之，由╳╳物业公司经理室直接管理。主要进行物业管理项目内的房屋修缮，设备运行等，对各类物业的维修和设备如供配电消防系统监控系统给排水系统智能化管理系统等都有健全的管理制度和成熟的管理经验，日常保养和定期保养结合，用加强维护来减少维修，确保各个系统都处于良好的运作状态，使物业保值增值。专业的房屋中介公司房屋中介公司是╳╳物业公司的子公司之，由╳╳物业公司经理室直接管理。主要业务除中介本物业管理项目的房屋外，并对外承接中介项目，主要目的是做好各开发公司的售后业务。使开发公司和物业公司实现共赢，为广大业主提供便利。物业项目认识管理服务定位管理服务目标及整体设想物业项目认识管理服务定位管理服务目标及整体设想项目概况及认识╳╳鼓楼区位于╳╳市区北半部，是╳╳的主城区之，始建于年，原名╳╳第区，年因境内有明代建筑鼓楼而更名为鼓楼区。全区辖琵琶黄楼环城丰财牌楼铜沛个街道办事处，个社区居委会，总面积平方公里，总人口万。鼓楼区位优势突出，南处市区中心，北至京杭大运河，东枕京沪铁路，西接九里山麓，坐拥全市最繁华的彭城广场淮海广场两大中心商圈和全市重点规划的北三环物流园，在╳╳市的商贸服务业发展中处于举足轻重的地位。近年来，╳╳鼓楼区坚持以科学发展观统揽全局，紧紧围绕打造现代服务业强区生态宜居新区文明和谐城区新鼓楼的目标，创新发展思路，创优发展环境，破解发展难题，全方位构建大商贸大物流大市场和新兴服务业的现代服务业体系，开创了经济快速发展社会和谐稳定人民安居乐业的良好局面。在年全面启用的╳╳鼓楼区政府办公大楼位于╳╳中山北路西侧，南侧紧邻环境优美的九龙湖公园，大楼建筑面积约平方米，整体建筑规模宏大，形象现代壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，╳╳鼓楼区政府为了提高政府机关后勤事务社会化改革，更好体现先进区政府的良好办公形象，为该项目招聘更为专业的物业服务企业，充分体现了鼓楼区政府领导进步改革开放的魄力和长远眼光。╳╳鼓楼区政府办公大楼项目主要分为区政府办公楼和信访办公楼，政府大楼为地上层地下层，地下层主要为设备层，地上层为鼓楼区机关办公场所，主要包括办公室档案室阅览室礼堂会议室会谈室休息室等类型信访办公楼，主要为二层结构的办公楼。╳╳鼓楼区政府办公大楼项目各类设备应俱全，主要包括电梯消防监控可视安全监控即将安装中央空调高低压配电室等，设备的维护和正常运行成为保障大厦运转的重点。╳╳物业将╳╳鼓楼区政府办公大楼作为年度业务首选，高度重视这项著名物业的投标工作，对项目特点和自身实力等综合因素进行了深入地研究和分析。我们有服务于现代化办公大楼的真诚愿望，更有信心为鼓楼区政府办公大楼提供全面专业和高水准的物业管理服务。项目特点分析鼓楼区政府办公大楼作为政府办公物业，具有以下特点大楼为鼓楼区政府的机关单位集中办公地，办公人员均为国家公务人员，为物业服务提供了软件上的保障，同时也对物业服务提出了较高要求大楼为政府办公物业，对设施设备的正常运行与故障的紧急排除提出了更高的要求鼓楼区政府办公大楼凭借自身在鼓楼区的影响力，足以提高物业公司的知名度，为物业公司在鼓楼区市场的拓展提供有利条件鼓楼区政府办公大楼是╳╳鼓楼区对外招商引资的窗口，需接待大批国内外的投资者参观者，对物业服务的规范化和物业服务水平提出了较高要求大楼产权单，建筑面积适中，配套设施齐全，利于物业服务的实施鼓楼区政府办公大楼配套设施设备比较齐全，这些都对物业的专业性维护服务提出较高的要求政府办公大楼各单位部门较多，来访人员进出车辆多，对秩序维护管理工作增加了定的管理难度，能很好考验专业高效的物业服务企业的管理实力╳╳鼓楼区政府作为╳╳市经济建设的龙头之，非常注重诚信合作的精神，而╳╳物业也是以优质安全诚信发展为质量方针，以诚信经营为企业立身之本，理念的高度统利于双方后期的合作。管理服务定位╳╳鼓楼区政府办公大楼作为个现代化多功能大绿化环保型的现代政府物业，整体形象应该着眼于全国，着眼于世界，着眼于未来。因此鼓楼区政府办公大楼项目整体形象定位是开放高效亲和开放体现╳╳鼓楼区政府改革开放的思想和现代化先进的办公方式高效展示╳╳鼓楼区政府进取创新的精神状态和高效率经营型物业管理模式的核心思想为将物业管理的概念从般运行维护管理提升到对物业整体项目全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理使物业保值增值的社会功能。经营型物业管理模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护改造为技术支持，以规划物业功能提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。经营型物业管理模式在鼓楼区政府办公大楼具有广阔的施展空间。╳╳物业强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用╳╳物业丰富的经验可以协助贵方合理规划科学安排适时调整，提高物业使用效能╳╳物业的综合服务能力集办公会展文化等多方面于体，在满足鼓楼区政府办物业功能全面发挥和价值体现般运行维护管理整体策划服务和管理公大楼的需求中最具实力。经营型物业管理模式在鼓楼区政府办公大楼的应用，可以保障设备运行，提高政府办公物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。三管理目标两项承诺自接管理之日起，二年内使鼓楼区政府办公大楼通过全国城市物业管理优秀示范大楼验收根据鼓楼区政府机关管理处具体要求去创优，树立政府办公物业实行企业化专业化物业管理的成功范例。自接管理之日起，第年度内，实现物业管理客户满意率以上。