分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排。根据的规划方案及开发总周期各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表以季度为单位。 第三节项目投资估算及资金筹措计划 高层住宅项目投资与成本费用估算 开发成本估算 土地使用权出让金土地征用及拆迁安臵补偿及前期工程费的三通平各种税费，共计投入资金万元人民币。 前期工程费万元，详见本项目前期工程费估算表见表。 表前期工程费估算表单位万元 序号项目计算依据计价万元 规划设计费建安工程费税率 可行性研究费建安工程费税率 水文地质勘察费建安工程费税率 筹建开办费建安工程费税率 合计 建安工程费万元。见表 表高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价单位万元 项目高层元平方米项目高层元平方米 桩基础土建工程 电梯消防般水电安装煤气 通讯公用天线 普通装修对讲机系统 地下室费用智能化设施 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 元平方米 高层建安工程费 万元 注其中为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。 基础设施费红线内外工程费万元，详见表。 表基础设施费估算表单位万元 序号项目计算依据金额万元 供电工程万元公项 供水工程万元公项 电信工程万元公项 煤气工程万元公项 绿化工程万元公项 道路工程万元公项 排水工程万元公项 合计 注本项目是个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加万建设中心花园 公建配套设施费万元，详见表 表公建配套设施费估算表单位万元 序号项目建筑面积平方米单价元平方米金额万元 幼儿园 卫生院位于裙楼房内文化活动中心 超市位于裙楼房内 邮政支局位于裙楼房内 电信营业所位于裙楼房内 储蓄所位于裙楼房内 物业管理处位于裙楼房内 会所位于裙楼房内 公厕 垃圾压缩站 变电站 煤气调压站 合计 开发期间税费万元，详见表。 表开发期间税费览表单位万元 序号类别计算依据交纳税额万元 配套设施建设费建安工程费税率 建筑工程质量安全监督费建安工程费税率 供水管网补偿费住宅人，元 商铺平方米，元 住宅 商铺 供电用电负荷费住宅户， 商铺百平方米，元 住宅 商铺 其他建安工程费税率 物业管理基金建安工程费税率 合计 不可预见费。万元，取上面项之和不可预见费税率万元 注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性 开发成本。万元，以上项小计 开发成本 二开发费用估算 管理费用万元，取上面项之和的 税率万元 销售费用万元，详见表。 表销售费用估算表单位万元 序号项目计算依据计价万元 广告宣传及市场推广费销售收入税率 销售代理费销售收入税率 其他销售费用销售收入税率 合计 财务费用万元，详见贷款还本付息表 开发费用万元，前面项之和 三总成本费项目计算依据金额万元 供电工程万元公项 供水工程万元公项 电信工程万元公项 煤气工程万元公项 绿化工程万元公项 道路工程万元公项 排水工程万元公积平方米单价元平方米金额万元 幼儿园 卫生院位于裙楼房内文化活动中心 超市位于裙楼房内 邮政支局位于裙楼房内 电信营业所位于裙楼房内 间税费览表单位万元 序号类别计算依据交纳税额万元 配套设施建设费建安工程费税率 建筑工程质量安全监督费建安工程费税率 供水管网补偿费住宅人，元 商铺平方米，元可预见费。万元，取上面项之和不可预见费税率万元 注第项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性 开发成本。万元，以上项小计 开发成本 广告宣传及市场推广费销售收入税率 销售代理费销售收入税率 其他销售费用销售收入税率 合计 财务费用万元，详见贷款还本付息表 开发费用万元，前面项之和 三总成 开发成本 土地成本前期工程费 建安工程费 基础设施费 公建配套设施 开发期间税费 不可预见费 开发费用 管理费用 销售费用 若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊 各种税费中与工程有关的按同分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊 与工程无关的分项按各功能面积比例分摊动资金，另需向银行贷款万元用于投资，剩余部分万元由销售房收入补充，总投资为万元，其中万元的银行 贷款利息从住宅销售收入中支付。 详细投资见计划与资金筹措表表 表投资计划与资金金本利润率 三现金流量表与动态盈利分析 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发 的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为租售并举的项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有 财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。评价指标的计算过程详见住宅全部投资现金流量表表住宅 部分自有资金现金流量表表注财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。反映出项目所占用资金的盈利率，即反映出 项目的盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。 财务净现值按事先规定的基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。是考察项目在计算期内盈利能力 的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。建议选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率，本项目贷款利