局等。道路系统与停车规划根据各功能组团之间的关系，与总体规划合理衔接，进行交通流线设计，在区域内设置不同类型和级别的路网框架含车行道和人行步道等，合理规划各类停车设施，尽量减少车流人流物流的相互干扰。景观系统及公共空间规划在规划中考虑景观与各种功能需求的有机结合，合理设置景观通廊和重要节点，使建筑布局与景观系统相互协调。基础设施规划以循环经济和低碳理念为指导，对水电气热等各类基础设施进行规划。全景鸟瞰图制作全景鸟瞰图，全方位展现汽车城国际现代的城市景观。重点区域鸟瞰图对主入口主体建筑重要景观节点等区域制作鸟瞰图。全景模型制作和重点区域模型制作根据需要制作全景模型和重点区域模型。宣传片根据需要制作宣传片。规划成果反映规划成果的方案文本图纸展板总平面规划图，鸟瞰图，光盘演示文件等。其中图纸包括总平面图表达设计构思的分析图如功能分析图景观系统与公共空间分析图道路系统与停车分析图等重要节点设计平面图重和竖向设计图总体鸟瞰图以及其它能反映设计意图的图纸。三控制性详细规划规划内容规划达到国家规定的控制性详细规划设计深度要求，用地分类以小类为主。完善地区用地功能结构布局和功能配置。规定各地块建筑高度建筑密度容积率绿地率等控制指标规定交通出入口方位停车泊位建筑后退红线距离建筑间距等要求。明确各地块土地使用性质兼容范围控制土地使用强度及相关的规定性指标，提出各地块的建筑体量体型高度色彩风格等要求。建立合理适当的人车交通系统，确定各级支路的走向红线位置断面控制点座标和标高，合理配置公交站点线路和站场站点位置及公共停车场布局。根据规划功能布局和人口容量的分配，从整体的角度完善规划用地范围的公共设施配套，用地规模位置和界域。创造高标准的城镇绿地系统。根据规划容量，确定工程管线的走向管径和规划控制廊道，落实各市政配套设施用地，规定其服务规模建设位置用地范围。规划成果规划成果包括纸质文件及相应的计算机文件。纸质文件包括文本说明书图纸和图则。说明书准确完整地阐述规划意图和内容。图纸包括区位图用地现状规划图土地适应性评价图道路系统现状规划图地块划分编号图公共与配套设施规划图绿化系统现状规划图市政工程管线规划图表达规划设计意图的分析图等。四修建性详细规划规划内容在控制性详细规划的约束下，成果达到修建性详细规划的编制深度。注重体现项目独特品味和建筑景观的整体协调，适应未来的不同的使用功能，应对市场的变化，在考虑各项功能的合理布局基础上，兼备经济效益。内容包括详细分析项目基地条件，确定修建性详细规划的原则与总体构思，根据汽车城特点，进行总平面规划，空间组织，创造景观特色，进行道路和绿地系统规划，进行各项专业规划及管网综合，竖向规划，提出主要技术经济指标，估算工程投资。规划成果规划成果包括纸质文件及相应的计算机文件。纸质文件包括规划图表达规划设计意图的分析图等。五景观规划规划内容严格遵循总体规划的思想，在其基础上进行深化设计，确保景观设计与规划的整体性协调性统性。空间环境设计具有前瞻性，树立可持续发展原则。空间环境布局强调整体关联性，总体布局上讲究构图艺术性和形式美。充分营造绿色空间，强调与周边环境的共生与互动。规划成果格式文本图册，以及能够自动播放介绍方案的多媒体文件。设计说明书主要构思及创意，相关经济技术指标，工程概算。设计图纸总平面图表达设计构思的分析图重要节点设计平面图重要节点竖向设计图重要节点效果图以及其它能反映设计意图的图纸等。第四部分服务费用及时间针对贵项目的工作目的，为提供完善的服务，为贵公司提供确实可信的决策依据，将需要以下费用予以保障。工作内容费用万元收费依据工作时间天项目策划项目现状及优劣势分析含人工费资料费固定资产使用费管理费等市场研究含案例比较基本功能定位及产品详细定位规划设计建议开发模式建议经济测算和风险分析营销推广初步建议小计总体规划方案设计设计构想总平面布局功能分区分析及表达道路系统与停车规划景观系统及公共空间规划基础设施规划每个专项万元全景鸟瞰图重点区域鸟瞰图含主入口鸟瞰图重点节点鸟瞰图等，平均元张全景模型制作根据需要再行报价重点区域模型制作根据需要再行报价制作根据需要再行报价小计控制性详规达到国家控制性详细规划的深度，包括明确各地块土地使用性质各项控制性指标等元公顷分图图则元公顷小计修建性详规小计按公顷计价，建筑单体效果图和模型费用另计。景观规划小计元景观面积，暂按总面积的计算，不含扩初和施工图注该工作时间为技术工作时间，不含沟通协调时间。我们将配合贵项目的进展，与贵公司采取互动沟通的方式，贵司可采取全程委托的方式，也可根据工作进展采取部分委托的方式。