融资计划及还贷计划表附件项目经营计划资金成本估算表附件单位项工程进度计划表附件单位项工程主要进度控制点汇总表附件项目工程工作计划表附件地块住宅主要进度控制点完成时间计划附件项目网络计划图附件住宅项目网络计划图备注共个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅附件本章后附有格式范本，附件文件格式与项目论证管理规范相关文件致。第二节租售规划与转换流程项目公司每间铺定售价经营部每间铺定租价营销中心审批营销中心主持租售规划会议确定租售比例划定租售范围项目公司开始出售经营部开始出租营销中心每半年次调整租售规划租售转换工作指引项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价租价，应根据实际的位臵平面进深比大小人流等制定，便于后期规划和转换。在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。租售比例原则上为。划定租售范围须明确到每间铺。对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。对于未出租的，经地区财务核对租售控制表附后后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统调整。第三章商用物业租售营销方案的制定与审批第节租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。工作流程项目公司出售经营部出租地区财务租售控制租转售售转租项目公司预计完工前个月知会营销中心项目公司安排面积审核营销中心安排租售规划营销中心经营部安排市场调研营销中心经营部撰写租赁经营方案营销顾问小组组织召开论证会营销中心经营部论证结果形成文件公司决策层作出批示形成依据二工作指引商业项目第次租赁经营方案至少应包括以下内容市场及对手状况。项目的优劣势分析。项目定位建议。项目的成本摊分系数建议。项目总平均租金回报率及基准价建议。招租策略例如分期分区摊出策略等。装修及设备标准建议。租赁条件建议。形象主题及宣传推广费用与策略的建议。如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业年内的经营期宣传推广计划及费用建议。方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如制定项目总平均租金回报率时参照租金定价工作程序中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。第二节单元售价的制定商用物业单元定价营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位臵环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格单价及总价。工作流程项目公司拟推售计划财务部核对价目表营销中心组织召开价格会议营销中心颁发楼宇价格表项目公司执行价格表营销中心按推售计划试算价格营销中心根据会议决定拟价目表二工作指引项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括本次推出的商用物业组团时间安排每单元价差。营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。基准价格试算的步骤商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每幢商用物业均价为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有付款方式折扣内部认购折扣领导特批折扣等。推售均价计算方法为推售均价均价分布图规定的楼宇均价常规折扣确定推售均价后，根据项目公司的推售计划本部门意见结合每单元的特点，综合各种权数后，对每单元计算出个试算价格，并汇编成商用物业价格试算览表。营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算览表的可行性，与会人员应包括营销老总价格小组成员营销中心负责人营销中心定价组成员，财务部有关人员。经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。三影响商铺定价的因素客流量系数这是衡量个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高反之，则越低。间隔设计系数个商铺，它的门面越阔价值越高纵深越小价值越高反之，则越低。面积系数个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。所以个面积较小的商铺的面积系数要高于个面积较大的商铺。