，拉动长春市经济增长，增加项目市场占有率。对项目进行整体规划，充分考虑了各性质用地间相互协调和衔接，体现了规划区现代和时尚，具备了高品质居住环境和高标准生活服务设施，创造了清新雅致人文居住园区，满足目标客户需求，增加项目卖点。研究方法本项目根据项目主管部门对项目建设要求所下达指令性文件以及对项目承办单位或可行性研究单位请示报告批复文件。长春市国有土地使用权公开出让文件可行性研究开始前已经形成工作成果及文件。仪轩休闲假日广场项目初步定位报告仪轩休闲假日广场市住宅市场研究报告仪轩休闲假日广场项目成本估算国家和拟建地区政策法令和法规。根据项目需要进行调查和收集设计基础资料。仪轩休闲假日广场项目前期各项技术指标城市居住区规划设计规范长春市城市拆迁管理条例城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范工程规划平面图第二章项目宏观因素分析宏观经济方面在房价过快上涨社会资源过度向房地产行业集中背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了系列针对房地产行业调控政策。年月日出台新国八条为全年市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性严格信贷政策外，还新增了限价限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业年半年报均显示中国房地产行业依然保持平稳发展态势，本轮房地产调控根本目是促进房地产行业持续稳定健康发展，目前房地产调控，不会改变行业中长期向好发展趋势。国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力中国经济连续多年保持快速发展，经济持续增长必然带来城市发展住房扩大投资增加和流动性过剩。中国居民平均收入几乎每年就会提升倍，人们购房和投资能力也随之增加，而对改变住房量与质最为迫切中产阶级家庭数量更呈崛起之势。国民经济持续稳定快速发展，为房地产业发展提供了强劲动力。高盛预计中国年和年经济增长分别为和，根据房地产发展速度和增速关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量人口分布人口流动等自然属性，直接影响房地产市场潜在容量。根据年发布全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达亿人，十年间增加万人城镇人口占，十年间上升个百分点中国大陆流动人口为亿人，十年间增加亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大城镇人口比重上升流动人口大量增加发展趋势。随着中国城镇人口规模不断增长流动性人口大量增加，人均居住面积需求不断提升，中国房地产市场需求将进步增加，房市场潜在容量依然巨进大街，可快速直达老城区经开区净月区高新区和汽车产业开发区，临近雕塑公园和友谊公园。优先启动核心区。主要指中央重点区域，位于国道以南人民大街两发展影响基础设施和民生工程项目建设推动，使区域环境更美好，是竞争力提高，是生产力增强，是招商引资最大优势和品牌。以房地产业为重要载体，重点发展金融业商务服务业文化创意产业现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展第十三章环境分析项目建成后对环境影响生活垃圾产生生活垃圾需要及时处理。废水污水城市生活中产生废水污水及时排放处理。噪音无。废气随着城市生活水平不断发展，汽车排放尾气会产生定影响。第十四章风险分析政治风险分析房地产行业面临周期结构调整任何行业都存在个发展周期。房地产行业也不例外，房地产行业经过十年黄金发展期，从年金融危机以来，实际上房地产行业就已经进入了个调整周期阶段，只是政府四万亿救市策略使得此轮房地产周期调整延期了，从以来限购令将房地产行业再次拉入结构调整周期中，周期调整是符合发展规律，行业内任何企业都无法避免。限购令政策持续面临销售风险。限购令带来直接效果销售量和成交价格直接下滑，方面，是因为限购抑制了部分投机性需求，另方面，限购令使得部分潜在购房者进入观望状态，期盼房价进步下跌。两方面影响带来销量和成交价格下滑。银行信贷收紧带来工程资金紧张银行上调存款准备金率。限制二三套房贷款，提高首贷比率，这些影响到开发企业现金流。二法律风险分析长春版国五条细则出台房价增幅低于收入增幅长春市年度房价控制目标是年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。通知内容相对比较简短，此前普遍担心交易差额征收个人所得税并没有提及，对于其他些限购限贷政策也没有做出进步规定。截止至年年末，长春市商品住宅均价元平，如果按照增长标准，控制目标下长春房价最高值将达到元平。结合当前市场，仍然有万平库存，加之近三年长春市房价平均涨幅，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。住建部外来务工人员申请保障房条件年内出台将外来务工人员纳入到城市住房保障范围内，将有效缓解部分城市居民住房压力，在定程度上减少租房购房需求。城市公布今年房价控制目标国务院要求除拉萨以外直辖市省会城市和计划单列市须在季度公布年度房价控制目标。对比以往，今年各地房价控制目标，有两处新变化是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，以实际涨幅为标准。虽然控制目标更具体，但房价上涨势头仍然不可小觑。房贷利率告别折扣长春首套房贷利率优惠缩小长春各大银行目前仍在执行之前已定首套房贷首付，利率执行呈收紧趋势。银行对房贷采取谨慎态度，开始上调首套房贷利率。三经济因素风险分析序号不确定因素变化率内部收益率平均增减敏感程度基本方案产品价格高高建设投资低低四市场风险分析南关区近期所有项目项目名称开发商主营项目均价元平销售状态国信御湖公馆吉林昌泰房地产开发有限责任公司住宅高层待售恒大御景长春泰基房地产开发有限公司住宅高层在售华润橡树湾华