西侧为金苹果服饰公司厂区，南侧为重庆路，路对面为厂区总用地面积平方米，约为亩。用地北侧北京东路为条城市主要道路，车流人流量较大，具有较大商业价值，因此北侧适合布置商业功能由于北侧面临城市主要道路比较宽阔，受日照限制较小，可以布置高层住宅在北侧中部布置为小区主要步行出入口。项目地交通便利，地理位置优越。本设计设定有高层多层住宅，商业商铺为体综合性都市建筑风貌，项目规划目标为承载区域商业中心功能，带动泗阳商业发展，创造个功能完善富有特色，充分展现世纪现代化风貌商业结实合体，设计个高品质高档次住宅小区，提升地区居民居住档次。规划用地面积平方米，约亩，总建筑面积为平方米。为了加快泗阳县经济发展，配合泗阳县新城区建设。根据泗阳县未来城区规划及当地经济社会发展状况，通过有机规划设计，将有利于结构明晰功能合理现代化复合型商住服务功能住宅商业配套建筑建成。本规划用地便捷交通可以快速来往城区与本地块，地理位置优越。随着东工业园区其众多企业规模形成，势必人气聚集急剧上升，为此商住设施建设打下坚实基础，区位优势明显。二规划概念本项目设计力图营造个功能合理环境优美舒适宜人人居环境，辅以恰如其分交通绿化系统组团布局空间秩序等，追求社会经济环境综合效益整合，为住宅商品化开发社会化管理和循序实施创造条件。项目以吸取先进理念强化城市空间布局激发城市发展动力促进城市经济发展为理念，在综合评价基地特点基础上，根据规划功能定位，利用基地周边道路构筑规划地块主要路网，以空间高低差为自然分隔，把居住区与商务区完全独立开来。形成完整中国泗阳亚泰观晟国际。按照环境与生态规划设计原则，充分考虑利用地形绿化水体等生态要素，创造宜人环境。通过本项目设计，同步提升地块及周边地区社会价值，提升城市形象，符合泗阳县城整体规划风貌，体现出城区发展面貌。亚泰观晟国际位于东临丽景雅苑项目，南临重庆路，西临金苹果服饰公司，北临北京东路。用地北侧北京东路为条城市主要道路，车流人流量较大，具有较大商业价值，因此北侧适合布置商业功能由于北侧面临城市主要道路比较宽阔，受日照限制较小，可以布置高层住宅在北侧中部布置为小区主要步行出入口，并配合建筑与景观布置售楼处，有利于提升形象与方便销售。用地南侧为次级车行道路，车流量较北侧小，受噪音与车流干扰少，适合布置小区机动车主要出入口，方便出解市场风险能力越好。投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量投资回收期税后年，税前为年。以上各项指标与项目基准水平相当。三盈利能力分析项目年利润总额为万元。按所得税率计算，应交所得税万元，该项目税后利润为万元。经测算，本项目投资利润率投资利税率如下利润项目投资利润率投资额利润税金项目投资利税率投资额根据测算，此开发项目投资利税率为，投资利润率为。项目收益水平较高。四财务评价财务评价指标表明，本项目实施后在达到预期投入产出效果情况下，项目全部投资财务内部收益率为所得税后，财务净现值为大于零，投资回收期为所得税后年，根据项目投资性质，项目在财务上可以接受，抗风险能力较强，有较好经济效益。五不确定性分析盈亏平衡分析本项目用盈亏临界作业率表示盈亏平衡点为，即当项目销售量达到平方米平均时就可保本，大于平方米平均时就可盈利。本项目安全经营率为，经营安全状态很好，因此本项目抗风险能力较强。本项目目标利润敏感性分析选取了与项目目标利润密切相关几个变量商品房售价单位变动成本固定成本建筑面积投资额和销量。并对目标利润进行了单因素和多因素变动敏感性分析。表销售量总成本销售额不含税固定成本可变成本盈亏临界点销售量盈亏临界点作业率安全边际安全经营率图销量收入或成本万元总成本销售额不含税固定成本可变成本财务净现值和内部收益率敏感性分析有关财务净现值和内部收益率敏感性分析选取了以下几个与项目紧密相关因素项目总投资增加，商品房销售额减少，项目建设周期延长。单因数变化对利润变化影响程度表因素利润为敏感系数数值单方售价单方变动成本固定成本销售量建筑面积投资额多因数变化对利润影响表表因素方案方案二变化幅度利润变化幅度利润单方售价销售量建筑面积投资额利润比正常情况增减通过分析，在当前商品房销售市场竞争激烈情况下，只有努力节约工程投资，加强工程建设管理，缩短工程建设周期，采用最佳经济合理建设方案，是取得良好效益重要途径。第十章经济和社会稳定评估本项目为房地产项目，属于核准制项目，根据建设项目经济评价方法与参数第三版要求，本项目可不进行经济费用效益分析。经济影响分析泗阳县目前正处于城市化进程阶段，商业和住宅房需求量比较大，本项目总建筑面积为平方米。项目建成后可缓解泗阳县城房地产市场供应压力，为市民提供更多选择购买房产机会，同时对房地产行业发展起到积极作用，而且