行状况 房地产持续升温 市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。主要 因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量 拆迁户涌入市场，市，成交金额亿元，同 比增长。 年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长， 推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区 改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发，逐步改善城镇居民 的居住条件。扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理，规 范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元 施年累计累积增长 房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销 第三节市房地产运行状加强房地产经营管理，规 范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。资和开发，逐步改善城镇居民 的居住条件。 推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区 改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投部分内容简介部分内容简介 屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区 改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发，逐步改善城镇居民 的居住条件。扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理，规 范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面 积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成 交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同 比增长。 年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要 因为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量 拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 房地产持续升温 市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。至年，更 多的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比 年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与 城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。 住宅市场结构趋向合理 市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完 成亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长， 高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个 百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降 办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势的显现，说明市房地产开 发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的投入。 非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的 主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长， 高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个百 分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。 新开项目规模快速扩张 目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增 态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比 上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积 的，所占比重比上年提高个百分点。 存量市场占据半壁江山 年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额 亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购 公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。 中档价位成市场主力 统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主 力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户 数为户，占总成交户数的元的成交户数为 户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总 户数的。 市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看， 国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计 亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占， 比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元， 占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占 ，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺， 导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出 持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月， 市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元 ，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万的经济适用房，未来 两年随着这些房屋的竣工开盘，无疑会对供求紧张的状况有所缓解，但是由于这 部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套。 第四节项目经济及财务效益分析 项目盈利能力分析 财务净现值 财务净现值指按行业的基准收益率，将项目的净现金流量折现到建设期初 的现值之和。房地产行业基准收益率为。 „财务净现值 „第年的现金流入量 „第年的现金流出量„基准收益率 以年月份为计算基准时间点，在实际折现时，计算的年的起始 时间从月份至第二年月份，第年度内销售房屋面积达到，第二年度内 销售剩余的房屋面积。据此，项目现金分年度流量为 年度现金流量表 表 注现金流动以年中为时点计算。 万元 由于大于，因此，项目可行，可以接受。 财务内部收益率 财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零 时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态 评价指标。 内部收益率的计算公式为 当时， 故当时项目方案经济上可以接受。 投资利润率 本项目的投资利润率指项目利润与建设项目总投资额的比率，它是考查项 目单位投资盈利能力的静态指标。 从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。 投资利润率企业所得税前。投资利润率较低。 本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。 二项目清偿能力分析 资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力的指标，它表明项目 贷款的安全程度。从债权人立场看，最关心的是贷给项目的款项的安全程度，希 期初第年第二年 ，望债务比率越低越好，所贷款项不会有大的风险从经营者的立场看，最关心项 目的生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限的自有资金进行大规模的生产， 而且企业的经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目的负债应小于自有资 本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。但过小的负债率会使项目在稳健操作 时失去额外利润的机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临的 财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为。 本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷 款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还款期为年，进 入销售环节后，项目的贷款偿还有保证。 第五节项目不确定性因素分析 项目盈亏平衡分析 通过盈亏平衡点分析成本与收益的平衡关系。 利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者的关系，考虑利润为 零时的销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。为便于计算，本次 测算只考虑可售部分的盈亏平衡，计算过程如下 销售面积盈亏平衡点的计算 销售面积盈亏平衡点 万 本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万的。 二销售价格盈亏平衡点的计算 销售价格盈亏平衡点 销售税金及附加销售量总成本 税率销售税金及附加平均销售单价总成本，元 本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元的 。 般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目 盈亏平衡保本点为，且销