1、“.....其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价获得成功可能性有多大和需要冒多大风险。用四个指标来反映，即土地最高限价，财务内部收益率期望值加权平均值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率成功可能性，财务内部收益率低于累计概率导致损失可能性。土地最高限价定得越高，获得土地机会就越大，企业获利能力越差，所冒风险就越大反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率累计概率，财务内部收益率低于累计概率等四个决策指标。见表决策方法决策可以按以下步骤进行企业先确定目标收益率基准收益率，每个企业对获得土地迫切程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫切程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样......”。

2、“.....从表中选择内部收益率期望值基准收益率方案。此时，可能有多个方案符合条件，则还需要进步通过财务内部收益率达到基准收益率累计概率和财务内部收益率低于累计概率作出决策。排除风险大方案，当财务内部收益率低于累计概率很大时说明方案风险很大，这种方案应该排除。当若干个方案财务内部收益率低于累计概率都很小时，各方案风险几乎是相同，应该根据财务内部收益率达到基准收益率累计概率来最后定夺。财务内部收益率达到基准收益率累计概率越大则成功可能性越大，但获得土地机会就越小。到底多大才合适，由决策者依据对获得该地块迫切程度等因素确定......”。

3、“.....别墅价位较高，市场如何其余可建为多层或中高层住宅，市场较大，关键是价位如何别墅容积率小，只有在土地价格很低情况下，才能拥有较大用户群，在土地价格昂贵情况下，如本项目每套别墅成本不会低于万元，只能针对境外和国内极少数客户。别墅有别墅和联体别墅等形式，别墅建三层每套面积太大，因此多为两层。联体别墅可以建三层，但土地成本仍然较高，境内客户能承受很少，国外客户又不定能看中联体别墅。因此，理论上分析，建联体别墅可能比别墅更难销。因此，本项目评价未考虑联体别墅方案。多层或中高层住宅价位应该能够比其它地段同类住宅高些。目前市场行情据有关资料，购买园区住房人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年方米元计算，汽车车位每个约万元。四销售计划别墅，开盘销售当期预售，竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。多层或中高层......”。

4、“.....竣工前预售达到，竣工后年内销售余下。五回款计划签定协议预付定金万元，个月内签定合同，首付。中高层造到三楼再付封顶再付土建结束再付交房再付六竞争能力分析与对策刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格双轨制，通过土地拍卖取得土地与过去通过协议取得土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地价格远远高于协议土地，土地拍卖房价提高带来好处使得协议取得存量土地可以获得超额利润，而对于竞买土地来说房价提高带来好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前利润空间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得存量土地，旦市场价格向下波动，竞买获得土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价确定应充分考虑产品售价风险。本地块规划条件允许建多层和中高层住宅，允许容积率比首次拍卖苏园地块高，若采用别墅多层中高层方案，容积率由全部建别墅左右提高到接近，经分析表明，每平方米土地土地费用承载能力比单纯建别墅可提高元以上......”。

5、“.....则每平方米别墅价格盈亏平衡点可降低元左右。第三章项目初步规划与方案优化苏园地块规划技术条件该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。高层住宅退各边界线不小于米。如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。停车房正面米侧面米后面米。日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定要求。中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，式住宅每户建筑密度最大不超过。低层住宅每户基地参数式住宅不得小于平方米。半式住宅不得小于平方米......”。

6、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买可行性研究报告。二报告编制单位苏州市房地产业协会苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。限期开竣工日期完成工程量时间土地付款和工程进度要求续表日历时间年月年月年月年月年月年月项目计划时间项目评价分期土地第次土地第二次土地第三次要求开竣工日期限期开竣工日期完成工程量时间第五章投资估算与成本估算项目总投资与成本估算结果拍卖文件规定起拍价万元，设定基准收益率，以内部收益率推算土地价格临界点为万元，以此为基本方案。土地费用由万元至万元，测算了多个方案各方案投资只有土地费用和财务费用不同。基本方案项目总投资构成情况详见表......”。

7、“.....场地平整费元基础设施建设费建筑安装工程费别墅单方造价元多层住宅单方造价元中高层住宅单方造价元车库地下车库兼作人防，单方造价元商业配套单方造价元公共配套设施费按规定面积计算间接开发费财务费用贷款利率管理费用销售费用开发期税费房修基金其它费用不可预见费经营资金项目总投资二开发成本估算开发产品竣工后，项目投资转开发产品成本，每种开发产品单项工程费用直接结转，土地费用按照每种住宅产品和商业配套产品占用土地面积分摊，其它费用则根据每种开发产品建筑安装工程费用分摊。每种产品分摊费用和单位产品开发成本详见表......”。

8、“.....计算起始年份从第笔土地费用付款开始，至开发产品最后笔收入到帐为止，计算期年期。投资使用计划根据拍卖文件中苏州工业园区国有土地使用权出让合同规定，土地费用可在签定合同之日起日内次付清，或分三次付清，每次不得低于，第次和第二次在签定合同个季度内付款，第三次付款在第二季度期完成，详见表土地付款和工程进度要求，第期付款和第期付。建筑安装工程费用，在建设期内均匀用款，管理费销售费用及其他费用在工程和业务开展期间均匀使用。财务费用根据每期借款余额计算实际发生额。资金筹措计划资金结构资金筹措计划按照项目融资或抵押贷款般要求，银行贷款不超过项目总投资或土地出让金，其余由资本金和预售收入解决。资金使用顺序般第期应该使用自有资金，自有资金使用数额达到贷款条件后投入使用自有资金般不低于土地价值或项目总投资。，在产品预售之前使用银行贷款，产品开始预售之后，应尽量使用预售收入，不足部分使用贷款......”。

9、“.....同时由银行开始提供贷款万元，用作投资预售收入万元。详见表投资计划与资金筹措表。二销售收入销售税金及附加计算产品定价销售计划和回款计划等详见营销策划章节，基本售价及价格变化详见表售价分析表。别墅元，多层住宅元，中高层住宅元，汽车车位元，商业配套房元。销售面积别停车位通车停车位通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于米作为绿化种植带。非通车道路两侧设不小于米绿化种植带。停车位每户个小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度米单向双向，出入口位置距城市道路交叉口以及出入口之间间距不小于米。围墙围墙高度般不得超过米，宜采用金属栏杆漏空形式，其实心底座高度低于米。围墙基础不出红线，其中沿公共道路围墙外边线后退道路红线米，沿相邻单位围墙中心线可与地界线致。其他规划设计人防消防环保抗震等方面应符合国家规范及有关管理部门意见......”。