多个出入境通道，是我国通往越南及东南亚最大最便捷的陆路通道，也是我国中越边境线上最大的口岸城市。市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市。年月，越南总理潘文凯访华时向温家宝总理提出构建中国越南两廊圈的构想，得到了我国政府的积极响应，目前我国正积极构建两廊圈，即通过云南通往东盟的两条经济走廊，个环北部湾经济圈，其中凭朋友占据着两廊圈的中心位置，是国家重点建设的中国东盟自由贸易区通道。年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象河内崇左南宁的设想并形成共识。泛亚公路中线全长公里，泛亚铁路东线全长约公里，比云南新加坡的公路铁路分别缩短了约公里和公里，这路网建成后，通过的公路铁路国际运输更为便利，营运里程大大缩短。在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流的主要流线黄金项链。而处于两大贸易区的焦点位置拥有全方位交通设施，必将成为核心的交通枢纽，可谓黄金项链上的钻石。市对旅游优秀城市目标的追求，利用与越南为邻的区位优势，越南的旅游资料优势融入自已的旅游价值体系中形成大旅游资料的整合。越南政府公布的七个可以接纳中国游客的出入境口岸中，有个与我国广西接壤。在广西与越南绵延公里的边境线上，景点众多，有亚洲第世界第二的跨国大瀑布德天瀑布群中国九大名关之的友谊关等自然历史人文景点百余处，加上素有海上桂林之称的越南下龙湾，旅游资源甚是丰富。此外，南友高速公路通车后，南宁至友谊关只有公里，友谊关至越南首府河内也是公里，便利的交通是中越旅游合作的有利条件。在政策扶持及上述各种有利因素下，中国交易场情况表规模层二层三层行业分布日杂小商品小百货服装服装家具出租率边贸商业区域出境商品日用百货五金家电农用机具成衣自行车收录机电风扇等。入境商品农用产品土特产等为主广西南站房地产开发项目可行性研究报告第章项目发展条件分析项目概况项目地理位置本项目总占地约亩，地形呈不规则的多边开，位于市南大路，与市火车站南站仅地之隔。距市中心区约公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和些农作物，如图西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和些单位群落。南面有市政路，道路对面为车站仓库东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。区位评价本项目的区位属城市边沿地带，路市中心约公里，周边并无统整洁的城市景观周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群的文化及经济收入水平在市属中下水平。本项目周边的生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要项目周边商业环境由于人口居住密度不高，人群经济收入属中低水平，加之距离城市中心尚有段距离，因此本项目四周的没有商业氛围，周边的现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。二项目开发条件分析有利条件城市经济发展对外贸易产业是城市经济的主要推动力，外贸的发展决定了城市发展的速度与方向，从年起，市外贸出现回升，年外贸比上年增加，增长强劲。自年后，市的外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展的成熟，市外贸经营行业也表现出般行业成熟的现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大的外贸企业的销售收入占有行业总销售收入的大部份比例。现市有外贸公司约家，其中约家知名度与实力较强。市外贸发展基础条件进步得到改善和加强东盟自由贸易区进入具体操作和形成阶段，年，按框架协议，原产地的部份产品将开始获得优惠的关税政策，约种商品的出口因此受益。再者，南宁与高速公路建成通车，使举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷的通道。未来，市经济将获得比以前更好的发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区的有力支持，市经济将进入下很完善。周边的物流服务设施密集，火车南站是重要的货物流通平台，因此周边建设了大量的仓库。本项目的周边的生活配套设施完备，能为本项目的开发提供必须的条件。二不利条件市场供应量增加，使房地产的出了竞争状况年，城市房地产获得井喷式的发展，但在需求被扩大的同时，的房地产供应量也出现急剧扩大的情况，据设计统计，年除东盟国际港项目外还新出现了个项目，而且个项目在当年销售。年初在售楼盘统计名称占地亩总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业港住商内，年上半年始售祥福花园住三房四房林业局旁现售二期祥兴商业街商住两房商住两用商住市政府旁商住纯住福龙苑住商连排别墅套，二房三房，四房未定价，预计以上南北大道供电局对面目前未售金源住商楼中楼，四房，三北大路商套已房号售完城市规模有限，年市房地产市场的竞争比年更激烈。