房与楼中楼等大面积户型为主，三房四房成为市场主要的消费户型。楼盘品质对销售的影响不明显房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层高层发展的趋势。区域规划定位对房地产市场发展的影响。二政府区域规划对房地产市场的影响有利影响存在的隐患第四部分项目选址及建设条件项目选址城区环境得天独厚资源丰富土地广袤，这里将发展成为市的个高尚新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施将进步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。区位环境条件项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅清新和谐宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着人与自然和谐发展居住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托区流的投资环境，良好的环境资源，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。二自然资源条件矿产资源非常丰富，且矿产种类多，储量大。全市的森林覆盖率达。丰富价与选择方案实施与成果评价六个具体步骤。把三个阶段和六个具体步骤及个提出分别对应列于表。项目价值工程的阶段步骤与提问阶段具体步骤提问分析问题选择对象收集情报功能分析与评价的对象是什么它的作用是什么它的成本是多少它的价值是多少综合研究方案创新有无其他方法实现其功能方案评价方案评价与选择。方案实施与成果评价。新方案的成本是多少新方案能可靠地实现。所要求的功能吗三项目市场调研分析与评论四项目方案评价及比较分析对项目进行方案比较二项目功能分析三项目方案评价五项目方案评价及改进分析项目方案优化及改进的内容及程序房地产投资方案的进度主要是功能,功能改进根据功能与成本的匹配原则,可归纳结为成本的改进。当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。六项目方案评价结论分析功能计算各方案的功能指数二分析成本计算各方案的成本指数三比较各方案的价值指数第八部分项目价格定位均价的确定本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。综合项目本身的地理位置自然环境社区因素规划设计因素品牌因素，随加值等各因素加以考虑，修正得出均价。二单价的确定详细另行制定价格体系第十部分建设工程规划与安排本市本项目项目建设规划建设方案规划二建设方式及进度安排开发计划拟定的原则二建设方式三进度安排四项目周期设定五分段周期设定第十二部分投资估算及资金筹措计划本项目项目总投资与成本费用估算投资估算开发成本估算土地费用土地费用包括土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁补偿费等前期工程费包括项目前期投入的调研费用规划设计费用可行性研究费用等。建安工程费包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验估算确定。基础设施费建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道路主要包括排水供水供电道路。此项运用单价估算法求得。公建配套设施费包括项目公建项目的会所物业管理用房等费用。开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关心投资大胆经营。二项目发起人和发起缘由随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化艺术化智能化人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求二投资的必要性品质决定价值，价值决定价格，随着本市人们生活水平的提高，对居住环境的提出越来越高的要求。本市地区特点推动了本市房地产业的不断向前发展。