以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应绝对主流。拥有大品牌大社区优美景观环境项目多为高端产品，户型超过平方销售看好各项品质均衡主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具有特色产品项目更易销售。于都县商业用房市场分析于都县商业用房布局分析根据于都县总体规划，结合于都县商业用房布局现状，于都县未来发展趋势是，以长征大道金竹路和国道线三道路区域将成为于都县商业中心。商业用房需求分析随着于都县经济发展，于都对外交流越来越频繁，于都县在大中国经济“棋”局下战略地位逐渐被突显。于都作为中央苏区全红县核心县，中央和省市始终高看眼厚爱分，是重点扶持发展县，必然会加大对其商业用房投资，这将给于都县带来了前所未有发展机遇，并要求于都县有相当规模商业区以适应经济高速发展，从而拉动了商业用房市场巨大内需。市场竞争环境分析比较地域和规模，福田大厦是于都县城区规模较大商业用房，商业竞争较小。城市建设要求随着于都县经济发展水平不断提高，于都县城区作为于都县域政治经济文化中心，在老城区开发中建设档次较高功能完善配套齐全标志性建筑，不仅有利于城市形象提升，也有利于城市土地集约使用。本项目建设地点位于于都县城老城区西部，为县城商业黄金地段长征大道金竹路和过境路国道，三条道路围合形成三角地。因其独特区位和交通条件，具有巨大商业价值同时，也使其成为城市重要门户节点。为了更好地展示城市门户形象，完善城市功能，带动片区发展更新，提高居民生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕优越性，项目建设不仅能带动社会投资，促进居民消费，增加社会就业，更能推动于都县经济建设，提升于都县城市整体形象。第四章项目建设条件项目区概况建设地址本项目建设地址为于都县城老城区西部。本项目用地位于于都县城市总体规划核心位置，为居住用地，是老城区与贡江南岸片区联系重要交通节点是长征西路与长征大道商业服务设施带中心节点位置是进入老城区门户节点位置，也位于老城区商业轴线上。通过以上分析，该项目用地适合建设大型商业具有城市标志性建筑大型公建如酒店公寓办公等普通住宅等多功能于体城市综合体。自然环境资源概况地理位置于都县位于江西省南部，东经北纬〞〞。东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县县城距赣州千米，南昌千米。全县南北长千米，东西宽千米，总面积平方千米，其中城区面积平方千米。气象与气候项目所在区域为典型亚热带季风湿润气候，气候温和雨量充沛四季分明，年平均气温。月和七月平均气温分别是和，极端气温为和，年均降水量毫米，月降雨量约占全年，年日照时数小时，年均无霜期天。地址建设条件地质条件于都境内地貌复杂，有盆地丘陵地丘陵和绵延山地，罗田岩为典型丹霞地貌区，也有宽广山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由系列平行山岭与许多大小不等成因多样盆地组成。总体上是南岭山系武夷山余脉，属丘陵低山区，四周群山环抱，东南北三面地势较高些，逐渐向中西部倾目动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。需要注意是由于今年物价上升，通货膨胀率达到了历年最高，钢材更是水涨船高。根据惯性定律，今后几年钢材价格可能会对本项目物价成本构成比较大风险。解决措施要随时注意跟进各个项目进度，以及周边楼盘变化，同时要加强注意市场变化，做得好有时不如作巧，时机把握在不断更新分析各方面数据基础之上，失时调整自己战略规划。规划风险由于本项目地块属于大盘式地块，所以在规划上，定要考虑与周边和于都县总体规划布局，不然很有可能造成不合群局面，参照周边楼盘规划，在此基础上进行了综合改善，像容积率限制，车位数限制等等条件，也都在定程度上影响了本项目规划方案。解决措施本项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，区区办公酒店区在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，次性规划风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。项目市场风险关于市场风险最主要还是影响到本项目房价各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度泡沫化程度等，在这其中宏观国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年年调整次数多，从这点可以看出中国对于打击这种过热投资决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产按揭最少要四成以上，这些政策重点打击对象无疑是居高不下楼价，今后几年政策也很难判定，但是有点是肯定房价几乎没有可能再出现这样疯狂飙升。这样事实也使本项目在产品定价方面存在了定风险。解决措施由于本项目初步定为中上端产品所以在自我产品完善度上，将本着精益求精态度去做本项目产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是本项目主题，相信在比照了类似楼盘基础上本项目楼盘将会占据优势地位。