市全市人口仅万，城区人口万含外来人口，城市规模属小城市级，目前已经在售的项目的土地总量约亩，总供应量估计在万平方米左右，虽然在年已经消化掉部份，但主要的供应量会集中在年，因此，年市房地产行业的竞争将比年激烈。本项目在开发定位上应考虑如何差异化，寻找市场的空白点。城市发展速度与项目开发商业开发周期不符本项目处于城市郊区，与城市成熟区相比，周边的生活商业的支持力量尚无法与城市成熟区域相比，因此本项目的进行商业开发定位时，应注意风险。周边环境问题本项目周边城市环境形象较散乱，没有统的观感，如向住宅高端开发将受不利影响。第二章城市及房地产相关背景城市概况城市地理位置及未来发展年，国务院批准市为沿边对外开放城市，拥有国务院特区办批准的国家级开发区边境经济合作区，并赋予特殊的优惠政策。市地处广西壮族自治区西南端，素有中国南大门之称。境内有举世闻名的友谊关，是我国九大名关之，也是唯边关。市西面与越南接壤，边境线长公里，市区中心与越南边界直线距离仅公里，与越南谅山市河内市的距离分别是公里和公里，与广西首高速增长期。经济的增长是居民收入增加及消费信心增长的基础，这将为本项目提供良好的开发背景。城市规划市的城市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市，在这战略目标的指导下，未来市的城市空间将向南扩展和延伸，在目前的城市南面创建国家级开发区广西边境经济合作区，合作区的主要内容如下边境经济合作区以以经贸带动物流，以物流带动产业为理念，实施区多园战略，合作区以进出口加工组装仓储为主，优先发展高新科技型民营型环保型产业。边境经济合作区将实行区三园的管理理模式，区即边境经济合作区的简称，三园，即区辖下的南山工业园，夏石工业园中国东盟出口加工区，林产工业园。目前市政府新址已经确定南迁至市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，火车南站也已经重新进行装修市城市未来的发展将集中体现在边境经济合作区的建设上，而热占将表现城市的南面。本项目位于市南面，城市的南向扩张为本项目提供了最大的想象平台，也为项目的未来价值的提升提供了强有力的支持。政府优惠政策目前市的投资优惠政策主要为边境经济合作区的建设服务，政策主要内容有用地政策财政扶持政策规划政策服务政策本项目是否可获得政府优惠政策的支持，还要依具体情况而定。房地产市场高速发展年作为市房地产行业现代发展的元年，表现出井喷式发展的特点，作为个新兴的房地产市场，其发展的地方性规律及特点都在形成和发育中，新兴市场般具有如下些特点不确定因素很多，并难以预料消费潜力有待进步释放，但这种释放的条件取决于先期消费者的消费价值的示范作用市场需求将向细分化发展房地产产品也将跟据需求的多元化而向多样化发展。房地产市场的高速发展为本项目的发展提供了良好的机会和平台。项目区位条件本项目将具有如下有利的区位条件交通便利，本项目位于火车南站，西面紧邻城市主要交通干道南大路，无论北去市中心或南往友谊关方向都十分便利。周边生活配套条件相对完善成就，项目周边人群居住密度不高，但还是处于城市区域范围内，而且与南站很近，这里多年来就直存在个完整的社区，基本的生活设施以下万万万万万以上未答比例关注者对舒适型面积和户型有较强的喜好，估计是想改善目前的居住条件，如图关注者对购房面积的意向以下以上比例关注者对购房户型的意向房厅二房厅二房二厅三房二厅四房以上未答比例对于购房时的关注因素中，对区域因素的关注度最高，下表为购房时，关注者对众影响因素的重要性的评价。关注者选择时注重的因素提及率关注因素非常重要很重要较重要般较不重要很不重要非常不重要区域户型面积小区环境小区服务配套价格本项目位于市火车南站，为了解居民对该区域的印象，进行了如下测试，如表很肯定肯定中间点肯定很肯定不适合发展住宅的区域很适合发展住宅的区域在这里投资房地产风险很高在这里投资房地产风险很小该区域升值的潜力不高该区域升值的潜力高这里距离市中心不算远这里距离市中心很远这里生活还算方便这里生活很不方便下面是有关火车南站周边区域印象的结果。对该区域是否适合发展住宅，多数人取中性态度，对于在该区域进行以房地产投资为目的的购买，多数访问者认为风险高对于该区域的未来升值潜力，多数人取中性态度，但认为升值潜力不高的人多于认为升值潜力高的人多数人还是认为该区域距离市中心不远大多数人认为该区域的生活还是方便的已经购买商品房中大多群为居民，在对年的已经购房人群的分析中发现，购房者以本市居民为主，其职业也是以贸易从业者为主，另约有为市周边地区人士，如崇左宁明龙州地区，但进步分析发现，这些非本地区的购买者也是在工作生活多年，对市很熟悉的情况下才购买。七潜在竞争分析未来房地产潜在竞争有增加的趋势。年市还没有现代开发方式的房地产项目，而在年井喷式的出现五个项目，如表从市场角度很难对潜在供应量进行把握，而政府在审批房地产项目建设上的速度很快，开发商对项目的开发决策速度也快。名称占地亩总