流通中心，政府把有限的土地资源留 用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并 积极争取将部分工业用展第三产业的条件。从产业 发展趋势上看，随着工业化城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量 物流量正在节节攀升，具备了大力发，培育三大发展轴。 城市规划及定位 总体规划 惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚 持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长 沙田三和开发区在内的平方公里的城市建设用地交通系统规划， 以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。 惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团 中颗璀璨的明珠。 近期重点规划 目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。划 目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。 心三轴就是打造个中心合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团 中颗璀璨的明珠。交通系统规划， 以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。 惠阳将配规划及定位 总体规划 惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚 持高起点里交汇，大型客机在这里升 降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。 城市部分内容简介部分内容简介通网络，京九铁路 在这里经过，惠深深汕广汕高速公路在这里交汇，大型客机在这里升 降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。 城市规划及定位 总体规划 惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚 持高起点高标准地完成惠阳总体规划，进步完善包括淡水秋长 沙田三和开发区在内的平方公里的城市建设用地交通系统规划， 以及城区中心组团站前组团和两河四岸景观控制性详细规划。 惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团 中颗璀璨的明珠。 近期重点规划 目前重点是做好心三轴规划工作，优化惠阳中心城区。 心三轴就是打造个中心，培育三大发展轴。 个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。从产业 发展趋势上看，随着工业化城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量 物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成 了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留 用于发展第三产业，城区平方公里中心区原则上不再上工业项目，并 积极争取将部分工业用地转为商业用地。 三大发展轴是培育惠淡大道惠澳大道新秋公路发展轴，通过公路 等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人 口的聚集带。 惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇永湖镇，大力发展数 码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目 和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。 新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳东莞的产业转移，大力 发展外向型工业，形成传统工业走廊。 惠阳撤市设区后，惠阳区将实施东拓西联南合北进的发展战 略 东拓向沙田大亚湾延伸 西联通过贯通城区以西金惠大道土湖路段建设，加快西片的土湖白 云坑的开发建设，扩大建成区，与深圳连接 南合抓好城区以南巨涛雅苑阳光新都等项目开发建设 北进通过搞好泗水湖滨高尚住宅区和淡水至太阳城城市主干道的规划 建设，推动北部地区的土地开发，把秋长三和及开发区与城区 北进 西联 南合 东拓连成片，形成大城市发展的格局，把惠阳建成座具有现代格 局的海滨城市。 惠阳投资宏观背景 惠阳社会经济发展现状 国民经济持续走好，投资环境良好 惠阳增长图 亿元 分析由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观 经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。尤其是年的 增长同比增幅已经超过的大关，大到近十年来的最高增长水平，显示 出惠阳经济非常强劲的发展动力。 居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变惠阳人均走向 元 分析由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近美元大关， 据行业研究表明，当人均处于美元时，人均可支配收入 将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会 向更高层次转变，教育文化旅游和投资消费所占比列将会越来越大 特别是住房汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正 处于高速发展阶段。地理位置周边环境及生活配套设施 项目位置 本项目位于惠阳区人民五路，该区域为惠阳房地产发展次中心发展片 区，未来发展潜力巨大。项目临中天彩虹城，离人民路米距离，周边 小区众多，人口较为密集。周边各种配套齐全，琼苑大酒店酒店商业 琼苑酒店万联购物广场华润万家裕华百货等，生活设施完善。项目 交通便利，路网四通八达。教育实验小学 项目规模 项目占地面积，总建筑面积，其中地上建筑面 积，建筑层数层的高层商住楼。项目平面布置为北主楼层塔楼配南两副楼层，正面朝北向，背面布置在南面。 惠阳房地产市场概述 市场回顾 目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方 向新城地段，在售的主要有中铭豪园东方国际本因坊宝家园中区 华府锦江国际尚城世家半岛号棕榈岛等项目。 根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现惠阳商品 房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前惠阳经济的高速发展所带来 的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置档次产品客户特点 等因素可以明显划分为三大类资源性高品位产品中心区物业投资型 项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。 资源性高品位产品 这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针 对高端客户群开发出高档次高品位产品多样化的具有巨大影响力的大 盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛号，棕榈岛，东方 新城，建祥花园等，下面我们分别从项目规模户型客户销售状况 营销园林等方面来分析该类项目的特点。 周边项目分析 中天彩虹城 楼盘名中天彩虹城 位置惠阳区人民路 物业类型住宅建筑风格现代欧式 功能宜商宜住 占地面积万 建筑面积万 容积率 总户数套 主力户型两房平米，单价元占总投资比 例 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用 销售费用 销售税及附加 合计 注单价按计容积率建筑面积计算的单价 总投资估算说明 土地成本 项目土地成本按地价元计算，总地价款为万元 前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用土地平整费等，费用参 照惠阳区域同类房地产开发项目的实际情况。 项目前期工程费为万元 建安工程费 包括基础主体水电安装室外配套，此项费用根据项目开发情况，结合 工程施工进度计划投入。 项目建安工程费约为万元 管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目开发经 营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费 房地产税等，本项目管理费按前项之和计取。 项目管理费为万元 不可预见费 不可预见费按前述项之和的计取 项目不可预见费为万元 其他费用 主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生的费用 项目其他费用为万元 财务费用 指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目按贷款利率 ，贷款期年，贷款利息为万元 销售费用包括广告及代理费等，参照目前般房地产开发项目行业标准，取销售费用 为销售额的 项目销售费用为万元 销售税金及附加 营业税销售额的城市建设维护税营业税的印花税销售额的 项目销售税金及附加合计为万元 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及预售收入。 根据人民银行公布的房地产信贷管理的相关政策，房地产开发企业的自有资 金为企业的所有者权益，自有资金为万元，已达到本项目所需的自有 资金万元总投资的 项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自有资金 银行融资 总投资 销售及经营收入测定 物业销售收入估算根据项目规划指标及项目及市场分析，项目住宅部分的可售面积为 ，以销售均价元，销售率计算，住宅部分的销售收入约为 万元。 商业裙楼可售面积为，按销售均价元，销售率计算， 商业的销售收入约为万元。 项目销售收入测算表 销售利润 项目销售利润估算表 序号项目计算公式金额万元 经营收入 开发成本 销售费用 运营成本出租 销售税金及附加 财务费用 利润总额 所得税 净利润 成本利润率利润总投资 成本净利润率净利润总投资 二财务与敏感性分析 赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期为年， 利润总额为万元，税后利润为万元，则项目的税后成本 利润率为。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总 投资相等的状态。