分析 据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为 了抑制房价的 未来年内的区域市场竞争激烈，高层住宅放量会明显增大。在区域中心地带，多大数物业住宅部分为砖混 结构，成本低，户型设计般，没有特色，旧城改造工作正在城区内 逐渐进行。有住房条件 的需求，周边居住民随着生活水平的提高，也有着二次置业的需求。越来越趋向理性消 费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层 住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求，消费者对电梯房的喜欢程 度也在逐渐提高。 小结 从以上市调相关情况可以看出，项目周边区域特点为 区域内房屋总价低面积流行较大的大户型。 由于本区域内房地产较之其它区域属中早期，消费都偏好左 右的两房和左右的三房，并认为是流行高档户型。 消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标 准。甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标 准。 乡镇级领导和批农村乡镇外出经商人士亦有改变现早期，消费都偏好左 右的两房和左右的三房，并认为是流行高档户型。区域特点为 区域内房屋总价低面积流行较大的大户型。 由于本区域内房地产较之其它区域属中，消费者对电梯房的喜欢程 度也在逐渐提高。中，要想站稳脚跟，必须控制成本， 打造品质，提高项目的性价比另方面，消费者越来越趋向理性消 费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层 住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求部分内容简介部分内容简介减少，甚至有可能入不敷出， 在竞争日趋激烈的大邑房地产市场中，要想站稳脚跟，必须控制成本， 打造品质，提高项目的性价比另方面，消费者越来越趋向理性消 费，他们追求生活品质的要求也越来越高，早期大邑地区流行的多层 住宅已不能满足人们对生活舒适度的要求，消费者对电梯房的喜欢程 度也在逐渐提高。 小结 从以上市调相关情况可以看出，项目周边区域特点为 区域内房屋总价低面积流行较大的大户型。 由于本区域内房地产较之其它区域属中早期，消费都偏好左 右的两房和左右的三房，并认为是流行高档户型。 消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判标 准。 乡镇级领导和批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件 的需求，周边居住民随着生活水平的提高，也有着二次置业的需求。 现有住宅主要集中在区域中心地带，多大数物业住宅部分为砖混 结构，成本低，户型设计般，没有特色，旧城改造工作正在城区内 逐渐进行。 未来年内的区域市场竞争激烈，高层住宅放量会明显增大。 宏观环境分析 据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为 了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均 是站在增量房市场来进行调控规范，而对存量房市场的影响则是加 大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的 力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年月份， 全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房的平 均销售价格分别上涨和。 国家四川省成都市有关土地政策的出台加大了开发用地的管 理，使得大邑县本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了大邑圣菲 壹号住宅用地的商业价值，成为大邑房地产商家的必争之地。 二微观环境分析 东距省会成都市公里，东南距双流国际机场公里，西距邛 崃市公里，北距都江堰市公里。与外界的交通路网四通八达， 与省会成都有成温邛高速公路相连，与都江堰市有川西旅游环线相 连，县内通往主要风景旅游区的均为高等级公路，交通极为便利。全 县已实现移动通讯无盲区覆盖，解决了通讯题目。历史悠久，文化厚重，素有山川灵秀之乡的美称。远在汉代， 境内的名山大江就已载进史册。明代文学家杨升庵说大邑是蜀之 看县，沃野千里。名于三蜀。仙佛同源，萃于二山鹤叫山雾中山。 大邑以其秀丽的自然风光和众多的文物古迹，吸引了很多文人学士。 西汉司马相如，唐代杜甫，北宋范缜文同，南宋陆游，明代杨慎等 都曾来游，并有咏怀记事诗文传世。尤其是神奇的大自然风光，使 人难以忘怀。 县境内众多的自然和人文历史资源，为大邑的旅游开发提供了 良好的发展条件，经过十多年的开发和建设，已初步形成了以雪山 森林温泉庄园道源为特色的五大旅游品牌，拥有中国道教起 源地鹤叫山国家重点风景名胜区西岭雪山国内规模最大设施最 好天气最热和的高山滑雪场西岭雪山滑雪场全国重点文物保护 单位国家旅游区刘氏庄园博物馆中国西部最大的温泉疗养度 假区花水湾温泉旅游疗养度假区等批独占的和不可替换的旅游 资源。 四市场分析与价格预测 市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策大邑县场供需状况等 方面情况调查表明，大邑地区房地产业发展前景看好，主要表现为 房价将持续稳中有升近几年，大邑商品房价格与周边城市相比涨幅较低，因此受宏 观调控影响较小，由于土地价格建筑材料等价格上涨，房屋产品质 量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 是城镇化进程加快，大量人口进城居住就业，将增加房地 产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三 是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新押旧买新租旧 养新按揭买新等以旧换新的购房群体逐渐上升。 政府将加大对地产开发地产营销方式的改变 房地产销售方式从原始的概念销售点子销售商业炒作销售转变为 全方位营销推广。竞争由单的价格竞争质量竞争上升到价格质 量品牌环境配套等多因素多元化竞争新格局。 二目标客户的定位 目标客户群主要分为四类是钟爱于大邑居住环境人居品牌的购房群体 二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场 三是当地居民更换旧房二次置业的购房群 四是致力于大邑投资置业的购房群体。 三价格预测 根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测 价格 多层住宅均价元 高层住宅均价元 商业网点均价元 办公楼均价元 车位均价万元个 储藏室均价元。 五项目实施计划 工程建设实施计划 为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大 开发成本低利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发 商业网点办公楼地下停车场等单体工程，拟开发建设期为年年，年拟开发面积年拟开 发面积工程建设进度计划见附表。 以多年的开发经验，科学先进的管理模式招投标制工程监理 制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高 工程质量，控制工期，提高资金周转率。 二销售计划及营销策略 销售计划 根据工程建设进度计划及大邑地区房地产发展走势，该项目拟 销售周期为三年年销售收万元年销售收入 万元年销售收入万元。年度销售测算见附表。 营销策略 秉承企业广厦千万诚信皇冠的经营理念，深入房地产市 场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销 售，获取最大利润。 进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对 目标市场户型结构客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的 楼盘产品。 实施有效的广告宣传策略营销策略及公关策略，实现销售 目标。利用报纸电视户外广告牌车体站牌等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客 户群对企业品牌的认识了解与接受，提高对所开发产品的认识度。 通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销人员促销 网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单的自行销售转变为直 销行销网络销售地区代理等多元化销售方式。 提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客 户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到 比预期更好的超值服务。 利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌 效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满 足客户的期望，激发客户的购买愿望。 结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形 势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合低开高走的价格策 略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关 注，形成良好的市场氛围，形气后再据市场情况逐步提高房屋价 格，给客户以增值保值的信息，坚定购房客户的信心。 六项目财务经济分析 投资估算按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为，万元出 让金总额，万元，契税万元，项目开发总投资为 ，万元。见附表 二资金筹措 根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额万元。 其中自有资金万元，本项目销售回笼资金再投入，万元。 见附表 三项目经济效益分析 利润估算表见附表 本项目净利润万元，净利率。 预测前提 土地万元亩 营业收入，万元 平均销售单价，元平方米 营业成本，万元 单位成本，元平方米 税金，万元 费用万元 现金流量估算表见附表本项目税后现金净流量万元。测算前提同上。 盈利能力分析 静态分析 投资利润率税后项目净利润项目投资支出总额 。数据见附表 动态分析 项目净现值为万元，净现值大于，项目可行计算见附表。 经计算，本项目的内部收益率为，参考同行业基准投资 内部收益率，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可 行。 七风险分析项目盈亏平衡分析 销售面积