展的内在需求和动力。人们的消费观念向欧美流行风格靠拢中国入世，不仅对国民经济带来重大影响，同样会影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外流行和先进的生活观念的传入，中国的消费者将会对商品房住宅进行重新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商引用和热炒，也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美流行风不过是个概念的刻意拟造。简单而言，这种国际化趋势其实就是种规模化生态化智能化和专业化的复合。这种复合的概念极为强烈的打动了购房者追求时尚，讲究品位的心理，满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产因为这些消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。房地产建筑规模及标准正在和国际流行时尚接轨前面点说过，现在的房地产建筑正在朝着规模化生态化智能化专业化的国际化标准靠拢。这方面受消费者心理需求的影响，另方面也是房地产开发商主动适应房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先进建筑理念以及规划操作方式，使小区建设突破了单纯的居家概念，而是朝着营建多功能规范化的小区转化。通过导入整合资源的规划思路，按照人与自然生态和谐共存物质需求与精神需求紧密结合的运行方式进行规模开发。突出以人为本表现个性的设计理念，在规划居住区的范围内对住宅市政和公建配套等设施进行总体优化的规划设计，般会在理想的地块上进行深度开发，而必要条件就是交通便捷配套齐全功能优化。生态化在于住宅关注生态环保，小区绿化性强，充分体现人与自然和谐相处的概念。要充分解决人们对空气绿化阳光以及园林景观等功能需求，达到居住环境的功能优化，汇聚更多的人气，推动住宅小区尽快成型智能化是指住宅除了硬件设施的投入，增强功能的优化设计，更把导入优秀的物业管理作为小区开发的软件。房地产开发必须要和人们消费需求保持致从浅显意义来说，商品房住宅是为了满足人们的住房消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念保持致。从更深层次的意义来说，房地产开发商要和人们消费需求保持致，不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的消费水平和消费认识，还应主动积极地去引导消费者的消费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤其是入世后的今天，各个房地产商对市场的争夺，其实可以看着是对消费者心理和感情的争夺。这种情况同样为入世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。三房地产作为种投资手段正在被越来越多的人接受房地产作为种投资手段被人接受的内在原因随着社会经济的持续发展，房地产已经由原来的单纯的满足人们的居住需求向着其他需求演变。对部分投资者而言，房地产是个不错的投资领域。导致这现象的原因在于，房地产行业在我国发展了这么多年，市场环境正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人，购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买，中产阶层的潜在消费需求旺盛，消费的品质和价位等呈现出多样化特征。消费者的观念日趋成熟，其住房消费以及投资趋向也开始向中高档转移，特别是些注入环境生态概念的地产项目得到了越来越多的消费者。于是房地产作为个投资项目，风险正在减弱，利润回收周期不长，利润也可观。房地产作为种投资手段的市场前景房地产作为种投资手段的前景直被有识之士所看好。随着国家政策的进步完善，房地产市场的进步规范化，会有更多的资本投入这项目之中。特别是现在已经入世，预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之中。这情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。综上所述，随着我国国民经济的进步发展，随着世界贸易组织的大门徐徐打开，以及西部大开发的进行，成都房地产已经成为发展潜力巨大的产业，它的需求量将随着中产阶层的增加而变大。同时，它的相关带动效应强，对国家经济增长具有直接的推动作用。而启动住宅市场，更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析到，我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深远的影响。随着住房制度的进步改革，房地产市场正在酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息，将是新轮房地产高潮到来前的先兆。仍何个有眼光和有抱负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。第二章成都房地产市场形式分析现阶段成都房地产的市场情况和特点成都房地产市场有着独特的个性，通过对成都市中高档住宅市场的基本状况的调查，可以对本市房地产市场特点做以下总结用于开发的地块面积普遍偏小，规模大的的房地产开发市场将在更广领域，更多对手的竞争环境下进步规范化合理化。过去成都房地产的发展经历了三个阶段第个阶段从年到年。