项目社会风险更具本项目地块所处地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们生活水平等实际情况来看，本项目投资建设对项目周边不会有很大影响，但由于是项工期较为长久项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有些类似于学校，医院，其他住在小区之类功能性设施出现，因为如果出现本项目施工所产生噪音可能会对他们产生影响。解决措施当然会尽量了解这些设施出现，以及周边环境改变等情况，同时也要安排好自己周期，使之尽量合理施工。安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员生命安全也使我们必须重视大问题。如果有人员出现意外，将建设给带来定阻碍。解决措施将成立个专门安全监督小组，每天准时进行巡查监督。项目安全控制必须将持安全第，预防为主方针。项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。安全员持证上岗，保证项目安全目标实现，项目经理是项目安全生产负责人。项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人不安全行为，物不安全状态，作业环境不安全因素和管理缺陷进行相应得安全控制。项目安全控制遵循下列程序确定施工安全目标编制项目安全保证计划项目安全计划实施项目安全保证计划验证持续改进兑现合同承诺。质量风险如果施工过程中出现了滥用劣质建筑材料，会给房屋质量保障带来风险。如果出现倒塌，那么将给本项目销售带来风险。会损害楼盘声誉，并且带来信誉风险。解决措施本项目是个大盘所以各方面都受到很大关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久信用承诺原则，决不建造劣质商品房，将高度在质量监督上把关，所有建筑材料都有质量保证决不因为要降低成本而偷工减料。将会加强施工人员专业道德从人们生民安全出发。有可能在建筑材料上成本有所增加，但是同时可在别方面如营销卖点中进行补充，收回成本。项目质量控制坚持质量第，预防为主方针和计划执行检查处理循环工作方法。对人材料机械方法环境功能因素质量都要严格控制。同时制定套控制程序确定项目质量目标，编制项目质量计划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工验收阶段质量控制。进度控制风险本项目施工进度如果没有按期完成话，将带来许多问题最重要是资金风险，这样会增加开发成本，同时也会影响预期销售计划，与些列问题。解决措施严格遵循本项目开发进度计划，如果碰到意外情况，应该适当空出定不确定时间。同时根据以下程序来施工施工合同确定开工日期，总工期和竣工日期确定施工进度目标，明确计划开工日期，计划总工期和计划竣工日期。并确定项目分期分批开工，竣工日期。编制施工进度计划表。施工进度计划根据工艺关系，组织关系，搭接关系，起止时间，劳动力计划，材料计划，机械计划及其他保证计划等因素综合确定。向监理工程师提出开工申请报告并按监理工程师下达开工令指定日期开工。实施施工进度计划，应及时进行调整出现进度偏差时，并不断预测未来进度状况。管理风险施工中如果没有能达到很好管理整个施工队伍，也会带来定风险。解决措施施工现场管理，做到文明施工，安全有序，整洁卫生不扰民不损害公共利益。承包人项目经理部负责施工现场文明形象管理总体策划和部署各分包人在承包人项目经理部指导和协调下，按照分区划分原则，搞好分包人施工用地区域场容文明形象管理规划并严格执行，并纳入承包人现场管理范畴，接受监督，管理与协调。结论针对项目建设可行性，综合前面几章所述，提出以下结论福田大厦建设项目，符合国家宏观经济政策。作为新经济增长点和新兴支柱产业房地产业，在于都县城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要地位和作用，市场形势良好，宏观微观市场均保持稳定发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好开发背景。福田大厦建设项目建设单位于都县福兴房地产开发有限公司是家按照现代企业制度规范设计和运作企业实体，具有很强经济实力和良好企业信誉，公司有着科学合理现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠保障。本项目规划设计方案基本上利用了项目地块地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽目。项目整体开发，有利于物业营销策划，因此能够满足本次可行性研究方面要求。本次可行性研究对项目开发技术分析，是充分结合了项目自身实际条件，具有定可操作性，从项目开发财务评价指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目目。从财务评价指标上来看，项目开发效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成在盈利能力影响。以目前来看效益。于都县城区城市功能完善需要由于经济高速发展，增长能量释放，城市形象经济拉动需求等原因，促使当前新城建设逐渐成为股潮流。建设新城以分流老城减少环境压力促进发展逐渐成为业内人士共识。随