六清洁费七安防费八不可预见费九社区文化费十管理佣金十法定税费按收入合计的计提合计人工费明细表岗位人数工资标准月工次额备注经理事务助理客服主管客服助理出纳环境主管监控绿化员保洁员工程主管车管员水电工日常维修安防主管安防班长安防员小时厨师小计费用合计办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费交通费日常租车估算通讯费电话费两部电话，平均每部月元，共计元手机费部，平均元↚月服装费管理人员夏装套元↚月，冬装套元↚月套↚两年折旧护管员夏装套元↚月，冬装套元↚月套↚两年折旧其他员工夏装套元↚月，冬装套元↚月套↚两年折旧办公用品人办公室及领班长以上人员元↚人包括公共办公用品合计固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表费用项目子项目数量单价费用小计备注办公设备原值电脑打印机传真机电话机复印机对讲机办公桌椅经理管理人员值班室文件柜经理部门电视机热水器验钞机沙发茶几保险柜工具设备数字万用表钳形电流表兆欧表工具柜管道疏通机电焊机冲击钻电锤小推车高压水枪剪草机修边机﹨绿篱剪小计三固定资产折旧费计残值按年折旧，折旧扣残值为计算四低值易耗品摊销清洁工具批按两年摊销榨水车台维修工具批绿化工具批办公文具批安防消防工具批低值易耗品合计费用设施设备维护维修费明细表费用项目子项目测算依据费用小计给排水系统日常维修与更换配件每月估算照明系统维修费用原值估算万元，按原值计算更换费用原值估算万元，按每年更新年更换遍，个月摊销监控系统维修费用原值估算万元，按每年原值计算消防系统维修费用原值估算万元，按原值计算运行养护费合计清洁安防不可预见费管理佣金明细表费用项目子项目测算依据费用小计六清洁绿化费卫生消杀每月消杀次，每次元清洁化粪池共个，平均每个每次元，共元清洁材料普通工具清洁材料普通清洁剂清洁材料樟脑球洁厕净等喷泉水池水质处理费冬季每月次，夏季每周次，春秋每月两次↚每次约元绿化材料按每平方米元↚月清洁费合计七安防费建筑面积平方米，按元↚平方米↚月计算八不可预见费按前七个项目的提取九社区文化费按前八项的提取十管理佣金按前九个项目的提取总体管理构想及各项规章制度针对住宅小区的自然条件和业主构成特点，对小区采取的总休管理思路为安防管理安防管理是物业管理中最敏感最重要最为业主所关注的工作，必须做到万无失。针对项目特点，采取半封闭半开放式管理，即在人员管理上将进出小区的人员区分为业主散客闲杂人员，分别采取不同的管理控制手段来确保无危险人员进出小区在交通物品出入管理上，采用记忆规范法标准化管理，以确保车辆及物品出入的安全。公共事务管理与人性化服务针对住宅小区业主成份，在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有采取酒店式站服务的方法，只需业主打个热线服务电话，所有生活中的问题均可在承诺的时间得到处理。所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。所有员工的工作均是按照业主的生活节奏设计的，均以满足业主的生理需要和心理需要为主要目标。环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作的特点，采用如下管理方式定额档案制。首先分清洁和绿化制定出不同的标准。按照标准配置保洁员绿化工，从而确保环境服务质量。按照国际环境质量体系的要求，全面管理小区的生活环境。不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理，而且将环境服务控制扩大至小区噪音粉尘汽车尾气垃圾分拣处理等方面，必将带给业主个宁静优雅洁净的生活环境。机电设备的维保管理小区机电设备包括高低压配电房治安消防监控系统水泵房电梯等。本公司在机电设备房屋设施和业主家庭报修管理上将采用本公司独具特色的标准化管理和定人定机制。定人定机制将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金工资奖罚量化，以保证设备的运行状态。时效工作制对所有的维修工作均实行时效管理。不均衡管理针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作。对设备的检修工作基本上做到不影响业主的正常工作，零干扰业主。内部运行机制内部管理机制全方位地推行了标准化管理。全面推行成熟的标准作业规程。各项规章制度公众制度装修管理规定装修施工队和装修方案的选择为了更好地对二次装修的进行管理，从业主利益出发，建议业主装修尽量选择实力强信誉好经过培训取得合格证书的装修企业。业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，项目管理中心将对装修方案进行严格的审查。装修申报住户装修，必须提前七天向项目管理中心申报，公共事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。业主领取装修审批表装修人员登记表等，如实填报装修项目范围标准时间施工图纸施工队伍等。装修审批业主必须如实填报装修内容，并向项目管理中心提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续。在接业主住户递交的装修方案周内，事务助理会同工程服务部安防部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。业主住户收到批复后,交纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到项目管理中心办理施工人员登记手续。签订装修施工队伍责任书，领取装修许可证。施工管理所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报项目管理中心审批，出具更改通知后方可施工。施工时间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按规作业，文明施工。装修期限中小工程为天，较大工程为天，最长不越过天，如确实需要延期，要到项目管理中心办理延期手续。施工时间每天施工时间为，。装修施工用电不得越过该装修住宅单元的装修表容量，严禁擅自乱接乱拉电源线超容量用电在管理处协商后，在项目管理中心的监督下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的切后果由业主住户负责。