场销售价格。在销售策略上充分展示智能化小区优势及提高小区档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售方法滚动开发。该项目销售策略是可行。项目建设内容包括多层联排低层住宅及其它公用设施。本项目规划建设总用地面积平方米，规划总建筑面积平方米，其中其中住宅建筑面积平方米，公建面积方米，地下人防面积平方米，车库阁楼等未计容积率面积平方米规划总户数户人。此次投资估算范围为项目，包括住宅公共建筑及必须配套基础设施工程，共计万元，其中固定资产投资万元，建设期借款利息万元。项目总资金中项目公司自有资金万元项目滚动投入为万元银行借款万元第四年还清，销售期利息万元。效益分析经测算，本项目房产销售收入即多层联排低层住宅车库阁楼出售收入合计为万元，销售税金及附加为万元计算期合计，下同，总成本费用为万元，项目利润总额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。项目全部投资财务内部收益率为税后，投资回收期为年税后，含建设期，全部投资财务净现值为万元税后，因此本项目在财务上基本可行。二主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表。表主要技术经济指标汇总表序号名称单位数量备注主要技术指标总用地面积平方米总建筑面积住宅建筑面积车库阁楼等未计入容积率公共建筑面积包括会所等公共建筑地下人防面积居住户数户居住人数人容积率建筑密度绿化率机动车停车总数辆二主要经济指标项目总投资万元固定资产投资万元建设期借款利息万元销售收入万元计算期合计销售税金及附加万元计算期合计总成本费用万元计算期合计所得税万元计算期合计税后利润万元计算期合计投资利润率投资利税率全部投资财务内部收益率评价基准所得税后所得税前全部投资财务净现值所得税后万元所得税前万元全部投资回收期含建设期所得税后静态年所得税前静态年三存在问题及建议项目建设过程中应注意环境保护工作，防止污染基地附近环境，保持较好生态环境和良好居住条件。注意加强对房地产市场变化情况分析，及时调整项目销售策略和方法，做好项目规划和设计工作，提供能满足市场需求高质量商品房。本项目供水供电通讯对外交通及道路等基础设施尚需进步落实，周围生活娱乐及商业网点等配套设施尚需进步完善。项目单位应积极和当地政府协调，把项目区域周围基础配套设施完善与建设纳入当地发展规划并尽快予以实施。本项目在建设过程中，建设单位需加强与当地有关部门联系，如规划土地交通消防供水供电园林环保等部门，确保项目在操作过程中严格按照程序办事。根据国务院及省政府对建设项目有关规定，本项目必须建立项目法人责任制工程招投标制工程项目监理制合同管理制，加强对工程质量监督。本项目建设资金筹资方案需进步落实。项目单位应加大筹资力度，保证建设资金及时足额到位。第二章市场调查分析与预测第节全国及江苏省房地产市场概况全国房地产市场地产业发展提出进步发展以经济适用房为重点房地产业，推广和规范物业管理，增加城乡居民居住面积，提高住房和环境质量总要求，进步推进我省房地产业发展。主要是实力进行认真调查和认定，杜绝施工单位中普遍存在挂靠现象，在确保参加投标企业质量基础上，从中选出最优施工企业，并与中标施工单位签订质量保证书，保证承包合同条款履行和施工质量，以降低本项目直接质量风险。加强项目本身设计施工监理力量，强化对设计环节控制力，确保设计施工质量。通过招标确定拥有资质技术力量雄厚监理单位，严格质量把关。同时，争取实行设计过程中全程跟踪监理反馈和调整，保证设计质量达到原定目标。在开发项目过程中不予选择出包项目开发模式，坚持走自我发展自我完善经营道路，坚持开发公司对项目开发全过程监管，保证开发质量，从而杜绝由此而产生风险。对筹资风险对策针对筹资风险，本项目拟采取以下措施加强产品预售工作。在项目前期市场调查目标顾客群体分析项目整体策划规划设计营销策划到项目销售等方面建立整套运行机制，使项目产品在建设阶段预售中就取得较高销售率。严格执行省市有关商品房预售规定及要求。开发商须配臵必要预防资金，保证项目在预售不顺或市场发生较大变化情况下能够迅速投入资金以使项目正常进行。在加强产品预售同时，进步加强与国内主要商业银行长期密切合作。根据项目进展情况，必要时从银行贷款以保证项目实施。将资产负债率控制在合理水平，即使遇到市场状况剧烈波动，难以进行正常销售，可采用适当增加资产负债率来筹措建设资金，保证项目如期建成。对项目开发品种更新风险对策本项目拟与有关院校和研究机构国外投资顾问机构和著名建筑设计机构寻求进步合作，吸取国外先进技术和经验，不断开发出适合市场需求项目和产品。由于变更设计而导致开发成本提高，方面努力控制成本，另方面加强宣传和销售工作，获得新产品新功能带来附加值，以提高项目收益。对产品销售风险对策本项目将进步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，同时努力创造对房型设计工程质量会所等配套设施小区环境物业管理服务宽带网络智能化管理等新产品新工艺等方面显著特点，以区别于其它项目。同时，采取加强管理降低成本办法，精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大利润空间。对新项目开发风险对策本项目作为新开发项目，需特别注意风险防范，加强市场技术等各方面研究，开发出适合市场需要项目，降低新项目开发风险。对为承购人提供抵押贷款担保风险对策保证本项目按质如期完工，为房产证办理缩短担保责任期间提供必要条件。虽然为承购人提供抵押贷款担保不会带来开发公司资产风险，仍需采取必要措施。树立良好品牌形象，增强抵御价格下跌能力。加强对承购人还款能力审查，确保承购人按期供款。制定规范工作流程，确保承担担保责任后房产得到及时妥善处理。积极协助银行督促承购人按时偿还贷款和寻求反担保措施，以避免项目收入和利润风险。对项目收入不确定性风险对策针对房地产开发项目收入不确定性风险，本项目将采取以下对策在项目前期策划阶段就进行周密市场调查，进行市场细分，从而确定项目主要客户