区面积平方公里，规划城区人口万人。据统计浏阳资产超过万元的企业主约万人。展望其未来，浏阳将进步成为辐射湘赣鄂鼎立中西部的区域性中心城市将加强对江西上栗县万载县铜鼓县上高县修水县，岳阳平江县株洲醴陵市湖北通城县崇阳县的辐射。第三章浏阳市房地产市场分析与展望浏阳市年获得中国人居环境范例奖城市荣誉称号年房地产市场总体形势市场供应总量与销售总量之比为万万,继续呈现供给略小于需求供不应求的局面。年以来，中央相继出台系列楼市调控新政策，特别是月日国务院发布的新国十条，使线沿海城市楼市发展遭受了沉重打击，商品住房成交量出现大幅下滑，房价也呈现大幅下跌趋势，消费者对市场的观望氛围日趋浓厚。而浏阳市因地处内陆三四线城市，属此轮调控的非重点区域，楼市发展路径与线沿海城市相比具有很大不同，存在较多的特殊性，是个相对比较的市场，故受调控影响不大，尤其是随着浏阳市场刚性需求的持续有效释放，市场发展出现了量价齐升的局面。同时，房地产开发投资力度逐步加大，市场供需平衡，房价走势平稳，再加上房地产市场正处于起步阶段，未来发展潜力巨大，因此开发商纷纷把眼光瞅准了浏阳市。房地产开发建设投资规模分析月份全市共完成房地产开发投资亿元，比去年同期亿元增长房地产业直接产生地方税收亿元含财政契税万元，比去年同期亿元，含财政契税万元增长，占全市地税总收入的。在建规模分析月份，全市共有房地产在建项目个含待销尾盘，其中开发面积在万以上的达到个，在建房屋施工面积万，比去年同期万增长，房屋新开工面积万，比去年同期万增长，房屋竣工面积万，比去年同期万增长。表在建房屋类别构成情况类别施工面积万占总施工面积比例住宅办公用房商业营业房其他合计表二新开工房屋类别构成情况类别施工面积万占新开工面积比率住宅办公用房商业营业房其他合计二房地产市场供给月份经审批共准许预售商品房屋面积万。三房地产市场需求商品房销售分析月份浏阳市房产局共办理商品房合同备案登记户，其中住宅户。房屋备案登记销售面积万，比去年同期万增长，其中期房销售登记备案面积万，占销售总面积的现房销售面积万，占销售总面积的，商品房成交金额亿元，比去年同期亿元增长。另据统计，乡镇人员进城购房面积万占销售总面积的，与去年同期相比基本持平万浏阳农村人从事花炮花木农家乐烤烟养殖等行业，收入较高，大多数计划在浏阳城买套房给小孩上学，体验城市生活。城区人员购房面积万占销售总面积的，比去年同期增长个百分点外来人员购房面积万占销售总面积的。几乎每个老家在浏阳出生在浏阳工作在外地的浏阳人现在都在浏阳老家买套房,用于父母居住自己养老投资等用途。表四商品房供需基本情况累计分类批准预售面积万实际登记销售期现房万面积与上年同期比面积与上年同期比期房与上年同期比现房与上年同期比商品房商品房住宅住宅表五商品房屋销售构成情况单位万类别面积住宅商业营业用房其他期房现房合计存量房屋交易分析据统计，月份全市城区共办理二手房转移登记宗，比去年同期宗增长，成交面积万，比去年同期万增长，成交额为亿元，比去年同期亿元增长。二级市场交易比例万万为，二手房交易市场持续较快升温。四房地产市场运行特点市场资金来源充裕，投资和房屋新开工施工竣工面积及市场供应量持续稳步增长今年以来，受国家继续保持适度宽松货币政策等因素影响，全市各大银行对房地产开发投资支持力度并没有明显减少，加上去年各房地产开发企业楼盘销售情况较为乐观，资金回笼速度均有所加快，因此目前各开发商基本上都不存在资金紧张的局面。同时，随着外来大型房地产开发商的不断进驻，也催发了全市各房地产开发企业投资信心的显著提升，从而引发了新轮房地产开发投资热潮。据测算表明，今年和月份全市房地产开发投资有个月实现同比正增长，尤其是月份同比正增长更高达。月份全市在建房屋施工面积也实现同比正增长，尤其是房屋新开工面积和市场供应量同比正增长达成，房屋竣工面积同比增长近成。市场刚性需求增长强劲，住房二级交易市场均较活跃今年以来，在全市优先保障市民首次购房等政策的有力刺激下，全市乡镇人员进城购房等住房刚性需求持续增长，自住和改善型需求得到有效释放，据统计，月份全市各楼盘售楼部共接待购房咨询达万余人次，市场人气十分旺盛，有多个楼盘甚至在开盘当日就实现了以上的销售率。据统计，年月交付使用，项目拟走中高档精品路线，住宅均价预计元，商业拟走专业汽车配件市场路线已有多家商家有意向，楼销售均价预计元，二楼销售均价预计元，三四楼销售均价预计元，车位不计销售项目基本数据项目面积平米项目土地面积三项目拟建面积二建筑面积商业四规划批准容积率住宅管理用房三停车位地下车位个，地上车位五限高米六商业单价商业首层按元面积二层元三四层按元七住宅单价元面积项目开发投资估算及汇总前期工程费用计算方法为建筑面积单位面积金额。建安工程费建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费结构建筑特殊装修工程，设备及安装工程费给排水电气照明电梯空调煤气管道消防防雷弱电等设备安装，电梯购置安装费，智能设备购置安装费等。基础设施建设费基础设施费包括供水供电供气排污排洪道路电讯环卫等。计算方法面积单位面积金额管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。