管道供气设施和燃气用具必须符合国家规定的安装装修拆移改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装拆除改装。装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按装修押金扣除违约金。空调应按安装在项目管理中心统规划的位置，空调架由项目管理中心设计，统式样安装。严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由项目管理中心设计统式样。施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯过道天台道路及其他公共地方不得作为加工堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备设施，保持公用地面墙壁完好和整洁。验收装修工程完毕后，业主住户和施工队负责人共同向项目管理中心申请竣工验收，管理处将派人进行查验。隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，项目管理中心可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主住户自己负责。竣工验收后，由项目管理中心验收人员在装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。经过次验收不合格者，项目管理中心可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业主住户承担。装修验收合格并使用个月后，经项目管理中心复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主住户。住宅装修管理公约为确保住宅小区业主的根本利益,并对装修施工队伍有序管理,特制定本规定。任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供泉州市室内装饰企业营业执照福建省建设厅发执业许可证福建省装修企业资质等级证书法人企业技术状况情况表。同时，要接受管理中心对其进行的小区装修基本要求行为规范注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。本小区内装修队实行凭装修施工许可证进场和施工人员凭出入证进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。装修施工时间每天施工时间为，。超时施工，管理中心有权责令停工，扣留或没收工具如需延长施工工期必须向项目管理中心申报。施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续办理装修施工许可证，每户交纳工本费元办理施工人员出入证，每位施工人员需交寸免冠相片两张办理个交纳工本费元月，押金元。施工人员只能在装修施工许可证指定的现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次扣违约金元。施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯过道天台道路及其他公共地方不得作为加工堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备设施，保持公用地面墙壁完好和整洁。施工队应绝对按福建省住宅装饰装修管理规定执行。施工后施工队和业主共同向管理中心申请验收时交回进场装修施工许可证和出入证。每项工程验收后，经个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。物品搬进出管理规定目的。本规定旨在加强规范物品搬进出管理。有效控制偷盗等治安案件。维护区内居民及商家单位利益。申报制。住宅区住户及商家单位凡有物品搬出本区，须事先向项目管理中心申报，项目管理中心应及时通知公共事务助理，并向其它部门传达，并保证在搬进出物品时提供方便。盘查制。项目管理中心安防人员均有责任对所有物品搬进出进行盘查发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查处理。应急处理。区内发现有关可疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机电话等迅速与出入口岗亭及安防员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停盘查。案件处理。经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。登记。发现可疑情况，及时向安防队长汇报，安防队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查记录时间地点人事等要素齐全。内部岗位职责项目管理中心经理岗位职责项目管理中心经理是由公司聘任，授权到项目实施物业综合管理的责任人,对公司和住宅区业主委员会负责,保证住宅的环境舒适优美房屋及公共设施完好机电设备运转正常水电供应正常文化娱乐活动丰富多彩,住户生活宁静。除带头遵守各项房管法规政策法令及公司的各种规章制度外,还必须履行下列职责根据房管法规政策法令公司的各项规章制度和住宅区物业管理合同规定的条款，实行管理目标经济指标责任制，对住宅区的房屋公共设施组织验收接管，对住宅区的交通车辆治安卫生绿化维修养护财务收支及有关区政建设社区文化等实施全面管理。根据公司和住宅区管委会的授权，主持审查签定对外的各项经济合同。结合住宅区实际，建立健全各项规章制度，检查督促员工认真贯彻执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。组织员工学习政治业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。审批房屋公建设施的维修养护计划和住户装修申请，组织维修人员按时保质完成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。坚持取之于民用之于民的收费和使用原则,审批资金收支,严格按财务制度办事,努力增收节支,合理使用管理费,不得挪作他用，或向住户乱摊派，乱收费。对外来参观访问和住户的来