楼层差系数由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量回报率及基准价定出价格分区及分级各区和级定出最高价产品作为价格坐标以坐标价为顶点按产品质素逐级排布列给每个铺位把基准价上浮定比例为基数再差别化给每个商铺定营销价定出倾销价详见工作指引按推盘进度定出促销价推尾货前结算已出租商铺的加权平均回报率若高于公司要求计算可用于尾货倾销的优惠条件写字楼定价工作程序总平均回报率和基准价定出价格分区和分级按成本分摊系数计算各区成本各区和级定出最高价产品作为价格坐标以坐标价为顶点按产品质素逐级排列每个写字楼单元把基准价上浮定比例为基数再差别化给每个写字楼单元定营销价详见工作指引按推盘进度定出促销价推尾货前结算已出租写字楼的加权平均回报率计算可用于尾货倾销的优惠条件若高于公司要求定出倾销价工作指引商铺普通租户的营销价总体应在基准价上上浮，以应付品牌商家和大面积商家的下浮价格要求，其中用于应付品牌商家的比例是，大面积租用约为除此之外的商家促销下浮空间约为，合共。具体见下列表格据商业行业经验，国际知名品牌及国内知名品牌的数量占商户总量不到，其中国际品牌低于，国内品牌低于，因此总平均回报率在各类商家中的分配比例建议如下表，以此制定营销价。表商家类型占商家比例租金回报率水平营销价总平均回报率国际知名品牌基准价下浮国内知名品牌基准价下浮无品牌基准价上浮如果商业项目的条件只能以大面积出租例如愉景栋，则在定租金回报率时要充分考虑下浮幅度并制定租金水平。如项目条件允许存在大小不同面积出租例如骏景花园商铺，按行业经验，大面积出租比例般不超过，建议按下表制定营销价。表二商家类型占面积比例租金回报率水平营销价总平均回报率以上基准价下浮以上基准价下浮以下基准价上浮如商家既是知名品牌又大面积承租，则表与表二累加执行。④当项目已出租至，则结算已出租面积的加权平均租金回报率，并与公司要求的回报率相比较，若高于公司要求，则计算其中的空间，分摊至剩余的面积上制定倾销价。写字楼的下浮要求体现在大面积承租上，据经验，以上约占，以上约，其余小面积占，所以写字楼以下的租金营销价应在基准价上上浮，以应付大面积承租租金下浮及促销措施。表三商家类型占面积比例租金回报率水平营销价总平均回报率以下基准价上浮，已含的促销空间基准价下浮以上基准价下浮上述指引中表二三中给品牌商家和大面积承租商家在基准价基础上下浮后形成的是营销价，不属于打折范围，其差额已在其他定价中弥补。由于商业物业又租又售，且同时进行，所以应对商业物业的项目为单位分别按公司要求全部定出租价和售价，从总体定价上把握定价是否达到公司要求。把投资成本价值系数分摊至各价格区的不同楼层。促销措施的制定和实施见阶段性租赁价格调整。四制定租赁条件租赁条件包括承租位臵面积租金水平承租期免租期递增率和交付装修标准和设施设备标准，广告招牌位臵及使用条件管理费水平推广费用水平，预付或押金数量等等。审批流程与商铺写字楼定价审批流程相同。工作指引在申报项目租赁经营方案时与定价起拟列在方案内，详见制定和申报租赁经营方案。除租金外，方案中应列明以下项目，般性标准指引如下承租期小面积商铺和写字楼般为两至三年商铺般为五年以上商铺般为五至八年以上商铺般八年以上以上超市大卖场百货公司般会要求十年至十五年，甚至更长。免租期般以下给予最多三个月以上最少三个月甚至正式开张之日，最长不超过半年以上大面积最少半年，可双方协商个合理的最长期限，由合同中予以约定。递增率以下承租般为般为以上般为首二年不递增，第三年起逐年递增。广告招牌位臵每个商铺应给予个免费的招牌位臵，在商场或商业街开业早期，对品牌企业大面积承租或位臵较偏的商户可提供至两个设臵在公共位臵的广告位，半年至年的免费使用期，应视项目实际情况作出安排。对写字楼租户，应提供免费水牌，包括位于大堂及所在楼层，租户也可在租用单元门口墙上免费挂公司招牌个。如果整栋物业不是由个商户整体租用，原则外墙广告位臵要按市场价值予以收费。④如果整栋物业是由个商户整体租用，外墙的使用权归该商户，以不损坏结构，不丑化形象及符合国家有关法律法规为原则，租约期满商户应予恢复原状。管理费水平由广东康景物业服务有限公司建议，经地区公司营销中心财务部会签后，由地区公司总经理审批。康景须于商业项目完工前两个月完成上述审批工作，把结果递交至营销中心。商场及商业步行街经营期的推广费要包含在管理费中，向物价局申报，故康景在申报收费标准之前要把营销中心经营部拟定的经营期推广费商家承担之部分融入管理费中，向物价局申报。租赁双方签署合同前，租户要交纳相当于两个月租金的押金及个月租金上期。第四节阶段性价格调整及制定促销措施促销措施和阶段性价格调整根据市场的季节性和促销策略，在营销价上附加些优惠措施或对租价作些阶段性调整，以促进商家在淡季开盘竞争激烈等时候达成成交。工作流程营销中心提出促销措施或价格调整方案营销中心财务部会签方案在相关项目租金回报率不变前提下报营销老总审定低于租金回报率以内须报地区公司总经理批示低于租金回报率以上须报集团领导批示营销中心调整促销措施和调整价格财务部核实调整结果营销中心经营部执行二工作指引商铺促销措施的空间来自商铺营销价内已含有的基准价上浮的国际品牌基准价下浮和国内知名品牌基准价下浮的实际未用完的部分写字楼促销措施的空间来自营销价内已含有的基准价上浮，基准价下浮和以上基准价下浮实际未用的部分。详见确立租金价格走势的工作指引。拟定方案时，应注意把附加了优惠条件或调整了价