1、“.....前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。四报告编制依据和用途根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工程造价及经济评价等专业知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。五评价指标及建议土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。较高土地最高限价，获得土地机会就越大......”。

2、“.....反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析多因素变化土地临界点分析风险分析。土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能取值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。通过财务分析，计算每个报价方案经济评价指标。本地块起拍价万元，我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地迫及程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家冒险精神不同，可以有不同最高限价。建议如下当企业土地存量较大......”。

3、“.....基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议土地最高报价万元。基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价确定争论不休......”。

4、“.....施万元单位建筑面积元公共配套设施万元占建安费用比例开发期税费万元占收入比例其它工程费用万元占建安费用比例开发间接费万元占建安费用比例管理费用万元占建安费用比例销售费用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例财务费用万元利率经营资金万元土地报价方案表序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方案方案土地报价方案万元每亩地价万元亩每平方米地价元项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投资内部收益率资本金内部收益率投资利润率资本金利润率借款偿还期年序号指标名称单位方案方案方案方案方案方案方案方案方案土地报价方案万元每亩地价万元亩每平方米地价元项目总投资万元资金筹措万元资本金万元长期借款万元预租售收入万元营业收入万元营业税金及附加万元土地增值税万元利润总额万元所得税万元税后利润万元全投......”。

5、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买......”。

6、“.....若则报警提示。资金筹措计划原表项目名称投资使用计划资金筹措计划自有资金其中用于建设投资用于经营资金借款银行借款注投资使用计划由投资计划表自动转入资金筹措计划自动合计，资金筹措计划自有资金借款六风险分析数据多因素变化临界点分析原表变化因素工程或产品单位基本方案变化次数单项工程投资变别墅元多层住宅元中高层住元化宅汽车车位元商业配套元其它费用变化率数量容积率变化别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套价格变化别墅元多层住宅元中高层住宅元汽车车位元商业配套注基本方案数据自动转入每个项目最多可以有个组合......”。

7、“.....也可以少于个每个单项工程或每种产品概率之和，若不等于报警提示......”。

8、“.....商业配套营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加二投资估算数据修改投资估算表原表序号项目单位金额技术经济指标指标名称单位数量建筑安装工程费用别墅万元单位建筑面积元多层住宅万元单位建筑面积元中高层住宅万元单位建筑面积元汽车车位万元单位建筑面积元商业配套万元单位建筑面积元土地费用万元每平方米地价元前期费用万元占建安费用比例基础设施万元单位建筑面积元公共配套设施万元占建安费用比例开发期税费万元占收入比例其它工程费用万元占建安费用比例间接开发费万元占建安费用比例管理费用万元占建安费用比例销售费后利润后利润投资利润率风险决策指标概率分析表参数指标名称基本方案变化次数变化后数量别墅单位造价元别墅概率多层住宅单位造价元多层住宅概率中高层住宅单位造价元中高层住宅概率汽车车位单位造价元汽车车位概率商业配套单位造价元商业配套概率其它费用变化率别墅出售开盘价元别墅出售概率多层住宅出售开盘价元多层住宅出售概......”。

9、“.....拍卖文件规定规划条件全文摘录如下该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米......”。