本元平方米项目销售收入保守估计亿元般估计亿元乐观估计亿元总投资利润率保守估计般估计乐观估计权益资本利润率保守估计般估计乐观估计净现值单位万元保守估计般估计乐观估计内部收益率保守估计般估计乐观估计盈亏平衡点保守估计般估计乐观估计结论与建议本项目用地区位理想有相当发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可观经济效益。当然本项目也存在定风险，建设单位如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受程度，该项目具有相当可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在年上半年开工建设。第章项目介绍项目背景及地块现状项目背景温江位于成都市西面，上风上水，光华大道西延线开工建设以及成都市高新西区开发建设为温江房地产开发带来了极大利好。市政府虽然未进行正面引导，单已暗含借机带动温江跨越式发展之意。温江县本地政府将房地产业作为带动温江经济和聚集区域人气支柱产业，主持召开了住在温江成都房地产高层论坛会。论坛会后续效应以及置信芙蓉古城项目在温江成功，令温江房地产市场受到市内开发商普遍关注，先后有华新国际森宇房产华润房产亚都房产等多家开发商在此圈地。未来年随着成都市中区旧房改造工程全面展开，总拆迁量将达到万平方米，按安置比例计算，将带来万平方米市场需求量。市内无法消化如此巨大市场需求，这必将带动成都市房地产市场郊区化发展。年月份，四川建信置业发展有限责任公司正式与温江县政府签定了征地合同，其中期用地亩。年月日，建信公司在成都市艺术中心举办了建信奥林匹克花园奥地利皇家管乐团新年音乐会，进行了本项目第次形象宣传，为项目开发推广作了铺垫。地块现状项目地块位于温江县，总占地亩，以江安河为界，地跨温江县涌泉和公平两镇，其主体部分位于涌泉镇境内。地块南临光华大道西延线，东西两侧与华新国际和爱使房产项目地块为邻，北侧目前为农业区。地块内部地势平坦土地肥第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率在为期年开发周期及前提下，从动态指标和分析，说明项目收入高于社会基准收益率。盈亏平衡分析通过对整个开发过程财务计算进行分析，当总体销售均价为之不变，项目整体销售率变化时，本项目能达到盈亏平衡。实际开发中采用是滚动开发形式，即将各期销售回笼资金同期又投入到建设中去，所以只要能满足最大资金占用量，实际上已达盈亏平衡。由于项目准备期包括项目土地成本，所以项目期基本上是亏损，但项目总体上是盈利。在实际开发中土地费用如果分期付款，将对盈亏平衡点产生影响。盈亏平衡表单位万元保守方案第期第二期第三期第四期综合固定成本营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元般方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点单位万元乐观方案第期第二期第三期第四期综合总投资营业税及附加综合成本盈亏平衡点敏感性分析根据财务效益分析指标和现行市场情况看，建安成本和销售价格是对本项目收益影响最大因素，因此，本项目选取了当固定资产，销售收入分别单因和双因变化组合成四种方案对本项目影响。由表可以看出，当固定只产投资增加，或固定资产投资增加而销售收入减少，本项目最保守方案中出现亏损，所以本项目存在定风险性。项目敏感性分析表敏感度指标保守方案般方案乐观方案所得税前所得税后所得税前所得税后所得税前所得税后固定资产销售财务净现值内部收益率销售财务净现值内部收益率原方案财务净现值内部收益率固定资产财务净现值内部收益率固定资产销售财务净现值内部收益率计算过程详见附表风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。成都经济格局不可预见成都处于西部大开发前列，但成都产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度，在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展，包括金融，开发条件预售许可条件等限制。这都将对本项目