中心在内的区级中心区，由个商业中心组成的区级副中心区，由个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的镇级大型楼盘商业中心区和包含批村及社团组团商业中心的社区商业中心区构成。中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区未来番禺五大重点发展区分别是中心城区发展区北部重点建设区东部重点发展区南部引导发展区大学城重点发展区。中心城区发展区东起石基南部干线，西至市桥景观大道规划中，北至北二环，南到市桥水道，以易发步行街以及繁华路大北路带区域和番禺广场罗家购物中心为代表的城市商业中心。北部重点建设区是金山大道以北，南部干线以西的区级副商业中心区，依托主要快速干道发展大中型专业批发市场，提升所在范围的镇级和社区商业中心，发展以零售和服务为主导的商业网点。东部重点发展区包括石基石楼东涌鱼窝头，将以建设广州新城为契机，发展区级零售和休闲服务为主导的商业功能区。南部农副产品交易中心是以沙湾水道以南的鱼窝头榄核大岗等镇构成。大学城商区主要满足大学生和教职工的商业需求并辐射周边。资料来源广州日报番禺区商业网点的发展规划主要分三类，第类是现代商业中心，第二类是批发市场和物流园区，第三类是零售网点。具体情况如下中心城区发展区重点建设和改造现代商业中心番禺区近期要重点建设和改造两个有代表性的现代商业中心，这两个商业中心都位于中心城区发展区，形成番禺区最具影响力的商业中心，留住区内消费层，有利于形成番禺区的商业形象。其中两大商业中心包括汉溪现代商业中心和繁华路的现代商业中心。建设和改造批发市场园区和物流园区番禺区批发市场的发展比较快，但是由于缺乏总体规划和宏观指导，大部分批发市场都有着规模小档次低管理滞后的弊病，为了更好地利用交通四通八达的地理优势，番禺区近期要重点规划发展个批发园区和个物流园区。其中包括万博中心和雄峰商展示等四层本层合计影院华纳院线等游乐场如小型游艺场餐饮四海家等总计项目的规模特点作为市桥镇未来的商业中心标志性的商业物业，与市桥镇现有的商业中心大北路易发步行街比较，项目有着明显的异质性项目简介项目情况介绍番禺罗家商业中心拟由深圳泓源投资有限公司开发建设。项目位于番禺区东环路清河东路与市莲路交界处，总占地约万，为集体性质用地。项目拟分两期开发，期占地，拟开发成商业物业在项目期用地范围内有罗家电脑城罗家购物广场多家餐饮企业以及五金配件杂货等商铺项目地块临东环路项目地块临清河东路项目地块临市莲路项目地块临街核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,表罗家商业中心项目期规划指标序号指标数值单位占地面积平方米容积率许可建筑面积平方米建筑密度许可单层建筑面积平方米期拟开发面积平方米实际容积率绿化率研究目的研究项目番禺区相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，以论证项目的可行性确定项目的市场定位，并通过行之有效的策略，争取实现项目市场价值最大化。研究方法本报告通过分析广州市及番禺区宏观经济人口状况房地产市场状况区域现状及有关规划各商圈相关物业发展状况及项目区位等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建议梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商经营策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有研究方法定量定性分析法根据客观科学公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库政府统计文献城市规划和政策法规的公告房地产刊物互联网实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二类比法在本次研究中，我司通过考察番禺各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，为项目扬长，增长。由此可见番禺区零售贸易业整体上增长速度比广州快。人口分布及增长情况年末广州市户籍人口数万人，比上年末增加万人，增长近年番禺区人口增长速度缓慢，年至年间共增长万人，年年末全区总人口万人，比上年末增加万人，增长，是年以来增长最快的年，人口总量相对稳定。番禺零售业发展情况万元社会消费品零售总额批发零售贸易业餐饮业年年年年年番禺区户籍人口情况万人常住人口年年年年年居民生活水平消费结构情况分析居民人均收入逐年递增广州市城乡居民收入水平不断提高。年全市单位职工平均工资为元，增长。全年城市居民家庭人均可支配收入元，增长，农村居民家庭人均纯收入元，增长。年月番禺区城镇居民收入平稳增长，居民家庭人均可支配收入元，比上年同期下同增长。