第三部分市场投资环境和市场研究本市城市概况本市基本概况位于省西部，流域西江水系的上游。地处山区，与云南贵州越南接壤，是滇黔省区结合部交通枢纽和商品物资主要集散地。二本市经济概况年上半年，全市生产总值完成亿元，同比增长，总量排在第六位，增幅排在第位。其中，产增长，二产增长，三产增长。第二产业仍然是拉动全市经济增长的主要力量。三本市城市建设概况城市建设进行了总体的规划，目前已全面推进城镇化进程，启动了现代化的森林山水生态城市建设，城市基础设施和环境有了较大的变化。加快中心城市建设，再造个城。努力创建全国优秀旅游城市园林城市生态城市最佳人居城市。四本市招商概况截至年，全市共新签约市外合同项目个,其中重点招商项目达个，分别增长和。其中与外客商含国外签订投资项目多个，总投资亿元。五本市基础设施概况年是城市建设大投入高效率大变化大发展的年，完成公路的改造，建设大桥至大桥间的城市主干道，在首先启动行政中心的建设，其次建设会展中心。公园也将建设完成。工业园，大力招商引资。完成周边地区的旧城改造等。二本市城市发展规划城市性质与发展目标建设现代工业经济带现代城镇群现代农业经济带现代交通大枢纽现代旅游休闲带现代物流通道。至年，城市居民的生活环境有较大的改善，城市形象基本确立，初步形成城市发展的骨架二城市未来的规模到年，中心城区人口将达到约万人，其中，主城区规划人口为万，工业园区人口为万，总建设用地约为平方公里。三城市总体布局城中心城区将包括现全部沿河谷的城市建设用地城市发展备用地和部分生态隔离用地。每个片区里面又包含有若干个组团根据自然条件和带状城市特点，中心城区的城市形态将依托铁路高速公路快速路主干路协调发展，形成向东南发展的组团式带形城市。城市由单中心向多中心发展由单城市向区域内城镇群组演变。城市重心将东移。四城市区域地位未来将实行工业结合以及农业产业化和农林产品深加工结合的工业立市战略，逐步走上经济高速发展的轨道。五城市发展规划重点建设区域金融物流行政中心，地区城镇群建设成现代工农业产业带，经济核心区域。城市发展目标把经济强市旅游大市文化名市生态城市综合于体，创建适宜人居住适宜人创业发展的城市。创建符合生态安全，突出蓝天青山绿树碧水红瓦特色的国家级环保城市和生态城市，创建国家级环保城市和生态城市。六结论城市经济加速发展城市产业升级与调整效应明显居民收入稳步增长三本市房地产市场综述本市房地产市场情况市场总体供应量少，市场需求量远大于供应量市场供给户型以三房四的各体评价程序如图所示。图安全现状评价程序安全评价准备评价资料收集有关法规行业企业要求工艺分析危险有害因素分析划分评价单元定性定量评价对策措施与建议风险级别划分评价结论编制评价报告现场考察与重大危险有害安全状态参数计算安全检查因素分析因素隐患部位确定危险有害评价方法安全评价方法是对系统的危险因素有害因素及其危险危害程度进行分析评价的方法。目前，已开发出数十种不同特点适用范围和应用条件的评价方法。根据该矿山安全生产过程中危险有害因素的特点和评价方法的适用性，本次安全评价选用的评价方法主要是安全生产系统资料分析和现场检查表现场安全评价法预先危险性分析法事故树分析法鱼刺图法。评价基准日评价基准日年月日。评价报告使用权声明本评价报告是受南涧县小军庄机制砖厂委托，依据非煤矿山安全评价导则规范要求，为该企业申请办理安全生产许可证而编制的，专属委托方使用。除按规定上报各级安全生产监督管理部门外，云南巨星安全技术有限公司不会将本评价报告内容向其他任何单位和个人提供，也不会将本评价报告的全部或部份内容，在媒体上或以其他形式公开发表安全评价技术研究成果除外。第章评价项目概述企业概况南涧县小军庄机制砖厂是家从事建筑用红砖制造销售的集体所有制企业，生产历史已有多年，年初改制为个体私营企业，现法人代表张青德，砖厂行政区划属南涧县南涧镇小军庄办事处。所生产的红砖主要供当地居民城镇建筑使用，砖厂取土场主要开采粘土矿供制砖用料。企业采矿许可证主要情况见下矿山采矿许可证证号采矿权人南涧县小军庄机制砖厂地址南涧县小军庄村矿山名称南涧县小军庄机制砖厂经济类型个体开采矿种砖厂用粘土开采方式露天开采生产规模万吨年矿区面积有效期限年自年月至年月开采深度自至标高矿区范围拐点坐标共由个拐点圈定，见表。表矿区范围拐点坐标表拐点号拐点坐标评价组对企业采矿许可证进行了核查，证件合法有效，证号，有效期至年月。