济安全。有利于探索我国沿边开放 新路子，提升沿边开放水平，优化我国对外开放格局有利于加快实施走出去 战略，深化与西南周边国家的合作，为我国和平崛起创造良好的周边环境有利 于深入实施西部大开发战略，增强西部地区自我发展能力，实现边疆民族地区长 期繁荣稳定和谐发展。 二瑞丽市经济建设成就鸟瞰 年，瑞丽市全市总人口为万人，国民生产总值亿 元，社会消费品零售总额亿元，对外贸易进出口总额亿元，财政般 预算收入亿元，农民人均纯收入元，城镇居民可支配收入元。 三新形式下的大瑞丽发展介绍年月，国家发改委明确将瑞丽作为国家个重点开发开放实验区之， 瑞丽的发展又次面临难得的机遇。中共瑞丽市委常委宣传部长尚丽霞表示，我 们将千方百计加强口岸基础设施建设，把瑞丽口岸建设成„环境最优美设备最先 进通关最便利‟的云南陆路边境标杆口岸。在云南桥头堡建设中，瑞丽作为中 国面向西南开放的交通枢纽贸易枢纽开放窗口开放节点的作用将更加凸显。 据瑞丽市市委常委，宣传部长介绍紧抓住瑞丽被升级为国家级的沿边开发 实验区的重大利好，瑞丽市将以桥头堡和重点沿边开放实验区为契机，立足瑞丽 畹町两个国家级口岸，努力把瑞丽建设成中国面向西南开放桥头堡的„金大门‟，连 通南亚东南亚大市场的„第堡‟。瑞丽将全力打造中心中缅区域合作中 心两枢纽服务全国，面向西南的交通贸易枢纽三区三平台中缅瑞丽 木姐边境经济合作区姐告边境贸易区瑞丽工业园区和桥头堡前端的金融服 务平台信息服务平台文化交流平台四产业商贸物流外贸加工旅游文 化生物特色五基地外贸加工仓储物流珠宝产业康体休闲目的地特 色产业。 据悉，今年月份前，瑞丽市将有余项在建和续建项目工程全面完工， 项重大项目工程启动和加速推进。瑞丽市年经济社会发展预期目标是 生产总值增长以上全社会固定资产投资总额增长以上对外贸易进出 口总额增长城镇居民人均可支配收入增长以上农户人均纯收入增长 以上。 四瑞丽市城市经济发展定论在国家决策层大力推动东盟自贸区的建设背景下，随着瑞丽被列为国家四大 沿边开发实验区之后，城市经济将进入个快速发展的快车道。城市建设与城市 功能更新也将会迎来个历史性的时机。 目前。全国各地的投资者纷至沓来，大家普遍看好瑞丽市未来的城市发展轨 迹，而纵观目前瑞丽市的城市结构，各种高端商务配套设施几乎处于空白地带， 因此紧抓机遇，为瑞丽市打造新的城市名片，为迎接新轮的投资热潮，为各 种国际商务洽谈和会议会展，提供个良好的，符合国际惯例的投资营商环境， 也将是瑞丽市在历史机遇下，建设大瑞丽的战略布局中必不可少的个节点。 五项目投资背景介绍 随着瑞丽市被定为国家级的对外开放城市，瑞丽市也将大踏步的转变至东 南亚重要桥头堡的历史定位。新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力 量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。 七产品定位 市场定位 通过对本项目所处环境的宏观微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人 文习惯生活方式以及项目地块的交通配套等基础因素，并辅以对区域房地产 发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提 供基本的理论依据。 通过对瑞丽市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的 五年规划中，瑞丽政府计划 人民生活水平明显提高。到年，社会消费品零售总额达到 亿元以上，年均增长。城镇居民人均可支配收入达到元，年均增长 农民人均纯收入达到元，年均增长，人民群众充分享受改革发展成果。 通过政府的五年规划我们能够了解到，未来年内瑞丽市城镇居民与农民收 入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开 始出现二次职业不断上升的局面。 由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。 要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之 地，时刻以市场为准绳。待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的 时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。 为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案期定位 为具备引领瑞丽文化品味的中高档精品社区。 从项目的二期开始逐步提升项目档次。