以此收入测算，全年城镇居民收入为元，高出广州居民元。生活质量进步提高广州市全年城市居民家庭人均消费性支出元，增长。其中，服务性消费支出元，增长，占消费性支出的。年月番禺区支出增长较快，人均消费支出元，同比增长。广州市城市居民家庭人均可支配收入元，人均消费性支出元番禺区城乡居民家庭人均可支配收入元，比广州平均水平多元，人均消费性支出元，比广州平均水平多元。数据表明番禺区城乡居民生活水平比广州市平均水平高。番禺区居民生活情况从业人员年平均工资人均可支配收入人均消费性支出年年年年年城乡居民年末储蓄余额加速上升番禺区人均储蓄余额增长迅速，年至年增长速度都超过，从年的元增长至年的元，由此可见番禺居民的消费能力不断加强。广州市及番禺区商业发展情况根据广州市整体发展战略东进，西联，南拓，北优，番禺区地处广州市南部，是南拓战略的重点区域。广州市区划调整后新番禺的商业网点发展规划已初步编制完成，到年，番禺将沿地铁发展建四级网络，北部发展批发市场，南部主攻农副产品交易，个镇商业中心和个楼盘商业中心构成的商业中心区和批社区商业中心区。根据广州市番禺区年商业网点发展规划送审稿，未来番禺区商业发展空间结构体系将由两大系统三条发展轴四级网络商业功能区和五大重点发展区为主人均居民储蓄余额元人均居民储蓄余额年年年年避短提供有效的参考。番禺区整体经济情况万地区生产总值人均地区生产总值年年年年年广州市及番禺区社会经济状况及城市发展趋势广州市及番禺区社会和经济运行情况分析国民经济发展情况分析国民经济持续快速发展，人均国民生产总值不断攀升年广州市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。番禺区年生产总值亿元，比上年增长，增长速度比广州市全市高个百分点其中南沙分区后番禺区的生产总值亿元，比上年增长，人均国内生产总值为元。番禺区自年以来生产总值都保持以上的增长速度，经济实力进步加强。数据来源番禺统计年鉴番禺统计信息网产业结构优化年南沙分区后番禺区的三次产业分别为亿元，亿元，亿元，分别比年增长，和第三产业所占比重为不含南沙，且增长速度分别比第产业和第二产业高和，比广州市全市平均水平高个百分点，在全市个区县级市中，增速居第位，产业结构分析年年年年年年年不含南沙第产业第二产业第三产业显示出番禺区第三产业的增长幅度比第产业和第二产业快，产业结构的优化调整正在加速进行中。投资力度继续加大，投资结构有所调整广州市全年完成全社会固定资产投资亿元，增长新增固定资产亿元，下降固定资产投资率为，比上年下降个百分点。房地产开发投资亿元，增长，占，比重比上年下降个百分点。番禺区受广州固定资产投资影响下，固定资产投资总额增长激烈，自年以来直保持以上的增长速度发展，年达到的近年最高速度。房地产投资在宏观环境的影响下有所调整，番禺区年和年投资额都有所降低，出现负增长。商贸业发达番禺区常住人口情况万人常住人口年年年年年广州市年全年实现社会消费品零售总额亿元，稳居全国大城市第三位，增长。全年批发零售业商品销售总额亿元，增长。批发零售业销售额较快增长。全年批发零售业实现增加值亿元，增长。实现零售额亿元，增长。番禺区全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，高于市平均水平个百分点，增速居全市第位。在社会消费品零售总额中，批零贸易业亿元，增长，餐饮业亿元供应量大，另方面商业氛围不成熟，主要依靠各小区的消费者支撑，因此目前的租金水平较低但由于看好未来地铁开通后的升值潜力，因此，与租金相比，现在的售价明显偏高。广州香港成熟的商业对高端客户的吸引力，地铁新光大道的开通增加了广州商业对番禺的辐射力项目综合分析番禺区及市桥镇至目前为止，还没有个上规模的大型综合型的商业物业然而由于番禺区居民人均可支配收入较高，这种需求在当地无法满足的情况下，许多消费者尤其是华南板块消费者只能前往广州实现其消费周边些镇区的大型综合型购物中心如容桂天佑城虎门天河城的发展显示出大型综合性购物中心在发达的镇区也存在着生存空间，这种空间对于项目未来的生存与发展至关重要本项目具有规模大的优势，并且交通非常顺畅，若能把握市桥地区缺乏大型综合业态的购物中心的契机，极有潜力发展成为市桥地区标志性的商业物业虽然项目具有发展成为大型综合性购物中心的潜力，但面对的威胁同样不能忽视。项目发展建议项目市场定位项目总体定位番禺区大型区级综合性休闲娱乐购物中心本项目二期合计商业面积超过万，位列市桥商业地产之冠，即使放眼广州，其规模的也屈指可数以本项目的规模及其辐射能力，项目将成为番禺区区级商业中心，在近期，则以市桥镇区及周边区域石基石楼和迎宾路周边各楼盘为主要辐射范围。如此大的商业规模，决定了其面向的消费者群体要有较大的广度旦定位为面向中高档消费者，则将面临消费群过窄的风险，且近期来看，项目的商业氛围还需要较长时间来形成，近期的目标更主要是吸引并留住人气，因此，在定位上宜以中档为主，适当引入中偏高档次以提升项目形象，引入部分中略