化回顾房地产行业分析房地产行业合同部分内容简介，摘要第章绪论选题背景研究的目的和意义国内外研究现状综述国外研究综述国内研究综述研究的内容和方法研究内容研究方法第二章房地产公司合同管理现状分析房地产行业分析房地产行业的基本特征分析近几年房地产市场变化回顾房地产行业分析房地产行业合同管理现状公司概况公司合同管理现状及存在问题建设工程合同管理现状及问题销售合同管理现状及问题劳动关系合同管理现状及问题第三章房产项目的风险识别房地产企业合同风险概述房地产业企业合同风险来源房地产企业合同风险分类房产合同风险识别的流程与方法风险识别流程风险识别方法房产项目的宏观环境风险识别初步宏观环境风险清单的确定德尔菲法的运用房产项目的微观合同风险识别微观合同风险类别的确定微观合同风险水平的评估房产项目的风险汇总第四章房产项目的合同风险评估风险评估方法的选择层次分析法的基本原理风险评估第五章房产项目的合同风险防范房地产企业风险防范概述风险防范决策程序风险防范决策策略供应商能力之信用风险防范企业团队自身管理能力之合同管理能力风险防范条件下的计价方式，分别应用固定总价，固定单价，成本加酬金等不同的结算方式到不同项目中来。转移的方法四采用担保的保证方式。招标和合同签订后的履行过程，采用银行担保的形式，旦发生不参与下阶段投标或拒绝履行合同义务时，则由担保人连带承担违约责任。转移的方法五保险，对于企业来讲，通过缴纳定数额的保费，将自身面临的风险负担转移给保险公司，即以小额成本替代大额不确定性损失。按承保风险范围的不同，保险主要分为人身保险财产保险及责任保险。对房地产行业而言，购买商品房按揭贷款保险购买住房质量保险等等，均是为了防范些重大潜在不确定性风险而采取的些措施。风险自留，针对企业生产经营中发生概率较小且如若发生造成的损失较少且已发现潜在苗头的此类风险，以及些事先没有预计到而被动地面对的些风险，企业不采取上述三种方法而留给自己承担，不予转移。此类方法被视为是种残余技术，即企业针对可能面临的风险优先考虑应用上述三种方法的可能，最后才采用风险自留这种。供应商能力之信用风险防范供应商能力之信用风险防范主要包括以下五个方面企业为减少报建过程的规费采用较多分包的管理措施，般只有土建工程在招投标管理局进行招标，其他分包项目自行组织内部招标并签订合同风险据中华人民共和国建筑法第六十五条规定，发包单位将工程发包给不具有相应资质条件的承包单位或者违反本法规定将建筑工程肢解发包，责令改正，处以罚款。另外，它同时带来了未通过招投标局备案自行签订分包合同中合同内容不符合国家规定，而在合同正式履行过程中被施工单位申请裁定部分内容无效的风险。防范措施下阶段采用风险规避措施严格实施总承包制，将工程项目整中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范体发包。签订土建施工黑白合同所谓黑白合同是指在正常招投标前或后，承发包双方就工程项目施工的承包合同签订份黑合同。而正常通过招投标程序时，向招投标主管部门备案另份与前份合同内容有较大差异的白合同，同时针对白合同签订份约定该合同仅作为在政府备案使用，双方权利责任义务仍按黑合同为准字样的补充协议。该两类合同主要差别是针对同工程施工任务，对施工单位的权益保障有所降低，如要求承包人垫资建设取费标准与国家规定下浮较多付款期限延长等。风险按最高人民法院于年月日公布的关于审理建设施工合同纠纷案件适用法律问题的解释以下统称司法解释第条规定当事人对垫资利息有约定的，承包人请求按照约定返还垫资及利息的应予支持当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理当事人对垫资利息没有约定的，承包人请求支付利息，不予支持。垫资行为有了定的合法性，但因黑白合同内容差异使得承包人资金支付到位滞后，完全有可能中途停工影响进度。同时黑白合同出现发包人支付给承包人的工程价款可能低于建设工程成本时，承包人不得已在施工过程中偷工减料的概率大大增加，工程质量难以得到保障，为人们的使用安全带来了隐患。司法解释第条规定当事人就同建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。承包人可能据此主张自己的权利，那将减少发包人的既定盈利空间。按中华人民共和国招标投标法第条规定，招标人与中标人不按招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。防范措施采用风险规避的方案严格按国家法律法规进行招投标，包括分包取费付款约定签订合同等环节。施工承包合同内容简单，未采用合同示范文本合同法分则第章建设工程合同第条明确规定施工合同的内容包括工程范围建设工期中间交工工程的开工和竣工时间工程质量工程造价技术资料交付时间，材料和设备供应责任，拨款和结算，竣工验收，质量保修范围和质量保证期，双方相互协作等条件。