1、“.....策划主体思路是体现贵我双方会议精神。发展商提供返租资金预算及可行性论证发展商对返租承诺确定及补偿手法对于发展商提供返租方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年营销经验，其操作应当说是非常可行。返租营销与自售营销对比分析返租营销方式首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们目标客户群是针对投资客户，投资客户是深圳最多类阶级中产阶级，他们购铺所看重是获取投资高回报及铺位具有可见升值空间，因而具有稳定回报与升值就成为他们闲余资金避风港，在我们销售彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着年返租每年租金收益而来，对于租金回报来讲，高于存款利息近倍，而且又有国有房地产公司兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付首期款，其余供铺款可用返租租金冲抵，年后商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心表现......”。

2、“.....返租回报在深圳商铺销售中已成为共同营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。对于开发商而言，返租回报也是有利，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目滚动开发。作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司良性运作有极大帮助。其次返租方式采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来不稳定因素，般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场，年补贴额相当于回笼资金银行年利息四分之，般来讲不会有太大压力，同时如果楼销售效果好，能促进和提高层市场售价，其附加值将远远超过发展商补偿部分。视销售情况，我司建议对于些角落铺位可将返租点数提高。二项目周边消费人流对本项目商业支撑力分析商业项目能否取得成功......”。

3、“.....既有无购买力支撑。本项目消费支撑力分析如下布吉镇经济发展支撑布吉镇从年至今，充分利用国家政策优势和自身地理优势和资源优势，累计引进外资近亿港币，拥有外商投资企业余家。全镇现有企业家，其中三资企业家，三来补企业家。目前，布吉镇已形成合理工业布局，既有秀峰工业区罗岗工业区百门前工业区吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田南岭雪象等以大企业拉动新兴工业区。年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。兴旺经济是商业发展基础。布吉镇下辖十四个村民委员会和十个居民委员会总人口多万人，其中常住人口万多人。人民生活水平已得到很大提高，年人均纯收入达元，农民人均所得元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康富足日子。富裕起来万人口购买力是本项目成功基本支撑。本项目楼前即为公交车站牌，项目所在吉华路为布吉交通主干道，并且是布吉镇和深圳特区之间通道，是进特区必由之路......”。

4、“.....虽然目前人流量不多，但布吉镇交通个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大车流量在定条件下是可以转化为人流量。未来火车客运站又给本项目带来滚滚客流以往经验告诉我们，火车站总是人流量最大地方，罗湖商业城兴起即说明了切。综上所述，本项目成功是有着巨大消费力支撑。三商铺购买主力分析使用商铺常常不是商铺买家在我司销售商铺项目中，通常购买商铺并不都是用于自用，商铺自买自用比例在东门仅为，在国贸华强北商铺中也以租赁为及新佳百货引进中发现，并不是所有裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区几大百货商家更加对商业造址慎之又慎，他们考虑主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。商家进驻可提升本项目商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹引进，同时带来了商家自身品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区商业格局将起到引导消费作用......”。

5、“.....但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域消费人流，也就是起到改变区域商业中心作用，因而，本项目商业价值含量随之增加。大商家进驻可适当提高商铺售价在彩福商城广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮广告语与新佳起赚钱，它表明商家进驻也带动了商业价格。特别大型商家进驻可解决了出售与返租矛盾商家引进，可解决裙楼空臵问题，作为开发商可获取可观租金收入，而商铺出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力支撑支柱。五火车站兴建对本项目商业带来机会点分析广深铁路是华南地区重要铁路干线，是沟通内地与香港主要通道和纽带，它将沿线地区经济有机地联合起来，促进了区域经济协调发展和对外贸易持续增长。根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅布站方式。主为深圳站......”。

6、“.....深圳站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。布吉火车站兴建将会带来大量人流。建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北四川等长途旅客列车次，客容量约万人。加上布吉周边地区常住人口和流动人口，日流量将超过万人。对此地享享受开发商提供返租回报又可以坐等商铺升值以获取差价。四大型商场进驻将对本项目商业带来机会点分析大型商场沃尔玛和天虹确定，对商城会产生和带来巨大商业价值，同时提升了商城在区域中商业价值含量，科学合理配合宣传将为物业带来无穷增值潜力，以下我们对商家进驻所带来机会点进行论证。大型商家进驻印证了此商城区域位臵属于商业发达地段。通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货引进中发现，并不是所有裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区几大百货商家更加对商业造址慎之又慎......”。

7、“.....因而大型商家进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。商家进驻可提升本项目商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹引进，同时带来了商家自身品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区商业格局将起到引导消费作用，目前本项目区域与布吉镇传统商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域消费人流，也就是起到改变区域商业中心作用，因而，本项目商业价值含量随之增加。大商家进驻可适当提高商铺售价在彩福商城广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮广告语与新佳起赚钱，它表明商家进驻也带动了商业价格。特别大型商家进驻可解决了出售与返租矛盾商家引进，可解决裙楼空臵问题，作为开发商可获取可观租金收入，而商铺出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越商业环境和市场机会点......”。

8、“.....五火车站兴建对本项目商业带来机会点分析广深铁路是华南地区重要铁路干线，是沟通内地与香港主要通道和纽带，它将沿线地区经济有机地联合起来，促进了区域经济协调发展和对外贸易持续增长。根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅布站方受开发商提供返租回报又可以坐等商铺升值以获取差价。四大型商场进驻将对本项目商业带来机会点分析大型商场沃尔玛和天虹确定，对商城会产生和带来巨大商业价值，同时提升了商城在区域中商业价值含量，科学合理配合宣传将为物业带来无穷增值潜力，以下我们对商家进驻所带来机会点进行论证。大型商家进驻印证了此商城区域位臵属于商业发达地段。通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货引进中发现，并不是所有裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区几大百货商家更加对商业造址慎之又慎，他们考虑主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家进驻可充分说明此商城具有地段优势......”。

9、“.....商家进驻可提升本项目商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹引进，同时带来了商家自身品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区商业格局将起到引导消费作用，目前本项目区域与布吉镇传统商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域消费人流，也就是起到改变区域商业中心作用，因而，本项目商业价值含量随之增加。大商家进驻可适当提高商铺售价在彩福商城广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮广告语与新佳起赚钱，它表明商家进驻也带动了商业价格。特别大型商家进驻可解决了出售与返租矛盾商家引进，可解决裙楼空臵问题，作为开发商可获取可观租金收入，而商铺出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力支撑支柱......”。