力量科学仪器设备图书情报信息科研成果等均高度密集。海淀区 已经成为书香之地的代名词，形成了得天独厚的文化氛围。 中关村第园海淀园 海淀区也是全国著名的高新技术产业区。年国务院颁布关 于加快中关村科技园区建设的批复后，海淀区成为中关村科技园区中 心区和大部分发展区以及区五园中最大的海淀园的所在地，高 新技术产业发展进入个新的历史时期。 海淀园是在北京市新技术产业开发试验区基础上发展起来的。它 拥有以中关村为核心的平方公里的中心区和余平方公里的发 展区，是中关村科技园区的重要组成部分。 海淀园各项经济指标直保持着以上的年平均增长速度。经 济总量在全国个高新区中保持领先地位，以联想方正同方为 代表的近家高新技术企业群体在首都经济发展中起到重要作 用。 小结 随着国家在政策上和经济上的支持，海淀区经济直呈飞速发 展态势，企业的规模和数量均有了很大的提升，优惠的人才政策不断 地吸引大量的归国留学人员外地人才进入园区，为海淀区的住宅开 发市场提供了较为稳定并持续增长的需求支撑。 政府对该地区道路交通市政配套乡镇改造环境治理等工程的建设，方面大大改善了该地区的交通状况，提升了区域外在形 象，另方面带来了大量的可用于开发的土地资源，两方面均将给该 地区房地产市场带来更多的发展机会。 因此，从宏观市场走势来看，海淀区的房地产市场在今后较长 的段时间内仍将保持较为持续和稳定的增长势头。 海淀区房地产市场分析 海淀区是北京市住宅开发热点区域之，销售价格高于平均水 平 近年来，海淀区的销售套数和销售面积在北京市十六区县内居 前列，中关村科技园区以及高校园区的形成和发展带来强大的住宅有 效需求，商品住宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之。 年上半年海淀区普通住宅总体销售情况 项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米 数量 市场份额 月均 由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成 交均价也高出个百分点。中心区用地稀缺，重心北移 海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校 大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资 源比较短缺。由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南 部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域， 是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区三是上地区域，四是 北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。目前，前四大 区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地 区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。 海淀区细分区域市场特征 区域市场各准的科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中 心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。每平方米售价 不低于元平方米。有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产 品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。 万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起 座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园 玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深 厚浓郁。成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在 元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。 板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园 鲁艺上河村郦城诚品建筑等。其中世纪城是板井地区泛中关村 以至整个西部最重要的项目。该区域的项目规模庞大，社区环境成熟， 供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热 点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大 的变动元。 上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领 秀硅谷清上园上地佳园等。该区域的特点是价格较低 元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。本区 域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有 大的变动。随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。 京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回 龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。目前 由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥 堵。其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅 类产品上。 香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住 宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘， 销售情况较好。但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的 土地供应受到严格控制。 颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点， 项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百 旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。 环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等， 是名副其实的中关村的后花园。项目价格大多在元左右，规模 适中居住舒适度高。 山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺 镇以及几个科技园区。目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区， 主要规划为居住区。位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房， 容积率，销售价格为元平方米。温泉镇范围内，在山坡地 带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前 已经不在市场销售。重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅 开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因 此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。 分析结论 万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域 过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求 低密度住宅的客户拒之门外 板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密 度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已 经失去了价格低产生的吸引力 上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开 通的影响对区外客户的吸引力有所增强 京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规 模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成 上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。 香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘 也成两极化发展，部分以当地拆迁居住为主，部分是原有立项的 别墅类项目。 山前地区，颐和园圆明园以北地区的潜力正在被进步挖掘， 自然环境优越，容积率低，产品以花园洋房为主，居住环境舒适度高， 该区域道路交通越来越通畅，周边配套设施逐步完善。该区域产品目 前表现为户型面积偏大，总价较高，对于中端客户的购买力提出了挑 战。 山后地区本项目区域环境优美交通畅达文化底蕴深厚对 于地缘性客户而言具有极高的认同。温泉镇的商品住宅开发还处于起 始阶段，在该区域取得土地开发权必须全面考虑未来市场的发展，在 项目规划产品设计园林景观建筑单元等方面做到市场创新与领 先。 第部分项目概况 项目位置 地块位于北京市海淀区 温泉镇中心区位臵，东至名人居路南至温泉路西至白家疃路北 至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位臵好。 二交通状况 通过镇内主干道安阳路永丰路直达市区，并联系北安河地区 阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条级道 路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园 区，并方便到达北部地区的风景区。 三用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司苗圃 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,办公区白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位臵。 此外，地块北侧温泉路边建有个加油站。 四规划指标 项目为政府收购土地，总规划建设用地面积公顷，建筑 面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，容积率， 高度米行政办公建筑面积平方米，容积率，高度 米商业建筑面积平方米，容积率，高度米。 功能配比图 住宅 行政办公 商业 其他配套 第二部分宏观市场分析 北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲， 建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长 的主要力量。 供给方面 年上半年实现地区生产总值亿元，按可比价格 计算，同比增长，增幅比季度提高个百分点， 对比全国的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的 轨道上。 年上半年北京市完成固定资产投资亿元，同比上升 ，其中，完成房地产投资亿元，同比增长，增幅下降个百分点，调控作用开始显现，房地产开发 投资趋于平稳。 年上半年房地产业商品房开复工面积达到，万平 方米，同比增长，竣工，万平方米，同比增长 。 需求方面 近几年来，随着北京经济飞速增长，城市化进程脚步加快 奥运会的临近以及外商直接投资额的增加，北京成为世 界关注的焦点。经济发展的同时也带来巨大的房地产需求。 年上半年北京为亿美元，同比增长，而 全国这指标下降了。 年上半年北京市城镇居民人均可支配收入，元， 同比增长，增幅提高个百分点，增速呈上升趋 势，人均消费支出为，元，比上年增长，居民 的消费实力大大增强，生活