体，整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点 特色街区崇随着近年来 城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。街区余条，截至年底销售额接 近亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后的第 三个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中 关村后的第三大产品集散地。，社会消费品零售总额逾亿元。 国家商务部于年月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指 导意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把加快商业街发展作为 扩大内需拉动消费的重要载体，争取利用年时间，在全国形成定位准确 特色鲜明消费便捷服务优秀的商业街网络体系。 二国内先进城市特色街区建设发展情况 杭州市特色街区建设发展情况 杭州市目前共有国家级市级特色街区条，截至年底共入驻各类 商户万户，经营面积万平方米，销售额亿元，纳税亿 元，从业人员万人，年人流量多万人次。 西安市特色街区建 西安市特色街区建设发展情况 西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各 类商户万余户，从业人员万人市特色街区建设发展情况 杭州市目前共有国家级市级特色街区条，截至年底共入驻各类 商户万户，经营明消费便捷服务优秀的商业街网络体系。 二国内先进城市特色街区建设发展情况 杭州年月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指 导意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把数量的商业街营业额已占到本区社零总额的以上，对本级财政贡献率超过以 上。 国家商务部于部分内容简介部分内容简介都春熙路南京新街口等已成为当地和外来人员的购物首选地，相当数量的商业街营业额已占到本区社零总额的以上，对本级财政贡献率超过以 上。 国家商务部于年月下发了关于加快我国商业街建设与发展的指 导意见，颁布了商业街管理技术规范，明确指出，把加快商业街发展作为 扩大内需拉动消费的重要载体，争取利用年时间，在全国形成定位准确 特色鲜明消费便捷服务优秀的商业街网络体系。 二国内先进城市特色街区建设发展情况 杭州市特色街区建设发展情况 杭州市目前共有国家级市级特色街区条，截至年底共入驻各类 商户万户，经营面积万平方米，销售额亿元，纳税亿 元，从业人员万人，年人流量多万人次。 西安市特色街区建设发展情况 西安市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底共入驻各 类商户万余户，从业人员万人，社会消费品零售总额逾亿元。 沈阳市特色街区建设发展情况 沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条，截至年底销售额接 近亿元，其中，五爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后的第 三个级旅游购物景区，三好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中 关村后的第三大产品集散地。特色街区是城市综合实力和繁荣程度的重要表现形式之。随着近年来 城市建设的发展，各大城市近来年都重视特色商业街的建设发展。 三无锡特色商业街发展概况 无锡特色商业街发展规划 无锡市初步计划到年底，创建市级特色街区个力争创建中国 著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区经 营面积，形成约亿元的年销售收入。到年底，力争创建国家级的中 国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米的特色街区 经营面积，形成约亿元的年销售收入。 无锡特色商业街区域概况 按照提升老街区培育新街区创建名街区的总体要求，以现有市县 区特色街区为载体，整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点 特色街区崇安寺小娄巷旅游文化街区站前夜间经济步行街区广 益路美食休闲特色街区清名桥历史文化街区电子信息特色街吴桥中心广场 商业休闲街区惠山古镇历史文化街区湖滨路旅游休闲商业街万达广场商业 步行街荣巷历史文化街区新天地东亚国际风情街荡口古镇历史文化街区 惠山新城商务休闲街区人民路步行街区宜兴竹海锦城商业休闲街区。 无锡城市综合体发展目标以及商业效益 十二五期间，无锡提出要建成个以上城市综合体，着力打造批集 聚辐射能力强的重点物流园区重要商品市场商业特色街区和现代商贸企业， 形成区域性商贸物流中心，这将进步推动无锡服务产业向高端化发展。城市综合体是城市形态发展到特定程度的产物。作为城中之城，城市综 合体汇集购物办公居住娱乐餐饮等于体，为市民提供快捷高效的服务， 极大地提高了城市的生活和宜居品质。比如以前的河埒口地区，虽然人气也比较 旺，但由于缺少统规划，商业布局显得杂乱，地区的环境和品位比较欠缺。而 自万达广场建成后，带来了非常好的商业效应和社会效应，周边的房地产业也迅 速升温，可以说是城市综合体的个成功典范。接下来，河埒街道还将致力打造 特色商业街区，通过合理布局规划，用年的时间打造条四五万平方米的建 筑路商业街。 