允许，请勿外传,的其他市场，让万科物业深入每个角落。结合的总体 规划和城市发展方向，我们应在的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东 路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住 宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方 面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无 项目的空白。 万科公司经营现状 目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城 项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售 的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年 开盘以来热销市，成为公司的主要利润支柱，但到 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模 大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开 发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求， 公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证 公司经营利润指标和万科产品在的市场影响力。在目前市有以上各种因素，为万科在此地块建设个高档居住社 区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住 区,行政区划属于河西区,距离中环线围堤道段公里,距离正 在建设的东南半环线约公里,距离南楼市级商业中心约 公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 花园新城新区 世贸广场 城市花园 都市花园 万科中心 宗地位置 内环线 中环线 规划东南半环 项目区位图 项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩,目前为市玻 璃厂厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为 玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规 要求，用地分析见下表 名称面积万平 米 折算成亩 数 毛地面积 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带退 卫津河道路及绿化带退北侧道路 及绿化带退南侧道路用地 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务 设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序 号 用地性质用地 面积 万平 米 容积 率 建筑密 度 建筑 限高 绿地 率 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 班小学及 住宅地块 住宅地块 住宅地块 住宅地块 教育用地 配套公建用地 班幼儿园用地 储蓄所物业管 理等公共服务设 施用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解 放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住 宅和单身宿舍约户间房。厂区内绿化树木较多为工 厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换 热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没 第章项目决策背景 内部因素 万科公司项目布局 万科自年进入市场以来，先后开发了城市花园万科 中心大厦世贸广场都市花园万科新城等项目，其中城市花 园万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约万平方 米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约万平方米。世 贸广场都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可 看出，万科的主要项目集中在城市的北部。反观的总体 规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行 政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出城市工业向东发 展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两 侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在 起。由此看出，万科的物业分布与的总体规划和城市发展方 向不尽相符。 万科自年进入市场以来，发展迅速，市场迅速扩大， 在操作理念和手法上，均胜人筹，被公认为的地产先锋， 在人的心目中已树立起第品牌的形象。万科产品应属于整 个市，而不是个区域。所以万科有能力，也应该去开发 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的其他市场，让万科物业深入每个角落。结合的总体 规划和城市发展方向，我们应在的西南部南部东南部投 入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有北部地区铁东 路住宅项目，东部地区张贵庄路住宅项目东部地区钢厂住 宅项目，南部地区玻璃厂住宅项目，其中玻璃厂项目是各方 面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了万科在城市南部无 项目的空白。 万科公司经营现状 目前公司在手有两个项目，万科花园新城含原有新城 项目和红旗农场项目东丽湖项目，其中新城项目为在建销售 的项目，东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自年 开盘以来热销市，成为公司的主要利润支柱，但到 年后新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目规模 大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开 发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求， 公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证 公司经营利润指标和万科产品在的市场影响力。在目前市 场呼唤万科的大好形势下，万科应充分利用万科地产先 锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场 占有率，让万科品牌深入到每个人心中。 玻璃厂项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块 建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量， 为城市建设做出贡献。 公司现状项目及在