部新城七大组团之，又是双流北部新区四大组团之。组团规划面积平方公里，人口万，绿化率以上。牧马山新城距成都市公里，离双流国际机场公里，成都火车南站公里，双流火车站公里。南延线双楠大道机场高速成雅高速新川藏路大件路以及即将开工建设华牧路给牧马山新城创造了便利交通。历经十余年开发建设，该区域基础设施日趋完善，社区环境逐渐配套。目前座变电站，国际国内直播电话插转站，日产万吨自来水厂，日供天然气万立方米配气站，光纤电视电缆从东到西横穿区内。牧马山新城规划情况牧马山旅游新城规划范围北面西面以大件路为界，南至规划成环路东路，东至三四路，总面积约为平方公里。牧马山旅游新城性质为以森林公园运动休闲商务会议高尚居住为主生态型旅游度假区。牧马山旅游新城用地布局构思运用现代复合生态学理论和景观生态学原理，将牧马山旅游新城发展与自然山水紧密融合，规划中采用绿心绿脉绿廊景观生态模式形成绿网，完善生态结构，使牧马山旅游新城形成个类似细胞生物结构，无论是整个片区还是每片地块都自带呼吸机制，达到土地增值并最大限度地与环境包容目。牧马山旅游新城按其自然环境和功能性质形成圈心五区规划结构。圈在平原与丘陵交接处，形成弧形森林公园，与东面林地形成生态绿化保护圈。心以牧山湖公园和高尔夫球场形成绿心。五区南面以农民安置为主居住区西面商务会议休闲度假区东北面休闲运动度假区西北居住区平原地区居住区项目现状年月日签订了投资协议，并组建了成都鹰联基地建设有限公司作为项目法人拟定了项目合作初步预案拟定了项目前期规划初步构想界区内拆迁工作已经完成目前正在办理征地指标审批手续二项目合作预案鹰联航空预想合作预案鹰联航空先期成立项目公司鹰联基地建设有限公司，作为项目实施法人，注册资本万元。合作方按照双方商定条件，分阶段受让项目公司股权，取得项目公司实际控制人。其中鹰联航空提出如下条件以成本价提供给鹰联套住房，剩余部分双方周期，降低风险。政策环境风险如加大宏观调控力度紧缩投资投资力度放缓优惠政策不能兑现等延期项目进度，增加成本，降低收益较大对政策环境保持高度警惕，快速应变，尽可能避免因反应迟钝带来损失。项目定位风险。表现在项目定位不够准确，与实际存在较大差距。影响项目整体绩效。较大这是我方面对最大风险。应聘请专业公司对周边业态进行系统分析，策划。避免项目定位风险。融资风险影响项目较小多渠道融资分散融资风进度和项目绩效。险。八结论项目地块周边高档别墅群落多套，已成相当规模。但是实际销售情况不是很理想。从初步调查情况看，价格略低联排叠式别墅如锦镇项目更加受市场欢迎，审批难度也小。建议集团在项目定位时，适当借鉴锦镇项目做法。该项目特点地块区域内拆迁已完成，大大缩短项目运作周期。地块形状大致为长方形，地理特征为浅丘，高低落差约米，便于规划和布局。该项目作为双流县政府扶持鹰联航空公司个政策性项目，购地成本可能相应较低。从去年成都地产走势来看，成都商品房二级市场活跃，增长趋势明显，仅双流县城周边商品房均价已经突破元。因此在政策环境没有大变化情况下，今后几年成都房地产市场将保持平稳增长态势。对鹰联航空项目实施运作较为有利。需要注意是尽管成都地产市场稳定增长尽管鹰均价元四项目定位基本构想年月日，鹰联航空委托世源科技工程有限公司就该项目拟定了个初步方案。该方案设定详情见附件容积率为绿化率地上建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米。鉴于政策市场等方面因素均发生了巨大变化，这些因素包括国家对别墅项目限制性政策。关于调增征地补偿基数政策。关于中小户型规划限制政策。关于对土地增值税清算政策等。国家对房地产行业宏观调控力度在不断加大背景下，无疑会对房地产市场今后走势和格局产生深远影响。主要表现在项目开发成本会有所加大，利润空间相对缩水。政策更加透明规范，优惠政策逐渐取消或者只针对国家重点扶持领域。今后房地产企业之间竞争将更依赖自身核心竞争力培养和发挥。基于上述各种因素考虑，建议采用如下项目定位原则整个项目区域亩化分成三个功能区高档联排别墅区职工宿舍区办公区及其他。项目容积率控制在以内，建筑高度在米以下