州酒店市场分析年上半年，全省新评定五星级饭店家，四星级饭店家，三星以下反而减少家，截止月底，全省共有星级饭店家，总体呈现高星级增长，低星级饭店减少趋势。杭州市挂牌五星级酒店现有家，未挂牌豪华酒店家其中湿地公园喜来登酒店筹建中另根据动力地产机构统计，待开发五星级及以上酒店住宅模式楼盘多达半以上，多数集中在钱江两岸......”。

3、“.....根据实际销售情况分析，目前酒店住宅模式开发项目中，因五星级酒店配套促使住宅价格升值较小，然而仅有度假型物业，五星级酒店配套无论在销售还是单价上，均能够起到积极促进作用。本项目周边酒店分布相对较散，且酒店星级及档次均不高，特别是项目周边公里范围内，以海外海国际和海外海纳川为最好。针对项目周边酒店定位及规模调查详见附表根据浙江省旅游局提供数据，年上半年全省酒店客房平均出租率为，同比增长个百分点，全省平均房价为元，同比增长杭州市月平均出租率为，同比减少平均房价为元，同比增幅。其中五星级酒店平均出其中酒店部分亿元。第七章财务评价第节收入预测酒店筹备至营业尚需年左右时间，收入及成本年均增长均忽略不计客房参照杭州市目前五星级酒店年均出租率水平......”。

4、“.....全年万元餐饮成本率，全年万元娱乐成本率，全年万元人均工资参照年杭州市城镇人均工资性收入元，预计年后元年员工总数约为人元万元社保福利开支按工资总额计提万元水电能耗按照收入分摊亿元万元管理费用按收入摊销亿元万元日常维保费用按收入提取亿元万元财务费用按计提亿元万元营业税金亿元万元合计成本支出约为万元年第三节经营毛利分析毛利额万元万元万元毛利率万元万元第四节投资回报分析毛利润十年总额是亿元，所得税前投资回报率预计投资亿元，前期开办费，约万元，投资合计万元，按国家标准提取折旧，预期所得税前投资回收期为年。未计算公寓楼销售利润和土地租赁成本融资成本及银行利息。以上利润预测按十年平均计算，故省略收入预测表成本费用表现金流量表资金平衡表利润分配表第八章结论分析酒店年投资回报率为，略低于社会平均折现值，项目具有定风险性项目所在地周边有潜在竞争对手，初步估计筹建中酒店家，未来竞争压力较大由于时间关系......”。

5、“.....以上餐饮数据根据目前酒店日常人均消费水平和上座率判断而来本项目土地产权非我方所有，享受不到土地增值收益，经营过程中每年需部分修缮资金投入项目公寓部分收益分配方案未知，土地成本楼面地价未知，目前市面公寓楼销售均价为万平米，但杭州市场库存房源已达历史高位，未来公寓楼销售走势预期难以把握，项目总体投资成本分摊不能确认该地块建筑规划高度有限制，按前面功能布局是否能够合理分配建筑面积尚需确认倘若客房比重减少获利能力将大大减少，因此在客房数量上应保持间以上......”。

6、“.....人均韩国料理杭帮菜粤菜面点表演，人均酒吧人均娱乐休闲健身房游泳池客源结构高端会议为主酒店设施商场酒吧健身室会议厅中餐厅西餐厅咖啡厅大堂吧中央空调无烟楼层行政楼层行政酒廊室内游泳池滚梯电梯残疾人客房自动取款机专用商务中心多媒体项目正对面，有块地正在拆迁，据了解后期将建住宅楼，占地总体面积约万平米杭行路向北中段路口以西是杭州国际会展中心所在地，主要经营汽车相关商品杭行路向北中段路口以东，有个烂尾楼，据周边商户介绍，该项目停工已有三年多，前期政府也曾挂牌拍卖但没有成功该项目以北米为海外海纳川酒店本章通过对项目所在地周边公里直径范围酒店建筑商业等情况了解，从掌握情况来看初步认为，该区域高星级酒店密集度较高，对后期经营将有些难度，另外商业配套设施不足，从区域内目前建设布局来看......”。

7、“.....由于我方地理位置特殊性东边学校南边临街住宅西边临河且有超高压线路经过汽车零部件批发市场北边紧邻未拆迁居民区若以后拆迁话，按照规划该地块性质将是商业目录前言第章宏观经济数据与政策面分析第二章杭州市拱墅区未来发展规划第三章项目周边情况调查第四章浙江及杭州酒店市场分析第五章酒店功能结构定位设想第六章项目投资概算第七章财务评价第八章结论分析附表前言杭州市拱墅区祥符镇酒店项目以下简称本项目分析报告主要通过实地考察政府相关主管部门提供调查统计数据项目所在地未来发展规划等资料，全面了解杭州市地产旅游业酒店业概况，结合宏观经济形势杭州市酒店业市场需求状况以及项目周边地产开发方向，深入分析本项目可行性及其酒店板块定位。项目合作初步意向大致为该地块约亩，其中绿地绿化面积约亩建筑占地面积亩，楼高允许范围米初步设想地上建筑约万平米，其中公寓及写字楼约万平米地上酒店约万平米拟按五星级标准建造......”。

8、“.....该地块产权归属为祥符镇政府由我方出资开发建设，建成后酒店部分用地为租赁性质，酒店归我方自主经营。建成后公寓及写字楼部分由我方出售公寓楼产权归属问题尚不清楚，公寓楼出售利润分配暂不明确。第章宏观经济数据与政策面分析上半年杭州市实现地区生产总值亿元，较上年同比增长，增速快于全国全省个和个百分点。其中产二产和三产实现生产总值和亿元，分别增长和见图表。第三产业对全市经济增长贡献加大，占全市比重，比上年比重提高个百分点。其中旅游业伴随西湖申遗开展，对外影响力逐步扩大，上半年实现旅游收入亿元，增长，同比提高个百分点。图表杭州市产业增长对比固定资产投资增长较快。上半年全市完成固定资产投资亿元，增长。全市亿元以上新开工项目个，同比增加个，完成投资增长。其中房地产开发投资较快增长，全市房地产开发完成投资亿元，增幅，同比提高个百分点，由此可见开发商对杭州未来房地产市场预期是比较积极和乐观......”。

9、“.....上半年全市商品销售面积下降，比季度回落个百分点，其中市区商品房成交面积万平方米，下降，二手房成交面积万平方米，下降。大部分改善型住房消费需求持币观望，主要受国家为抑制房价过快上涨而出台相关政策所致，截止月末演示系统公共音响系统非经营性客人休息区有可无线上网公共区域公共区域闭路电视监控系统房间设施拖鞋针线包电热水壶备用床具遮光窗帘语音留言时钟闹钟免费瓶装水免费文具用品小时热水咖啡壶茶壶国内长途电话国际长途电话电压插座浴室化妆放大镜有线卫星电视接收月份经营情况客房平均出租率平均房价元间天总体收入约杭州海外海国际酒店酒店海外海国际酒店星级准四星地址杭州市石祥路号管理公司企业性质民营电话地理位置距离机场公里距离火车站公里距离武林广场公里距离汽车北站公里房间数量间房间类型双标间大床房商务房豪华套房豪华大套积为万平米，其中地上酒店万平米，公寓万平米，地下面积万平米......”。