这年是房地产在全国各地热炒的时候，当时位于龙泉驿的西部阳光城率先掀起了成都房地产的暴炒。它的经营理念同当时的南方的楼盘相似，长于炒作和赚钱，而缺乏实际意义的使用。目前已经成为问题楼盘的标本。第二阶段从年到年，年东洋集团在我市西郊推出了国际大都会，引出了大量规划配套都不齐全，但价格极其低廉的五大花园为标志的问题楼盘。这恶果直接拉低了成都的房产价格。从年开始，盲从了年之久的成都房地产市场终于慢慢地开始步入正规化。它的标志是该年银都房地产公司推出的银都花园。这时政府也加强了对房地产市场的规划监督管理，引导着房地产向健康的方向发展，各种配套齐全，定价相对合理，拥有各种概念的楼盘相继推出，并被市场所接受。成都房地产发展逐渐步入了概念地产的阶段。进入正规化的成都房地产在随后得到了快速的发展，取得了辉煌的成就。在良好的政策环境和社会市场环境下，成都房地产将继续保持良好的发展态势。因此，只要选择到较为成片的土地，形成个的小区，土地价格相对合理，针对合适的消费群体，抓住目前市场上的空白，就能够给企业创造机遇，推出品牌，获取效益。从发展区域来看，成都东门将成为房地产市场新的战略地带，这客观上缓解了西门房地产的竞争压力。成都三环路的修建和竣工，将给成都城市发展带来更多的空间，也会留给房地产足够的开发土地。而二环路以类的可供开发的土地已经很少。而市区和二环路内的房地产市场已经达到相对饱和的状态。可以预见，成都房地产市场的争夺将逐步从原来的二环路之内转向二环路之外。政府向东发展的战略也将会给房地产开发提供更多的优惠政策。于是很清晰地判断出未来几年成都房地产竞争最为激烈的地段和区域将在东门市郊。西门作为传统的房地产黄金市场，同样会因为三环路的竣工而向二环路外更为广阔的区域延伸。由于西门历来是居家的理想之地，这里的房地产竞争还是会很激烈。由于政府城市发展战略目标的转移，从客观上缓解了西门的竞争压力。这对继续在西门发展的开放商无疑是利好消息。因此，无论从地域环境看，还是从竞争环境看，西门二环路近郊的地块都是值得开发和利用的。从消费者心理看，对居住环境的要求进步提高，消费者在楼房的选择上，将继续远离闹市区。因此，市郊仍然是房地产竞争的主要战场。随着人们的生活水平逐步提高，他们的消费观念也在发生着日新月异的改变。在选择住房的时候，周围的生态环境和人文气氛也越来越被重视。人们对生活的质量要求也随之提高。因此，对于生活在喧闹都市中的人来讲，那些离闹市区较远，空气质量较好，周边环境比较理想，人文气氛浓厚，生态结构合理的商品房继续受到他们温暖的青睐。三环路的开通，城市规模的进步扩大，将使原来的适宜居住的区域受到重新的评估。三环路的开通还会缓解城市的交通压力，成都交通条件将进步得到改善。这更加增添了人们对远离市区寻找家园的信心和希望。就目前来看，靠近二环路附近的区域将炙手可热。从房地产营销手段来看，概念模式将继续被使用，而且将集中在欧美流行和生态这两个点上。制造概念直是各个房地产开发商喜欢利用的手段。经过十多年的发展，由房地产开发商制造的概念已经不计其数，都曾经为房地产的销售起到过积极的作用。进入九十年代末期，随着地球生态环境被破坏，有关人类的生存环境问题越来越严重。针对这种状况，房地产商们不失时机地炮制出各种各样的生态论，向消费者大肆宣传生态家园，绿色家园等概念。而这些受人们普遍关心的环境问题确实能够牵动消费者的心，引起他们的共鸣。而生态论，环境论体现了房地产的人文关怀情结，是房地产发展的种健康潮流。因此将继续被人们接受。和生态论的概念样被炒作的还有所谓的欧美派风格。房地产商对欧美风格的炒作方面体现了现代人对于流行时尚的兴趣，另方面也表明了我国房地产风格正在逐步和国际接轨。这对刚刚加入世界贸易组织后的中国房地产事业来说意义很大。随着对外开放程度的加深。我国消费者受国外消费潮流的影响也将继续加深。因此，欧美风格的概念将会被继续使用。从人们的实际需求来看，中小户型跃层式中高档的电梯公寓将越来越受到青睐。从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经去不复返。现代人受到的教育越来越高，生活品位相比从前也大幅提高了。人们在解决住房的同时，更注重享受。因此从前设计简单样式呆办的商品放正在逐渐被淘汰。而新兴的各种样式的楼盘大受欢迎。跃层市房屋就是目前最能迎合中产阶层口味的种风格。约层式的最大特点是将家庭的公共场所会客吃饭和娱乐与休息学习区利用空间落差进行自然的隔离。这种样式符合目前家庭生活即里社交，又追求个人隐私或内外有别的要求。反映了现代人需要或者个人空间的愿望，因此是目前中小型面积住房中最受欢迎的房型。通过以上对成都现阶段房地产市场特点和未来发展趋势的分析可以看出，成都房地产已经拥有了个良好的政策环境，个有序的竞争环境，个有广阔空间的市场环境。不仅如此，在成都刚刚确立了新的发展战略目标时，成都房地产业还迎来了个难得的缓冲期的机会。这个时机如果把握好，把握准，投资是很容易回收利润。对那些要打造品牌的开放商来说，应当不失时机地抓住现在的机遇。而本项目恰恰处于这样的时机之中，聚仁公司和航宇公司在这个时期推出锦西花园二期项目，证明公司的眼光是独到的。也说明本项目的前景十分地好。当然，在具体的操作过程中，还应该随时把握住政策的变化和市场环境的变化。要根据这些变化作出合理的战略性调整。第三章项目区域环境和市场定位锦西花园二期处于成都市金牛区营门口乡红色村三组，靠近营门口立交桥和二环路，与羊西线相隔不远。占地亩，属西门郊外的居家理想之地。是房地产开放商们投资的热点地域。为了项目计划的更好实施，本章从红色村周边环境以及锦西花园二期的实际情况对本项目的地域优势和项目优势以及目标作出定位分析。红色村三组所处区域环境交通距青年大道余米，四周有路