水工程本项目用水主要为生活用水，水源采用城镇管网自来水。供水方式采用自来水直供及设置水泵和水箱的联合给水方式。在小区内形成环网，供本项目用水。排水工程本项目排水采用雨污分流制。污水主要是住户生活产生的生活污水，废水经区内污水管网汇入化粪池处理后排入沂水县污水处理厂。雨水经过雨水斗室外雨水口空调冷凝水收集管室外雨水管汇入城市雨水管网。三消防工程本项目室内设消火栓给水系统，室内消火栓用水量，室外消火栓用水量为，火灾延续时间小时，室外消防用水由室外消防管网供给。室内设置消火栓箱，并确保室内任何部位均有支水枪同时到达，室内消火栓箱采用单栓消火栓软管卷盘组合箱，箱内配置消防栓直流水枪和衬胶水带，消防软管卷盘套，箱体下设置灭火器。消防用水通过消防稳压泵气压罐满足初期火灾用水。消火栓两台，用备，室外按规范要求设置消火栓水泵接合器。室外由市政上水管进水，与城市上水管道构成消防给水管网，管径，在基地环网上按规范要求设置室外消火栓，并在水泵接合器米以内设室外消火栓。四暖通及燃气空调设计住宅采用分体式空调，具体由住户自己选定。采暖本项目取暖采取集中供热的形式，由周边已铺设好的供热管道直接引入热水，经热交换站内的板式换热器换热，提供给住宅用户，采暖供回水温度为。通风设计各设备用房设机械送排风系统，通风量根据以下原则确定变电间次小时泵房次小时热交换器室次小时卫生间设机械排风扇，换气次数次小时六绿化景观植物是景观生态设计的核心，在本项目的绿化设计中，力求从生态人文时代为出发点，强调以阔叶乔木为主，结合户外空间设计组合进行高中低的乔灌草配置，增加小区的三维绿化量，提高生态效益。小区设置工人休闲散步的大小广场。七物业管理物业管理的品质是项目品质的重要组成部分，为提升小区服务档次，应引入全新的物业服务理念，由社区管理者变为社区的服务者，提供全面而人性化的服务，使住户有社区主人的感觉。本项目在预售前，采用招标方式选择优秀的物业管理公司与其签订前期物业管理服务合同委托实施前期物业管理，物业管理公司要提前介入，参与方案的制定，对小区实行统的物业管理。物业管理公司的服务内容及负责包括维护社区治安。道路公建管线及设备维护检修。水电暖气供应管理。环境卫生绿地及景观的维护管理。向入住居民提供需要的商业服务。社区其他管理事宜。项目交付使用后，按物业管理条例等相关法律法规规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会，由其选聘物业管理公司实行规范物业管理。八项目实施进度本项目的实施条件完全成熟。本项目拟定建设期为年本项目总实施计划拟定如下年完成项目可研报告编制批复。年月年月完成七通平围墙地下基础工程。年月年月完成建设主体及其他配套设施，主体工程封顶。年月年月完成所建工程建筑物的装修室内布置绿化，完善所有配套设施，综合验收合格。九投资规模和资金筹措方案经估算，项目总投资万元，其中土地费用万元，前期工程费万元，建安工程费万元，基础设施费万元，开发期间费用万元，基本预备费万元，公共配套设施费万元，管理费用万元，销售费用万元,财务费用万元。资金来源为申请银行贷款万元，其余资金由项目承办单位自筹解决。投资估算表单位万元序号费用名称计算依据项目备注开发成本土地费用平方米二前期工程费图纸审查费元平方米地质勘探费三前期咨询费元平方米施工图设计费元平方米三建安工程费平方米四基础设施费五公共配套设施费六基本预备费二三四五七开发期间费用人防设施费元平方米招标代理费三工程施工监理费三工程保险费三劳保统筹三配套设施建设费三城市配套补助费元平方米综合开发管理费元平方米墙体节能费元平方米消防设施设备费元平方米招标管理费三质检费三放线费元平方米防雷元平方米备案登记费元平方米交易费元平方米房产测绘费元平方米散装水泥基金元平方米地震评价费元平方米室内空气质量检测元平方米二开发费用管理费用销售收入二销售费用销售收入广告宣传及市场推广费销售收入销售代理费销售收入其他销售费用销售收入三财务费用合所受冲击比较小，临沂房地产行业依然是潜力巨大的市场。房屋销售面积万平方米据统计，今年上半年，临沂房地产开发企业完成投资亿元，同比增长，高于全省个百分点。增幅同比提高个百分点。商品房销售面积万平方米，同比增长。其中，商品住宅销售万平方米，同比增长商业营业用房销售万平方米其他商品房销售万平方米。上半年，商品房销售额达到亿元。从全市房地产开发投资结构看，住宅开发仍是房地产开发的主体。上半年住宅投资完成亿元，同比增长，占全市房地产开发投资的，所占比重比去年同期下降了个百分点商业营业用房投资完成亿元，同比增长其他商品房投资亿元，增长。市区房产企业投资增长房地产开发集中度高，主要集中在市区。上半年，市区共有房地产开发企业家，占全市房地产企业的，完成投资亿元，增长，占全市房地产开发投资比重为，拉动全市房地产开发投资增长个百分点。施工面积万平方米，增长，占全市施工面积的，竣工面积万平方米，增长，占全市竣工面积的。市区中的房地产开发主要以金雀山街道办事处南坊街道办事处和芝麻墩街道办事处为主，共完成房地产开发投资亿元，占全市房地产开发投资的，占市区房地产开发投资的。