。位于署前路，正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连接非常便捷。商业住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离米内，农商业定位车位积率的确定写字楼定位项目整体定位容项目定位四项目发展建议地块分析业市场分析动漫商城案例研究项目所在片区写字楼物业分析片区商三专业市场板块分析办公物业市场板块分析广州写字楼市场分析广州动漫市场分析市场环境分析年季度广州市经济运行情况广州宏观经济分析小结年广州宏观经济状况和市场环境研究广州宏观经济分析地块分析小结二投资背景地块现状项目配套分析项目位置及四至项目界定项目界定项目解析项目位置及四至地块现状项目配套分析地块分析小结二投资背景和市场环境研究广州宏观经济分析年广州宏观经济状况年季度广州市经济运行情况广州宏观经济分析小结市场环境分析广州写字楼市场分析广州动漫市场分析三专业市场板块分析办公物业市场板块分析项目所在片区写字楼物业分析片区商业市场分析动漫商城案例研究四项目发展建议地块分析项目定位项目整体定位容积率的确定写字楼定位商业定位车位五项目经济效益评价指标说明项目开发建设进度安排投资估算与资金筹措核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总投资估算资金筹措投资使用计划销售收入测定销售收入估算出租收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析项目利润财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算六附件附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与税金及附加估算表附表项目出租收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表项目损益及利润分配表附表项目现金流量表全部投资附表项目敏感性分析表项目界定项目解析项目位置及四至项目地块占地面积，平方米，净用地面积，平方米。项目位于中山二路，地铁号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下项目配套分析项目位置交通配套分析路段道路分析项目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之，单边车道，设计行驶时速公里小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。公共交通分析项目位于地铁号线东山口站旁，距离地铁出口距离在米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连接非常便捷。商业住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。地块分析小结项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业住宅资源配套项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。二投资背景和市场环境研究广州宏观经济分析年广州宏观经济状况年广州市实现生产总值，亿元，按可比价格计算，比上年下同增长。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。第二三次产业增加值的比例为∶∶。三次产业对经济增长的贡献率分别为和。年末，广州市常住人口数，万人，比上年末增加万人，增长社会从业人员万人，比上年末增长。其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。城镇从业人员万人，增长。年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，分别增长和，三次产业比例为，与年全年相比，第三产业比重提高个百分点。年季度广州市经济运行的主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落季度，广州市完成规模以上工业总产值，亿元，同比增长，增幅回落个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻电力供应紧张部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量电子产品更新换代滞后以及价格下降等。月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占的比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长的主动力。从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺季度，广州市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅加大个百分点。其中，批发和零售业实现零售