1、“.....西临省新华印刷厂，南至解放大道。地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米，地面总建筑面积为平方米。项目发起人及发起缘由大厦是以经营宾馆服务业为主体国有企业，是省国有资产经营公司设立全资子公司以下简称公司。因企业改置等原因，华联楚天大厦自年来就不再经营，也不对外租赁，资产处于闲置状态。为盘活资产公司拟将该地块进行相关开发建设，充分发挥土地最大效益。项目前期工作进程年月日省公司与公司签订了战略合作协议年月日，公司下发了委托函，委托公司承担该项目前期项目策划市场调研概念设计规划设计及明确建运模式工作。第二部分项目投资环境和市场研究市场调研房地产市场调研市年土地市场成交情况年度市实际出让地块宗，收获土地出让金亿元，创历史新高。其中挂牌土地宗，约公顷，成交金额亿元招标土地宗，约公顷，成交金额亿元。年土地拍卖市场主流是底价成交流拍延期，只有宗地块有竞拍......”。

2、“.....今年拍卖成交宗地块中，有宗地块因只有家购买人，最终只能以底价成交，占总成交量比重高达。因为竞买人临阵退场，宗地块无人报价而流拍。年纯商业用地共拍卖块，总成交价格达亿近亿。其中东西湖区拍卖块，新洲区拍卖块，江夏区拍卖块，硚口区块，蔡甸区块，经济开发区块，武昌区块，江岸区块，汉南区块，洪山区块，东湖高新区块，青山区块。商铺写字楼销售市场分析商业地产依然延续年和年火热，今年月，商铺成交套，成交面积平方米写字楼成交套，成交面积平方米。年，全年商业放量明显，市场需求旺盛，呈现出是片繁忙景象。年商业地产成交数据份商业写字楼成交套数成交面积成交套数成交面积月总计年主城区商业均价万元，其中武昌区商业氛围浓厚，该区商业成交主力项目均价达万元青山区商业成交主要集中在奥山世纪城项目，该项目备案均价接近万元经济技术开发区商业成交集中在经开万达广场金太阳米兰小镇两个项目，这两个项目亦均超过万元......”。

3、“.....此外，东湖高新江岸两区均价超过万元，洪山汉阳硚口三区均价超过万元，剩余郊区均价整体靠后，均不足元。年高端写字楼项目集中入市，推动办公物业均价大幅上涨。全市办公物业均价元，同比上涨。同时，写字楼住宅价格比进步增大，年以来，写字楼市场快速发展，价格路攀升，写字楼在摆脱不住宅市场价格倒挂现象同时，与住宅价差亦逐步拉开，在高端写字楼项目推动下，全市写字楼均价增长至同期住宅均价倍。古田片区市场调研古田片区作为硚口区西部门户块中部规划道路未明确是否取消，故根据现场土地情况，采用三座塔楼设计。塔楼间设计层大型商审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评价费......”。

4、“.....明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明四土建费用桩基建筑面积地下室建筑面积深基坑土建及粗装人防专项安装地税大楼建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装空调系统室内水电消防电梯供货及安装展馆办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水电消防空调系统电梯供货及安装电梯供货及安装办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水暖气电电梯供货及安装室外配套费估算室外配套费万元，明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明室外市政配套工程费室外给排水系统含增容室外燃气系统室外电气及高低压设备含增容室外智能化系统间接费开发间接费估算合计元......”。

5、“.....商业物业面积按平方米测算商业物业销售收入万元写字楼销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，写字楼销售收入万元公寓销售均价按元平米，销售面积按平方米测算，公寓销售收入万元合计销售收入万元。销售费用及税金销售费用及税金合计万元序号费用项目原始指标工作量单价合价万元工程量及单价说明销售费用及税金销售代理费及佣金房屋交易费销售面积房产测绘费销售面积维修基金建筑面积营业税销售额教育附加税营业税城市建设税销售额土地增值税销售额印花税销售额营业利润销售利润万元企业所得税企业所得税按利润率估算所得税额万元。净利润扣除企业所得税后净利润为万元。经济对比无项目经济分析即该地块维持原状若该项地块维持原状，仍按现状租赁酒店经营，年收益为万元年。有项目经济分析即该地块进行商业开发项目实施后销售利润额为万元，净利润额为万元......”。

6、“.....结论按以上有无项目对比分析，该地块进行商业开发不仅能够获得次性收益，且年固定收益也大于原状态。第六部分合作模式分析联合开发，股权回报模式合作方案由合作房地产公司与公司按合同约定资本金出资比例注册成立，多为些社区配套型商业，自主形成，形态较为破旧。面向附近居民，档次较低，价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少，不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道，交通方便，项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民，能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线，对商业房产升值潜力有巨大帮助，会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区，中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约，且无高大建筑物阻挡，具有江景概念通过项目前期市场运作......”。

7、“.....劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多，影响项目形象地块狭长且不规则，建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划，项目周位于两个经济带相交位置，商业前景较好道路交通轻轨号线已通车，地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业，项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区，在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多，项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种，要求品质高，具有区域地标性......”。

8、“.....也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩，土地用途为旅游用地，地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住第部分项目简况地块概况项目发起人及发起缘由项目前期工作进程立法人项目公司，以项目公司通过招拍挂取得土地使用权并办理相前期手续及相关权属证件，由项目公司对该地块进行开发。公司以土地使用权及地上物补偿作价出资估算作价为亿元人民币，约占项目开发全部出资额，合作房地产公司以本项目全部后期投资作为出资，占项目全部权益，双方按照权益比例享有开发权利和权益，承担开发风险和责任。项目建成后，公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算，该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入，约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作，双方建立了更进步合作关系......”。

9、“.....可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司，签订委托开发协议，由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌，公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年固定收益率，开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后，公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。经济分析收益回报期按三年考虑，公司收益土地作价万元......”。