四四大优势观念优势满意只是起点以服务客户为最高原则╳╳物业将客户满意作为工作业绩评价的最终指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下，╳╳物业在员工队伍中坚持不懈地强化满意服务观念市场观念以及危机意识质量意识成本意识。正是由于满意服务观念的提出，近年来，在╳╳物业所管辖的百万余平方米物业中，年有效投诉率均控制在千分之二以下。技术优势楼宇设备管理技术支持╳╳物业为数个办公大楼提供过高标准物业服务，在楼宇机电设备管理方面具备丰富的管理经验，技术实力在楼宇设备管理业首屈指。╳╳物业目前拥有高级工程师名，中级职称技术人员十余名以及数十名机电设备熟练维护操作人员。这支技术队伍对各类物业基本设施如电梯中央空调供配电给排水两项承诺第年内，实现物业管理客户满意率以上二年内成为全国城市物业管理优秀示范大厦消防系统监控系统智能控制直至停车场自动管理系统等均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为鼓楼区政府办公大楼制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常维修及时，并有效延长设备的使用寿命。╳╳物业技术优势还体现在能根据鼓楼区政府办公大楼的实际情况，制订有效的节能降耗措施，从而显著降低政府办公费用。配套优势提供综合性物业管理服务经营型物业管理模式在物业管理行业有较大影响。该模式能开发管辖物业的功能潜力和提高使用效率，并通过配套服务项目的经营管理，使业主和客户享受更全面的物业管理服务。标准优势质量体系标准管理我公司管理的近万平方米的物业中，其中移动办公楼获市级物业管理优秀大楼祥和小区风华园小区获国家优秀物业管理小区称号，公司人员管理经验丰富，管理感受深刻。在秩序维护保洁绿化消防社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。╳╳物业公司已于年通过质量认证科学严谨规范缜密的质量管理体系是我公司确保服务质量的有力保证。╳╳物业公司在建立现代企业制度，规范企业运作行为等方面绩效显著，已建立起自主经营自我完善自负盈亏自我发展的良性企业运作机制。我公司多次在管理工作中受到主管部门的嘉奖和表彰。╳╳物业公司的财务运作规范化成本管理卓有成效服务收费合理，严格执行了国家和╳╳市颁布的物业管理行业标准。在保证物业管理服务质量的前提下，实现了管理成本最优化。五七项措施措施派遣精锐骨干，组建管理团队精锐骨干实践证明，委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。╳╳物业高度重视鼓楼区政府办公大楼项目，拟委派公司最具先进大厦管理经验的项目负责人，并委派多名优秀业务主管技术骨干进驻期现场管理，全力配合，熟悉掌握基本情况。在日常管理中，公司物业管理部全面负责项目分期策划，根据项目经理目标责任制具体组织实施。另有质量控制工程技术财务管理等专业人员组成富有效率的管理团队进行项目长期的跟踪与督查。核心竞争力╳╳物业承接鼓楼区政府办公大楼项目的核心竞争力就体现在管理团队上，敬业服务创新的企业精神上客户满意为最高服务原则的经营理念创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系，形成了管理团队共同的价值观信念追求和行为准则，这批进取型的从业骨干善于运用最新科技，经验丰富热爱物业管理工作，是做好鼓楼区政府办公大楼项目物业管理工作的根本保证。措施二树立开放高效亲和的整体形象鼓楼区政府办公大楼楼宇雄伟地域宽广，充满现代气息，是个现代化多功能大绿化环保型的文化区域。╳╳物业从╳╳鼓楼区政府的角度分析，确定了鼓楼区政府办公大楼开放高效亲和的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下四方面的工作对大楼主体的管理。从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到以上杜绝乱张贴乱搭建乱拉线乱摆杂物等不规范行为车辆疏导和停放有序大楼泛光照明和公共照明系统无故障。设备管理形象规范。建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无锈蚀无滴漏无损毁，各项设备指定责任人。突出环境工程管理。整合区域环境形象，统规划区域内环境管理方案，包括文明环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册，加强区域环保意识的宣传灌输，启发区域成员对爱护环境的自律意识再次，实施区域噪音水质空气监测和管制。楼宇清洁无盲区死角，公共卫生间清洁达到三星级标准，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。管理人员形象。所有管理服务人员严格执行╳╳物业员工行为规范，全面贯彻质保体系，并根据实际情况采用隐性化服务概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。需要提供物业管理服务时，人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。措施三提高楼宇设备运行管理保障在前期接管期间，╳╳物业将委派最优秀的机电工程技术人员，参与熟悉掌握设备安装情况和调试验收，熟悉各类配套设施设备情况。╳╳物业入住三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方案，确保电梯中央空调水电供应消防控制及通讯系统等管辖的关键设备运行良好，杜绝设备管理中的责任事故，并充分体现设备管理中节能降耗技术优势。大楼入驻的几年内，在设备设施方面必然会暴露出许多设计和安装中的缺陷，楼内各办公单位也会提出许多设施改装增装要求。╳╳物