条成为房地产紧缩政策起点月日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知，共有条，是继国四条后，国务院对房地产市场出台又个重量级政策文件。国条内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求加强风险防范和市场监管加快推进保障性安居工程建设落实地方各级人民政府责任。政策评析整体风格更加严厉。从国条整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，严格不得查处等词汇多次出现在公文中。如果说中央经济工作会议公报对房地产业还春风和煦，国四条进而变得阴晴不定，那么国条就带有明显风雨交加了。政策次比次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控决心越来越大。明确收紧二套房贷政策。国条重心落在对第二套房购买要实行差别化信贷利率政策。这可以看作是对国四条细化措施，即在落实营业税土地出让金新政后，房地产调控重头戏信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要以上，利率则要求银行严格按照风险定价。值得注意是，房贷新政并没有提及改善型住房消费能享受房贷优惠，而是采取了刀切形式，按照家庭来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了改善型购房需求表述，国条信贷政策口径实际上回归到了两年前所谓新政。住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定城市建设用地规模内，抓紧编制年住房建设规划，重点明确中低价位中小套型普通商品住房和限价商品住房公共租赁住房经济适用住房廉租住房等五类住房建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是个比较硬性规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作顺利推进，也在定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。提出要加快研究完善住房税收政策。国条中没有提到物业税研究实施，而是用研究完善住房税收政策来代替，这在定程度上显示国务院对物业税研究试点征收等还比较谨慎。另外，现在处于调控关键时期，物业税征收问题既敏感，又不能蹴而就，因此采用了比较隐晦说法，但并管理费用本项目管理费用按项目项和估算万元销售费用本项目销售费用按销售收入估算万元财务费用万元以上见附表销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合原则，就该项目预算定价为住宅均价万元商铺万元办公楼万地下车库万个销售收入住宅万商铺万办公楼万车位万总计万元营业税及附加万以上见附表现金流量见附表㈡融资方案项目资金来源以银行贷款为主，充分吸纳预付金。借款偿还计划，见附表资金来源与运用，见附表第五部分财务评价㈠盈利能力分析项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元。见附表，收益率大于基准收益率所以项目可行。㈡偿债能力分析房产销售期内还借款和利息，期销售时即可还清贷款。见附表。内部收益率内部收益率设基准收益率为，则时，又设，则评价结论此项目在财务上是可行。第六部分不确定性分析㈠盈亏平衡分析住宅销售平衡点是即出售掉面积才可以达到盈亏平衡点。㈡敏感性分析单变量动态敏感分析表序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率投资回收期年基本方案销售价格销售面积可变成本从以上两表分析中可以得知，销售价格和可变成本是将来营销售过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况，只有制定了个切实可行市场销售价格，在后期操作过程中财务加强对投入成本控制，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现。风险分析宏观因素风险分析由于本项目规模大，投资开发周期长，必然不可避免要受到宏观经济国家产业政策影响。正安经济格局不可预见正安产业结构正处于调整阶段，工业基础参差不齐，结构不尽合理，未来经济格局存在不可预期性。房地产业政策调整国家加大对房地产业调整力度，在政策上出台了系列政策措施规范房地产业发展，包括金融，开发条件预售许可条件等限制。这都将对本项目融资开发销售产生巨大影响。未来宏观经济不确定性人均国民收入增长速度，通货膨胀程度物价指数国际收支消费结构进程国家经济政策产业政策优惠政策变化货款利率变化各种税率变化等均将影响到本项目经济效益。市场风险市场风险是指本项目面临市场环境不确定性，如新竞争对手出现市场供求关系变化等给本项目开发所带来不利局面。市场风险是本项目面临最大不确定因素消费空间限制楼盘规模不可能无限制扩张，必然受到消费总量制约，从目前趋势分析，成都每年需求总量不会有太大增加。而供应量