了市场阳江鹏超房地产开发有限公司营销部 供给，广州整体住宅市场呈平稳发展态势。 城区内的住宅项目，因其特有的生活方便性，有其特定的消费群，特别 是东山区，传统上就是政治经济文化金融办公之区，昔有有钱有 势住东山之说，在消费者心中具有定的魅力，改革开发后广州第个中 外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减少的趋势，故这类物业有较好的市 场前景。目前广州中高档的住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都 在元平方米之间。 但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大， 质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边的楼盘销售情 况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定的 销售速度。 七项目基本发展模式 若项目能取得倍的容积率，考虑合理的建筑密度，项目可建成三座 。由于这区房地产市场 发展比较成熟，区内的住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为 地块的面积的限制，具规模的住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质 素优良的大形小区更是罕有，且呈日渐减高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好的优点，对旧城区楼盘有 定冲击。 研究的基本结论 具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城的优 势和声誉及我司的名牌效应，根据广州 层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群的预测，计划 本项目全部做成三房以上的大面积户型，平均户面积为平方米左右，每 层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融八产权转让发展方式及股权架构 九财务评价的基本结论 本项目财务分析的基本假设如下 容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建 平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方 万元 项目的销售费用为销售收入的 银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。 资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限 为年，利息支出合计万元。 本项目的税求峰值为万元项 目的销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下的销售量的盈亏平 衡点为平方米，销售比率为。 根据上述财务计算的结果，本项目财务上的结论是可行的。 阳江鹏超房地产开发有限调时，整个项目的税后成本利润率仅为，税 后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米的可 能性比较小。 本项目的预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问 题，在建筑造未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为 通过工作，可以把这些方面的风险降到最低。 二市场调查 广州市经济现状与房地产业发展特点 宏观经济为房地产提供了稳定的发展环为万平方米，成交金额为亿元，分别比年 减少和。值得欣慰的是登记的成交面积仍超过同期批准预售 面积。 由于二手房屋成交量增长，抵消预售商品房减少的影响，使房屋成 交总量仍然成交增加。全年十区房屋成交量达到万平方米预售商品 房成交万平方米二手成交万平方米，首次突破万平方米大 关。 二手房屋大幅增长 全市十区二手房屋成交量达万平方米，成交金额为亿元。其中， 原八区的二手房屋成交量为万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和，二手房屋成交两占同期房屋交易总量的， 高于年的。其中又以房改房上市交易的增长最快，年全 年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比 年增长和。二手房屋交易的活跃进步推动商品房市场 的活跃。 成交均价各有升降 原八区登记的成交总体价格下降，预售商品房从年的元 平方米下降至元平方米。各分类物业市场各有升降。写字楼成交均 价为元平方米，比年均价下降，年成交均价多年来首 次低于元平方米。年高层住宅均价为元平方米，比 年相比下降了。多层住宅和商铺的均价则有所上升，与年均阳江鹏超房地产