理模式，从而将大大提高市旅游酒店业的服务水平，促进市星级酒店整体布局的合理化改善，形成良好的经济联动效应，拉动市经济的发展。五综合写字楼项目的建设，将推进市人才交易工作的顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化的深入开展，各国各地区对人才的竞争日益激烈，国内外人才中介机构的竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力的人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构的载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设的重要内容。我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展的阵地。综合写字楼项目的重点组成部分人才交易市场建成后，将以流的服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作，提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争的势力，推动我市人才交易工作的顺利开展，从而进步优化我市的人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为综合写字楼，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼的市场前景。无论是上述的哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化的市场和区域经济之双重环境中。因此，它们的投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济的宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境的分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们的经营与发展都要受到区域整体市场环境的制约，但是由于它们各自面向不同的客户群，因此对它们各自投资机会的研究市场前景与需求的分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场的状况对于酒店市场具有决，其工艺流程如下游泳池管道冷热水混合器游泳池立式反应罐卧式砂过滤罐循环水泵毛发过滤器平衡水池卧式活性碳过滤罐排入大气残余消除器臭氧混合器水射器加压泵臭氧发生器板式热交换器热源地热长效消毒系统第章总论项目名称综合写字楼建设项目二项目背景全面建设小康社会的新形势下，市的决策者客观分析形势，清醒的认识到自身发展中的不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足需要有个更大的变化,在这样个背景下，年月，中共市委常委扩大会宣布了综合开发改造海河两岸的重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经济的历史性壮举，是总体发展战略的重要组成部分，是迈向国际港口大都市的治本之策。在综合开发改造海河两岸工程的总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市的功能设施的建设，创造吸引国际化企业的良好环境，成为现代化经济中心突出的标志。本项目的建设地点位于海河上游小白楼的交叉地带，并且位于市金融商业繁华区南京路旁。项目建成后，将成为市的又标志性建筑物。二建设内容综合写字楼项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和米。建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。综合写字楼项目地下建筑面积平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积平方米，按照未来的经营业态划分为个功能分区五星级酒店高级服务式公寓写字楼行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表序号功能名称建筑面积平方米塔楼位置备注五星级酒店能化商务功能的发展需要，符合规划区的业态特征。从而使得该项目成为海河开发战略实施的组成部分，将与其它的开发工程共同为促进海河金龙起舞工程的顺利建设贡献力量。二综合写字楼项目的建设，将成为体现都市形象的标志性建筑，为市打造张新的城市名片随着工业化和城市化水平的不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理的城市建筑形态，以适应现代城市发展的功能需求。而功能复合协调互补的建筑综合体则充分体现了多元化角色的城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明的象征。作为体现城市形象的标志性建筑，具备方向性地标性特质，从而将发挥强有力的区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市的现代化和国际化进程。综合写字楼正是具备完整性有机性聚合性等多重功能的建筑综合体，该项目的建设将有效地推进市的城市现代化进程，实现城市的高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质的提升，从而将为市打造张体现都市形象的新名片。三综合写字楼项目的建设，实现了建筑的高效性，符合国际建筑的发展趋势，将成为市城市建筑新模式的先行者城市综合体建筑的开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区的共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成的空间资源浪费和平均使用土地的不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能的高效性。综合写字楼项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性的商务生活体化社区，符合国际建筑的发展趋势，从而成为市城市建筑新模式的先行者。四综合写字楼项目的建设，将大大增强市高档星级酒店的实力，有利于市高档星级酒店的布局调整市的城市发展定位于北方重要的经济中心和现代化国际港口城市。但是就目前市的酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店的建设方面加强力量，以达到对消西北角塔楼，建筑控高米，座落与南京路与山西路交叉路口层高级服务式公寓层写字楼东侧三栋贴建建筑，建筑控高米，隔河北路与抗震纪念碑相对行政办公楼西南角塔楼，建筑控高米，座落于山西路与西安道交叉路口底层商铺裙房中的二层扣除其它建筑功能的大堂交通等公用面积合计六编制依据市发展计划委员会关于调整综合写字楼项目建设规模和总投资的批复津计投资号市规划和国土资源局中华人民共和国建设用地规划许可证编号津地证字市规划和国土资源局建筑设计方案通知书编号建案通字号七可行性研究报告工作主要范围项目建设的必要性项目市场前景分析项目选址的可行性总平面布局的的可行性建筑工程的可行性公用工程的可行性消防节能抗震劳动安全与卫生防疫等方面的可行性项目经营模式研究环境保护投资估算及经济可行性项目实施进度结论八项目主要指标序号内容单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米建筑密度容积率五星级酒店客房间数机动车车位个出租车车位个非机动车车位个二经济指标投资总额万元项目建设期年三公用工程指标日最高用水量立方米天夏季制冷负荷冬季采暖负荷电力总负荷煤气用量立方米天第二章项目的建设意义综合写字楼项目的建设，符合市海河开发的发展战略，将成为金龙起舞工程的重要实施步骤海河是的母亲河，是独特的标志性的宝贵资源。年月，市政府将海河开发列为城市发展的重要战略，并提出了实施海河两岸的综合开发改造，形成独具特色的服务型经济带和景观带的开发要求。为实现该目标，海河综合改造将采取由上游到下游的滚动开发形式，根据海河两岸建筑年代，建筑情况和风貌特色，中心城区公里划为个功能分区，分别为传统文化商贸区都市消费娱乐区中心金融商务区和未来建设智慧城。综合写字楼项目的建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发的中心金融商务区段内，也同时处于市北五大道规划区内，其具备复合型功能的城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智对独立。这样使于管理流线清晰。办公标准层布局灵活，可适应不同的办公布局方式。写字楼部分写字楼由两个层和个层建筑物组成，栋建筑物贴建，中间设抗震缝分隔，标准层建筑面积合计平方米。由于写字楼面积较大，且应能根据市场需求进行灵活划分空间。因此将写字楼部分划分成三个部分，建筑面积分别为平方米。在首层均设独立的出入口及交通厅，从三层以上三个部分相对独立设置，并在三层设有统的交易多功能厅，为写字楼部分使用。商业店铺部分商业店铺部分分布在写字楼及酒店的底部二层内，商店的基本形式为跃层式布置，每个商店均有独立的对出入口。每个店铺建筑面积约平方米。根据该地区已经形成的商业氛围，将商业设施定位在高档精品店上。此种方式在南京路商业区并没有，可以填补此类商业业态的空白。地下部分地下层为地下停车库及洗衣房，中西餐厨房库房等地下二层为地下停车库，人防职工食堂，各类设备用房。二建筑空间组织及建筑造型设计建筑空间组织项目位于南京路中部，其东西侧为目前的两个米高的建筑津汇广场及国际大厦，是南京路景观带重要的组成部分，且周边的两个广场抗震纪念碑广场及中心绿化广场规划中在项目的东南部。根据这空间特性，将建筑群的制高点米高的层酒店塔楼置于地块的西北角，这样可以大大削弱米高的塔楼对两个广场的压迫感，同时也减轻了超高层体量建筑对南京路河北路口的空间的挤压感。群体第二高度是层的人才科技大厦，它位于地块的西南角，它面临规划中的中心绿地广场与五大道地区保持着相应距离，以尽量减少高层建筑对五大道空间环境影响。写字楼部分位于地块的东侧，它直接面对抗震纪念碑广场，为了减少对广场的空间冲击，将写字楼分为三个高低不同的建筑，正对广场采用层，而两侧采用层，这样在满足建筑规模的同时最大限度的降低建筑物高度，避