放松。 税收类政策 主要内容 对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成 年子女，下同唯住房的，减半征收契税。对个人购买平方米及以下普通住房， 且该住房属于家庭唯住房的，减按税率征收契税 对个人购买住房不足年转手交易的，统按销售收入全额征税。 点评 交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。 第二套房贷政策 主要内容 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利 率的倍。 年公积金贷款利率走势 贷 款 点评 贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。 小结 年的政策导向性较为明显，将延续年调控从紧的基调，随着珠海国四 条即将出台，将给珠海楼市带来定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。 四珠海城市建设 未来珠江口西岸核心城市 在国务院审议通过和正式下发的珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出， 珠江口岸地区以珠海市为核心，这上升到国家战略层面的纲要让珠海再次站 在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。珠海被定位为核心，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山江门中山 肇庆市为节点的珠江口西岸城市起，努力提升地区发展水平，珠海珠江西岸核心城 市这定位，与年前邓小平将珠海定位为特区，具有同等重要意义。 珠海大交通脉络即将成型 各交通线路说明 道路网结构骨架道路网络名称备注 纵向道路 由东至西 京珠高速金凤路三台石路港 昌路 承担珠海东部对外联系以及与区域内主要 城市联系的功能 国道翠屏路南湾大道横 琴大桥莲花口岸 联系横琴南湾和中山主城 太澳高速 中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾 珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南 珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲 平东路高栏港口第二通道 珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接 横向道路 由南至北 莲花大桥金琴路珠海机场高 栏港 港珠澳大桥洪屏路江珠高速 珠海大道改造成为快速联系通道 梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系的功能 粤西沿海高速公路 中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸 珠海八纵六横交通网络的构筑，将使珠海珠江西岸核心城市的地位更加 明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。 战略性重大项目相继推进完成 港珠澳大桥 港珠澳大桥连接香港与澳门珠海，主体工程为全长约公里的跨海桥隧，香港 的连接线公里，珠海的连接线公里。在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠 海端登陆点选在拱北，澳门端在东方明珠点登录。整个工程将按车道高速公路标 准建设，设计行车时速公里。建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的 个多小时缩减为半个多小时。 港珠澳大桥预计年至年建成通车。 港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和 珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游房 地产市场，拉动投资，前景广阔。 广珠城际轨道 广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之，于年月日正式动工，工 程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车， 广州南站至珠海站最快只需分钟。 广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区的沿途工业重镇， 建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经 济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。 小结 随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻 轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高速和沿海高速公路 八纵六横等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进步发挥， 珠海的发展硬环境将提升到个新的水平，区域竞争力辐射力将显著增强，小时 都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的 支撑动力。 五珠海房地产市场发展状况 珠海市商品住房建设规模 年年年年年 年珠海商品住房施工面积万 施工面积 随着年楼市的升温，市场上施工量大增，截止至年，市场上已经累积 有将近万平方米的住房施工面积，施工面积与新开工面积比进步扩大，说明珠海 房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。 桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻 轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高速和沿海高速公路 八纵六横等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进步发挥， 珠海的发展硬环境将提升到个新的水平，区域竞争力辐射力将显著增强，小时 都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的 支撑动力。 五珠海房地产市场发展状况 珠海市商品住房建设规模 年年年年年 年珠海商品住房施工面积万 施工面积 随着年楼市的升温，市场上施工量大增，截止至年，市场上已经累积 有将近万平方米的住房施工面积，施工面积与新开工面积比进步扩大，说明珠海 房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。 商品住房竣工面积销售面积情况 年年年年年 年珠海商品住房竣工销售情况万 竣工面积销售面积 除年竣工面积大幅下降外，年年竣工面积均在万万区 间，年年销售面积均在万上下，表明珠海楼市供应销售两端平稳。主城区在售经典楼盘销售情况 区域项目建筑面积产品售价元 吉大 新光御景山精装 华业临海精装 格力将军山，精装 拱北富华里房精装 前山 心海州预计精装 公园里房精装 花园城二期房毛坯 新香洲 华发四季精装 五洲花城二期房精装起 云顶澜山毛坯 南湾华发新城期精装 本案小结 珠海市区楼市出现如下的特征 目前主城区在售楼盘均价在元左右，且多按精装标准交楼 主城区新盘基本售罄，待售楼盘不多，后市供应不足。 六地块产品市场定位及建设进度 项目所处板块概述 本项目位于新香洲中心公里内辐射地段。新香洲片区位于珠海市中心城区腹地， 承担着中心城区东西南北向交通的连接，片区区域交通优势明显。新香洲片区的职能 定位为珠海市的行政文化体育中心，融市级行政体育文化功能和居住功能为 体的城市中心区。 项目所处板块房地产市场概况 新香洲做为珠海新的行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城 区新建楼盘最多的区域，是珠海住宅市场供应量最为集中的区域。新香洲片区内，大盘 林立，楼盘的整体品质升级速度较快，区域内楼盘的整体价格几乎接近东部沿海地区的 楼盘售价。该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目的带动下，逐渐成长为高尚成 熟，购房者最为认可的居住新区。 项目属性分析 地理位置 由于本项目地处新香洲核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块的稀缺，因 华润万家 本项目 体育中心 出入境接待大厅 珠海特区报 珠海电视台 旺角商业中心 行政服务中心 公汽总站 中高中部 市中级人民法院 十二小学此造就了本项目在地理位置上的唯性。 周边配套 本项目周边的生活娱乐休闲等配套成熟交通便捷，并且拥有相当丰富的行政 设施资源。 区域素质 由于新香洲是珠海新的行政服务中心，因此公务员机关事企业单位的员工构成 了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质相对较高。 项目市场定位 通过对项目所处区域，及项目自身所具有的特质进行分析，本项目适合打造高档中 型规模精品宜居社区。 项目建设周期建议 目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后， 珠海主城区内项目的供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着 手开发，年下半年入市，本项目的建设周期为年。 七项目开发计划及投资估算经济分析 本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通 过对项目各项前提投入开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进 行评判。 项目开发初步规划 建设用地面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 规划户数户 其中户型户户型户 计容建筑面积 其中高层洋房，幢，层底层商铺比例 物管用房社区用房 公建配套建筑不计容 其中 垃圾房环卫休息室 配电房通信设备房 地下室建筑面积 其中车库，车位约个人防 景观面积 其中硬景软景 道路面积 住宅全部拟定元的精装修标准。 项目开发初步计划 计划年月取得土地，年月完成报建，年月年月完 成建设，年月开始销售，总开发周期月。 开发计划表 年年年年 取得土 地 完成设计 完成报建 完成建设 现楼销售 投资估算 开发成本