1、“.....首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售......”。

2、“.....而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地段住宅市场行情，高层为元，低层为元，停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为万元。具体测算详见附表。地价成本测算根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场竞争程度，取定开发商投资该宗地可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场投资回报率上限为。则该宗地地价范围为万元......”。

3、“.....扣除宗地转让契税，则得该宗地竞投报价范围为万元，正常市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。项目财务评价由于香蜜湖宗地最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块市场期望价作为计算基础，来测算该宗地投资价值。项目盈利能力分析税金计算见表因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得增值额和税法规定级超售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资评价指标，和投资利润率，分别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时......”。

4、“.....计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。当售价下降时......”。

5、“.....从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感因素。除了地价和售价对本项目影响较大外，开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中......”。

6、“.....本宗地作为面向„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„地价成本测算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

7、“.....地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米，建筑容积率可建设总建筑面积为平方米，其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标物转让应交税费中，依法属转让方应交纳均由甲方承担依法属受让方应交纳由乙方承担。如转让合同按规定需要公证，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点应在万元，扣除土地转让契税，则得竞标报价范围应在万元人民币之间......”。

8、“.....对应市场价位点万元，则得相应楼面地价为元平方米地块投资价值对应以上地价范围，测得相应投资财务效果指标如表所示。综上，当地价在万元人民币之间时，属于投资安全区当地价在万元人民币之间时，即进入投资风险区超过万元后，将进入高风险区，投资者需慎重考虑。表宗地投资财务效果指标项目地价为万元地价为万元地价为万元投资利润率税后利润万元内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年投资回收期动态年研究方法剩余法求地价运用剩余法来确定宗地最高限价，其基本思路为地价房地产建成价格建筑费专业费租售费用税费利润该方法操作程序如下研究待估宗地基本情况选择最佳开发利用方式估算开发后房地产价格估计建端客户豪宅开发用地是有较表所示......”。

9、“.....且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。因而......”。