惠山区万达商业广场带给本项目的机会 惠山区独特的区域位置造就了惠山区未来商业发展的机会与潜力。惠山区万 达广场的入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产的发展带来利好消息。 经过近几年的发展，惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带。万 达城市综合体以及完达商业步行街，与本项目意大利名品商业街相互辉映。 在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线。意大利名品商业街在政府的大力支 持下，定能成为无锡最亮丽的商业风景线，同时给惠山整体商业档次，商业氛 围带来良好的蝴蝶效应。 第四章项目的运营思路 概念定位 购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街般是自发形成的无规划 的商业区，二者都是种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是分散经营自负 盈亏的，都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能，既具有传统商业 所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。 购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业 产权比较集中，主要集中在少数投资商开发商手上，由经营管理公司对租户进 行统管理而后者的物业产权则比较分散，般分属于多个不同的业主。各种 门类松散地结合在起，缺乏统的规划与经营管理。而我们项目的商业街既不 同于传统的商业街也不同于无锡现有的商业街，前期是由开发商进行统规划 统开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先租后售 以租促售，但中后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统招 商为主体，采用统布局规划统宣传策划统经营管理的方法完成开街及 其后的管理。 二经营布局定位 商业街的各个经营门类是有计划地组合在起。经营门类包括各种购物类 餐饮类娱乐类等。这些经营门类的类型规模数量特色品牌档次等在 街区关联 性不大。同时商业街又是统规划统开发统管理的商业物业，经营管理 公司对商业街进行统的经营管理，对经营布局商品组合招商推广形象宣 传营销活动等都进行统运作管理。本项目在统经营统管理的原则下组 成管理团队，以现代管理理念为指导，以务实高效的工作方法达到创新流的效 益。 第五章投资计划与经济分析 投资计划及建设周期 投资计划 拟成立意大利名品贸易公司，对意大利精品商业街进行统招商 以及经营管理。 建设周期 年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司，年月份开 始对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈。拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时 开业。 第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商 期。 第二阶段年月年首期意大利商业街市场培育期，步 入规范期。百好锦园三期商铺招商开始。 第三阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成 熟期。首期意大利商业街逐步走向成熟，百好锦园三期商铺开始招商开业，因为 有先前招商资源以及经验，初步预计需要年时间。 二意大利商业街项目机会分析 前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订的招商引资协议。以 及本项目所占据的天时地利人和因数。 三经济分析 当年财务状况预测 该商业项目的第年完全属于放水养鱼的时间，根据第年经营发展的情况 来进步确定下年度的商业经营和维护。所以第年的经营过程中可能主要是 费用，在商业经营管理方面的收入为负收入。以下我们将前年可能产生的费用 支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用。根据 商业街今后的维持情况来看，我们的人员主要应该包括经营管理公司负责人 名翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及 工程维护人员名。共计名。如人均工资设为元年，则人员费用全 年有万元，办公费用为我们商业街项目管理组日常的办公开支，主要包含办 公地点的租金万年水电费万元年通讯费万元年 误餐费万元年等等开支，我们根据大致预估可暂定为万元年。 这样管理费用总计有万元年。此费用以后每年都按此预估 经营费用可变成本主要包括前期招商费用广告宣传费用交通配套 贴补费用。 前期招商费用 本项目独特的定位，招商引资对象为意大利的品牌企业，赴意大利招商洽谈， 以及意大利客户来无锡考察招待等，以及本项目对高端人才的引进人力成本等注 定本项目招商费用成本很大。 为了能顺利引进商家营造商业氛围，前期根据我们的工作计划安排需要如下 万元的开支费用。 新闻发布费用万元 招商手册制作费用万元 广告媒体宣传费用万元 其他不可预见费用万元 意大利招商交通配套贴补费用万元年广告宣传费用 为长期宣传的费用估计万元年 综上所述该项目第年的经营费用预计