该矿山经县安全生产监督管理局评估为级矿山。交通位置及自然地理南涧县小军庄机制砖厂位于南涧镇小军庄办事处，矿区位于南涧县城西偏南，南涧至小湾主干柏油路公里处，从柏油路有分支矿山简易公路连接至砖厂交通较为方便，见交通位置图。南涧县属亚热带温和湿润气候区。干雨季分明。冬无严寒，夏无酷署，年平均气温度。每年月为雨季，降水量占全年砖厂位置交通位置图降水量的以上。年平均降水量毫米。区内居民为多民族杂居，主要有汉彝苗等民族。主要从事农作物生产和禽畜养殖，农作物以水稻玉米烤烟小麦为主。由于该区土地贫脊，农业基础薄弱，农民经济来源主要靠种植烤烟水果等。地质简况矿区地质由于地处滇西高原,区内地势西北高，东南低，地形地貌复杂，西部北部是较为完整的高原面，中部属岩溶断陷湖形盆地，东部南部受河流浸蚀切割形成中低山和峡谷相间地貌，矿区范围内基本为第三系的粉砂质泥岩夹泥质粉砂岩泥质粉岩页岩岩层。岩土厚约。倾向南西，倾角约。受地形切割影响,呈现山脊地貌特征。矿岩稳固性较好，不会发生大的不良工程地质灾害及引发大的环境污染破坏环境等问题，房与楼中楼等大面积户型为主，三房四房成为市场主要的消费户型。楼盘品质对销售的影响不明显房价稳步增长，并保持较高的增幅，增幅具有跳跃性商品房结构以多层住宅楼为主，有向小高层高层发展的趋势。区域规划定位对房地产市场发展的影响。二政府区域规划对房地产市场的影响有利影响存在的隐患第四部分项目选址及建设条件项目选址城区环境得天独厚资源丰富土地广袤，这里将发展成为市的个高尚新社区，并享受着国家相关优惠政策，随着政府的重点规划，城区周边配套设施将进步改善。区内开发用地成为开发商竟相争夺的宝地，不可多得。区位环境条件项目建设地块项目周边市政机关众多，道路宽敞，环境良好，区优雅清新和谐宁静的环境与老城区形成鲜明的对比。随着人与自然和谐发展居住观念的建立，区中高档住宅将成为新的趋势，依托区流的投资环境，良好的环境资源，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。二自然资源条件矿产资源非常丰富，且矿产种类多，储量大。全市的森林覆盖率达。丰富价与选择方案实施与成果评价六个具体步骤。把三个阶段和六个具体步骤及个提出分别对应列于表。项目价值工程的阶段步骤与提问阶段具体步骤提问分析问题选择对象收集情报功能分析与评价的对象是什么它的作用是什么它的成本是多少它的价值是多少综合研究方案创新有无其他方法实现其功能方案评价方案评价与选择。方案实施与成果评价。新方案的成本是多少新方案能可靠地实现。所要求的功能吗三项目市场调研分析与评论四项目方案评价及比较分析对项目进行方案比较二项目功能分析三项目方案评价五项目方案评价及改进分析项目方案优化及改进的内容及程序房地产投资方案的进度主要是功能,功能改进根据功能与成本的匹配原则,可归纳结为成本的改进。当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。六项目方案评价结论分析功能计算各方案的功能指数二分析成本计算各方案的成本指数三比较各方案的价值指数第八部分项目价格定位均价的确定本次价格定位主要以市场比较法评估方式修正出本项目的价格。综合项目本身的地理位置自然环境社区因素规划设计因素品牌因素，随加值等各因素加以考虑，修正得出均价。二单价的确定详细另行制定价格体系第十部分建设工程规划与安排本市本项目项目建设规划建设方案规划二建设方式及进度安排开发计划拟定的原则二建设方式三进度安排四项目周期设定五分段周期设定第十二部分投资估算及资金筹措计划本项目项目总投资与成本费用估算投资估算开发成本估算土地费用土地费用包括土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁补偿费等前期工程费包括项目前期投入的调研费用规划设计费用可行性研究费用等。建安工程费包括建造本项目所发生的建筑工程费用，以及设备及安装工程费用，以上费用参考市建筑工程价格信息，以及根据类似工程建设经验估算确定。基础设施费建筑物以外和项目用地规划红线以内的各种管线与道路主要包括排水供水供电道路。此项运用单价估算法求得。公建配套设施费包括项目公建项目的会所物业管理用房等费用。开发期间税费即本项目所负担的与房地产投资有关