本项目投资估算按照销售额计算不可预见费不可预见费用为土地费前期费用建设成本设计勘察监理基础设施配套费和规费为依据的计算。项目开发投资估算汇总综合成本每平方米元序号费用名称计算依据建面金额万元土地费前期费用元建设成本元设计勘察监理等元基础设施配套费元规费元不可预见费财务成本万元用两年不计利息管理费用销售额销售费用销售额合计项目盈利情况初步计算销售收入商业首层按元二层按元三四层按元商业销售首层元万元二层元万元三四层元万元住宅销售元万元销售总计万元万元万元万元万元项目盈利情况序号项目名称计算依据金额万元销售收入税费销售收入各项成本利润利润率说明本测算为静态测算本项目实施周期约三年结论本项目利润率为，项目可行资金筹集与运用计划总投资估算表单位万元时间项目序号费用名称金额万元第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度第季度第二季度第三季度第四季度土地费前期费用建设成本设计勘察监理等基础设施配套费规费不可预见费财务成本管理费用销售费用合计财务效益分析销售收入计算项目总额万元销售收入估算表万元年年年面积均价二季度三季四季季二季度三季四季度季度二季度三季度四季度元每平方米或每个季度度度度度首层二层三层四层住宅总额比例财务现金流量财务现金流量表全部资金单位万元，序项目建设及销售期年合计号年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度年第季度年第二季度年第三季度年第四季度现金流入销售收入小计现金流出开发建设投资销售费用销售税金及附加所得税小计净现金流量累计净现金流量折现率财务净现值累及财务净现值测算折现系数财务净现值盈利能力分析静态动态静态财务指标净现金流量万元静态投资回收期年全部资金投资收益率自有资金投资收益率动态财务指标财务净现值万元动态投资回收期年财务内部收益率敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等的预期发生变化的程度，找出项目的敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时的项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。选择需要分析的不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化的是售价总投资额。确定进行敏感性分析的经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务的内部收益率。计算因不确定因素的变动引起的评价指标的变动值分别计算平均售价上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标的影响，具体分析见下表不确定性因素的变动引起评价指标变动表风险因素变动幅度项目内部收益率销售单价总投资额内部收益率的敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素的敏感度系数评价指标变化的幅度不确定性因素变化的幅度销售单价平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目的收益。在预售和销售前，开发商应当确实适当地做好定价的工作，同时在销售过程中，根据客户的反应来适当调节销售价格。销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。另方面，合理的控制总投资，是增加利润的个有效手段。所以开发商应当在整个开发过程中建立个系统的成本控制体系，建立科学的管理体系，尽可能实现以最低的成本来实现最大的经济效益。三项目风险分析从当地市场的情况来看，目前房地产市场已经处于个逐渐回暖的阶段，再加上地方特点，定会吸引更多的外来的投资者和城市化进程的加快房价平稳上涨，项目市场风险不大，主要风险来源于下两个方面项目建设阶段质量风险在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大，擅自改变设计造成风险。在施工管理中，管理人员和施工技术人员不重视关键部位和关键过程的跟踪检查和处理，完工后导致产品有严重的使用功能缺陷甚至影响结构安全造成的风险。要求施工人员技术人员监理及管理人员更要注意对质量的把控，以免出现质量问题造成风险。成本风险在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等的市场价格上升而引起的建安成本增加的风险。技术风险是指由于科技进步技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对本项目的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新翻修和改造。项目销售阶段经营风险经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产项目开发中的经营风险主要取决于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能