平方米以下住宅受青睐不过，目前临沂房地产开发中，中高档房屋比重过高，低价位房屋和经济适用房屋的开发量不足，造成房屋价格与消费者的购买力之间出现偏离。方面，房地产开发企业为了追求利润，开发更多高档商品房另方面，市场上低价位房屋供不应求。从上半年商品房销售情况来看，平方米以下的小户型商品住宅特别受市场青睐，上半年平方米以下住宅销售面积万平方米，增长。和旺盛的市场需求相比，平方米以下的商品住宅开发明显偏低，上半年平方米以下住宅完成投资亿元，增长，占全市房地产开发投资总量的，比去年同期回落个百分点。平方米以下房屋施工面积万平方米，增长，占全市房屋施工面积总量的，比去年同期回落个百分点。经济适用房的开发量也不足，上半年全市经济适用房开发完成投资亿元，同比下降，占全市房地产开发总量的，比去年同期下降了个百分点。施工面积万平方米，下降，占全市施工面积的，比去年同期下降了个百分点。同时，今年以来，商品房空置面积也有较明显的上升，全市商品房空置面积达万平方米。其中，住宅空置面积万平方米，商业用房空置面积万平方米，其他空置面积万平方米。二临沂市房地产市场预测虽然国际金融危机对房地产行业有着不利的影响，但临沂市居民对房地产的刚性需求以及国家相关的有力政策，临沂房地产行业在年依然有着良好的发展前景。同时临沂市政府提出把临沂建设成为鲁南苏北区域特大中心城市的目标，也为房地产业开辟了广阔的发展空间。随着临沂市城市化进程的加快及建设大临沂新临沂战略目标的逐步实现，临沂房地产业将面临新的发展机遇。临沂市房地产价格走势从需求方面看，临沂万人口在市区的还不到万，想到市区购房的仍大有人在，临沂的房屋储量还没有饱和。当前，临沂市城镇人口万人，到年，预计城镇人口增加到万人，增加人口万人。特别在市区，由于中心城市带动策略的实施以及商贸城市的建设，中心人口将大大增加。到年增加绝对量多万人。届时按照人均建筑面积平方米计算，全市城镇需要新增近万的房屋建筑面积。分配到每年，需要增加近万平方米的房屋。其中，中心城区需要增加近万平方米的房屋，分配到每年，需要增加近万平方米左右的房屋。由此可见，临沂市房地产市场潜力很大。从供给方面看，近期的市场房产呈现集中放量，但从产品结构上其有效供给却严重不足。随着房产郊区化发展等因素影响，住房市场有效供给将会不断增加。从成本上看，土地交易价格与去年同期相比总体持平。从环比看，比上季度价格略涨。其中居住用地同比上涨，环比价格持平工业用地同比上涨商业营业用地同比下降。建筑成本及各类经营成本变化不大。短期内开发的成本基本不变。从当前形势分析，房屋价格会继续小幅上涨，涨幅继续回落。综合来看，临沂市居民住房的巨大需求与供给结构不合理的矛盾近几年内会持续存在。短期内，临沂房地产市场竞争会白热化。长期看，刚性的需求及临沂城市化进程将促使房地产价格呈现持续小幅升高的态势。三沂水县房地产市场现状及前景沂水县房地产市场现状由于受县城经济条件的限制，沂水县房地产起步较晚，在临沂三区九县中沂水县的房价比较低。近两年随着经济的发展，房地产开发也有了较好的发展，房价节节高升，均价已超过元平方。近两年开发量成直线上升，销售率大多保持在以上，开发主要集中在老县城中心。沂水县房地产市场发展趋势沂水县楼市进入年后，品牌企业和大盘正在成为沂水县房地产市场中最活跃的生力军。市场需求量开发量将继续放量上升随着城市化进程的发展，城市人口的迅速增加，市场需求量将持续上升。从经济规律的角度，需求量的增加，必然会导致市场供应量的增加，房地产的开发量会继续放量上升。市场价格仍有上升空间市场价格仍有上升空间，特别是高档次住宅物业。随着经济的不断发展，高档消费客户群为满足居住享受身份等的需求，对产品的质素要求越来越高，市场上会出现定量的高端物业，由于其品质较高，开发成本增加，相应的高档物业的价格会随之上升。竞争日益激烈，步入品牌竞争市场城市居民生活水平提高，要求房地产产品的整体水平相应提高，迫使开发商成熟化与专业化，市场竞争加剧，步入品牌竞争市场。随着市场开发量的增加，市场的日益成熟，市场竞争必然加剧。现状的竞争仍停留在价格的竞争上，竞争的加剧将会在项目的景观配套品牌等多方面展开，并逐步步入品牌竞争时代。建设项目分析优势政策优势本项目的建设符合国家的法规政策，沂水县政府根据现实情况，合理地组织城市资源，协调相关政策，完善有关各种配套设施等等，为房地产建设提供了很大的支持，本项目的建设具备良好的政策优势。地理位置优势项目所在地交通便利，环境优美，是绝佳的居住选择地。本项目建成后会成为功能齐全设施完备交通便利环境优美的住宅小区，十分便于生活工作。设计方案优势项目户型设计新颖，套型丰富，重点突出自然环境的优美和交通便利，给生活居家带来便捷和舒适，提高了项目的内涵，提升了居住档次，项目建成后，力求能给人种耳目新的全新感觉。本项目建成后，能够提升沂水县城区的住宅水平，提升该区城市形象，优化投资环境，为沂水县房地产事业的发展注入新的活力。二劣势直接