该分则的编制目的是为了较为详细的明确承发包双方的责权利，避免从合同的角度就有不当得利的产生。防范措施采用风险减轻的方案按由原建设部国家工商总局颁布的建中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范设工程施工合同示范文本来签订合同。工程结算造价较承包合同所约定的总价有较大幅度增加据对以往结算资料分析，结算造价偏高原因主要有三个设计变更较多重点项目签证较多材料价格上涨。防范措施采用风险自留的方案对工期在十二个月以内的项目采用固定总价合同，如因发包人原因导致工程延期，则对从第个月开始实施的工程量进行材料价格调差对工期在十二个月以上的项目，采用固定单价合同，约定材料价格涨跌幅度在以内的风险由承包人负担，超过时全额价差由发包人承担。施工单位就质保问题维修不及时，被购房业主索赔成功较多按现在建筑市场的惯例，建设工程结算款中般预留结算金额的在开发商手中，作为工程质量保修金。但实际运用过程，承发包双方就工程质量问题责任归属的理解双方难于达成共识，导致商品房维修问题不能得到及时解决，增加发包人开发商的客服成本和被购房业主索赔成功的可能。防范措施采用风险转移保险按年月日，原建设部与中国人民保险公司联合推出的住宅质量保证保险，中国人民保险公司将对通过住宅性能认定的级住宅，提供期限为年的住宅质量保证保险。这对开发商和购房业主对房屋质量的保障有了更到位的承诺。企业团队自身管理能力之合同管理能力风险防范现状合同管理综合水平较低，法律和合同意识缺乏淡薄，用非法律手段和合同措施解决问题的旧思想严重存在合同执行部门与支持部门就合同交底不清晰，履行合同义务具有随意性且无人监管未全面实施招投标程序来签订更能维护自身权益的合同条款，严重时出现多次内部招标开标仍然无法确定施工队伍的情况④合同管理全环节招标定标合同洽谈起草内审签订下发并交底执行及学习责任分解履约跟踪变更中止解除终止等无清晰流程和奖惩措施。防范措施风险自留引进专业法务人员参与本项目开发建设，同时聘请专职律师顾问团队，通过标准化的分工协作，使得各管理人员间的分工配合更严谨，力求达到处理风险管理防范得当的同时，企业经营管理效率得到保障。对既有团队管理人员加强合同风险管理技能培训，并就培训的效果予以考核，通过有效的奖惩制度提升其合同管理能力。中南大学硕士学位论文第五章房产项目的合同风险防范成体系地修订或补充起草涉及合同风险管理方向的制度流程文本，并切实贯彻。首先在企业和员工之间就通过评审的以上文件形成僵化状态，要求各部门严格执行不得有任何改动。随时间推移结合项目进度进行固化和亮化，待团队管理能力能有效地运用解决实际问题后再变化。针对本项目制定的有关制度流程正式文本的部分文案详见附件三到附件六。④鉴于本企业自身成长程度法律和各类政策条文存在灰色区域，同时综合风险防范的应对成本等因素，前述制定的防范措施不可能以齐头并进的方式来全部同时解决所有合同风险问题，先期有所侧重的选择和从管理中缺陷较大的问题来实施，以往逐步展开完善。消费者状况之履约风险防范现状分析随着城市化进程的推进，广大房地产刚性需求的大量释放在短时期内将出现商品房供不应求的状况，房价销量双双拔高的状况将持续段时间。因由大环境和小气候的引导下，广大房地产行业消费者在购房者与出卖人存在信息不对称以及出卖人潜在的道路风险的诱因下，维护自身权益的做法就可能存在从众心理，具体表现为因专业水平受限，消费者对出卖人在前期推广中的购房广告理解不，购房者在签订正式销售合同或正式入住后认为广告上的许多许诺成为泡影，为此而提出异议并要求赔偿违约金房市变化莫测，特别是房价涨跌无常。购房者在签署预售合同或正式买卖合同前般与开发商签订认购书又称认购意向协议等，该文件是双方交易房屋有关事宜的初步确定。开发商为确保成交意向强烈的目的而在该文件中设有定金条款，购房者经常出现以各种理由要求解除该文件并退还定金按现行行业管理规定，购房者与开发商在确定买卖关系时般应用具有格式条款这法律特征的商品房预售合同。般情况下，正式签订时开发商拟定的预售合同内容不会轻易更改或补充。购房者在兑现合同承诺，如及时送交按揭贷款资料交纳首付房款按期送交办理分户产权证房产证国土证资料等，出现以预售合同是开发商提供合同内容有倾向性有利于保护开发商的格式条款，而拒绝履行义务。④国家和地方政府宏观经济调控手段对房地产行业影响较大，在楼市调整政策市场低迷的情况下，以至于出现已经正式签订了房屋买卖合同的购房者违约潮退房潮，购买者以该类宏观政策楼市新政属不可抗力为理由，不承担违约责任。房屋交付阶段，购房者出于个人私利如延期收房可减少物管费交纳可据分