产品定位 瑞丽市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例 如勐卯古镇江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺，目前瑞丽 低中高三种档次的房源都好销售，只要有房源上市，立马销售空。瑞丽目 前市场上的个高尔夫地产的房源都销售的特别好，出现求大于供的状况。 为了能能贴近客户的心理需求，建议期的产品以贴近客户需求为产品开发 的主线，把期定产品定位为高档精品社区成功人士购房首选。 客户定位 目标置业消费群体 类瑞丽市内高收入阶层，包括政府公务员商人高级知识分子等 类缅甸华侨 类云南省内在瑞丽的投资客户。 类瑞丽市下属乡镇的政府官员私营业主等高收入阶层。 价格建议 通过对个指标项目的了解，发现目前住宅销售均价集中在元元 之间，般普通别墅售价在元元之间，高尔夫别墅的销售价格在 元之间。考虑到入市时间等因素，建议本项目全案公寓销售价格为 元平方米，别墅销售价格为元平方。销售周期定为三年。 八土地开发经济测算指标 方案假如每年开发亩土地，每亩土地开发成本为万元∕亩，招拍挂后土 地收益为万元∕亩，假如贷款金额为亿元，资金使用利息为万元， 每年土地开发招拍挂后土地收益为万元，合源地产公司收益率为， 收益额为万元，扣除所得税率后的净收益为万元，合源地产 公司保底收益率为，收益额为万元，扣除所得税率后的保底净 收益为万元。 列表如下 土地级开发经济测算表 项目金额单位备注 土地开发成本万元 土地收益万元 土地开发量每年亩每半年开发亩 资金利息万元以亿元贷款为基数 每年土地开发招拍挂回收额万元 每年土地开发收益万元 每年土地开发所得税万元 每年土地开发净收益万元 每年土地开发保底收益万元 每年土地开发保底收益所得税万元 每年土地开发保底净收益万元方案二 假如每年开发亩土地，每亩土地开发成本为万元∕亩，招拍挂后土 地收益为万元∕亩，假如贷款金额为亿元，资金使用利息为万元， 每年土地开发招拍挂后土地收益为万元，合源地产公司收益率为， 收益额为万元，扣除所得税率后的净收益为万元，合源地产 公司保底收益率为，收益额为万元，扣除所得税率后的保底净 收益为万元。 列表如下 土地级开发经济测算表 项目金额单位备注 土地开发成本万元 土地收益万元 土地开发量每年亩每半年开发亩 资金利息万元以亿元贷款为基数 每年土地开发招拍挂回收额万元 每年土地开发收益万元 每年土地开发所得税万元 每年土地开发净收益万元 每年土地开发保底收益万元 瑞丽市经济发展介绍 瑞丽地处中国西南部，云南省西部，三面与缅甸联邦接壤，国境线长 公里，处于中国经济圈南亚经济圈和东盟经济圈的交汇点，是中国通往南亚 东南亚进入印度洋最便捷最安全的陆路通道和最大的对缅贸易陆路口岸，拥有瑞 丽畹町两个国家类口岸两个边境经济合作区和中国最早实施境内关外 特殊监管模式的姐告边境贸易区，区位优势明显，战略地位突出。瑞丽是傣文化 的发祥地，是中国首批优秀旅游城市中国珠宝玉石首饰特色产业基地，民族文 化多样，中缅胞波情谊源远流长，中印文明水乳交融，人文优势独特，光热水土 生物矿产旅游等资源丰富，自然风景优美，生态环境良好，发展潜力较大， 被誉为口岸明珠东方珠宝城。 改革开放特别是实施西部大开发战略以来，瑞丽经济社会得到长足发展。经 济发展速度明显加快，综合实力不断增强基础设施明显改善，口岸功能不断完 善产业结构更趋合理，特色产业体系初步形成开放水平明显提高，与国内其 他地区和周边国家的交流合作日益深化城镇化水平明显提高，区域空间布局不 断优化人民生活明显改善，民族团结边境安宁生态建设得到加强，可持续发 展明显增强。加快发展科学发展跨越式发展的基础和条件日益成熟。 瑞丽是全国沿边开放时间最早开放程度最高开放基础最好的地区之。 长期以来，瑞丽口岸进出口贸易总额占全省对缅贸易的以上，占全国对缅贸易 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的左右，经瑞丽进出口的商品达多种，进口货物销往云南省外，出 口商品的来自云南省外，约的出口商品通过缅甸转销到印度孟加拉国等 国家和地区。改革开放多年来，瑞丽大力发扬开拓创新敢为人先的精神，首 创了国家指导地方管理的边贸管理模式，成功试验和实施了边民互市贸易 边境小额贸易边境地区对外经济技术合作跨境日游境外替代种植边贸 出口人民币结算退税和边境经济合作区姐告边境贸易区境内关外特殊监管 等系列沿边开放政策措施，成功探索并建立了中缅地方政府互信合作机制，提 出并积极推动建设中缅瑞丽木姐跨境经济合作区，与缅孟印泰等国家建 立了多层次的经贸合作关系，培养了支适应新时期对外开放需要的人才队伍， 积累了丰富的对外开放实践经验，形成了深厚和谐的对外开放文化，成为全国边 境贸易的先行者，走出了条具有瑞丽特色的对外开放之路。 中国与东盟对话进程自年开始，当年中国与东盟贸易额仅为亿美元。 此后，双方经贸关系迅速发展，并于年贸易额首次突破千亿美元的大关。在 经历年之后的今天，中国与东盟的贸易额也发生了巨大的，年突破