第五部分地格公司及项目主要人员简介地格公司简介北京地格规划顾问有限公司是在北京注册成立的从事规划咨询的专业公司，深入挖掘土地承载的财富与梦想，以土地利用规划业务为核心，与房地产策划土地开发整理建筑设计施工业务共同形成上下游互动的产业链条。公司与国内土地规划建设等相关政府部门保持着密切的联系，与北京大学清华大学中国城市规划设计研究院国务院发展研究中心国家建筑中心国家环境中心等机构建立了广泛的长期的战略合作。公司主要成员来自北京大学清华大学南京大学同济大学天津大学美国南加州大学等国内外著名高校和科研院所，具有在国家建筑中心行业协会国际房地产咨询企业等单位多年工作经历，公司还拥有在土地利用规划城市规划房地产行业具有几十年理论研究和实践经验的流专家顾问队伍，如北京大学知名教授董黎明胡兆量南京大学知名教授郑泓毅等。二主要人员简介项目负责人吴运娟北京地格规划顾问有限公司，总经理毕业于北京大学城市与环境学系，原戴德梁行国际顾问有限公司项目经理，现任北京地格规划顾问有限公司总经理负责土地利用总体规划城市规划和房地产开发策划咨询等工作。参与的土地利用规划领域主要项目全国土地利用总体规划纲要年的专题优化城乡用地结构和布局研究年北京市土地利用总体规划前期研究综合报告大纲北京市通州区延庆县土地利用总体规划海口市土地利用总体规划前期研究北京通州宋庄镇中心区大灰店村新农村整理项目等。在城市规划领域，曾负责或参加过西安高新区二期规划年调整项目浙江德清城镇体系规划年唐山新区分区规划年新疆阿拉尔中心区控制性详细规划年北京通州科技创业园及建研院研发基地总体规划等项目。在房地产及区域开发策划领域，曾负责或参加过北京怀柔新城项目策划北京核心区项目策划河北秦皇岛黄金海岸项目策划西安高新区二期规划核心区商业策划中国妇女博物馆项目策划奥运村及国家体育馆项目策划奥运五棵松文化体育中心及其配套商业策划今典花园号楼销售策划，号楼开发定位策划等多个策划项目。此外，还进行过北京基本农田划定标准和潜力研究海口市城乡体化综合发展规划国家开发银行固定资产经营模式研究北京居住区配套设施建设标准体系研究北京交通枢纽及其配套设施研究我国住房分配货币化的转换机制目标与政策研究等多项政府机关企事业单位委托的土地利用和规划研究工作。主要著作中国现代土地利用规划理论方法与实践，作者董祚继吴运娟，中国大地出版社，年月出版。北大清华蓝旗营教师住宅集资建房模式研究中国住房十年发展特点与发展趋势研究北京南城传统商业区的现状分析与改造建议修订奥运规划，建设北京奥运双中心世纪建筑特点和世纪建筑展望论成熟社区新建楼盘的产品策略和价格策略等论文数十篇。技术负责人王慧智北京地格规划顾问有限公司，副总经理，毕业于西安建筑科技大学建筑学院，原北京土人景观和建筑规划研究院项目经理，现任北京地格规划顾问有限公司副总经理，负责项目规划设计景观规划和城市详细规划等，主持过上百个项目的规划设计工作。技术顾问董黎明北京大学环境学院教授博导，中国土地学会副理事长，中国房地产估价师与经纪人协会副会长，中国城市规划学会理事。山东济宁美恒国际汽博城项目建议书北京地格规划顾问有限公司核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,年月日目录第部分前言第二部分项目概况第三部分地格公司为项目提供的服务内容总体策划二总体规划三控制性详细规划四修建性详细规划五景观规划第四部分服务费用及时间第五部分地格公司及项目主要人员简介第部分前言本项目建议书是特别为山东济宁美恒国际汽博城项目以下简称贵项目而制订。我们将以雄厚的专业知识和技术力量丰富的经验及灵活的服务，为贵项目提供专业性服务。我们将首先准确深入地了解贵司对整个项目的战略目标和发展规划，以此作为我们工作的出发点。配合项目的进展，开展项目策划工作，对项目进行市场定位产品定位价格定位，进行投资收益分析，提出规划指标建议。为项目提供总体规划方案设计控制性详细规划修建性详细规划景观规划等不同阶段的支持工作，与贵司加强沟通和研讨，为项目的开发提供支持和决策依据。我们将组织各方面专业人员，利用多年从事规划土地房地产专业的经验及科学的分析方法，为项目提供我们的专业意见，助推这里成为具有核心竞争力和国际水平的汽车博览城。第二部分项目概况山东济宁美恒国际汽博城项目是由山东美恒公司拟投资兴建的大型国际汽车城。项目面积约亩，靠近京杭大运河，位于山东省济宁市，靠近孔子故里。项目具有强大的经济基础和专业的技术人员优势，与当地政府机关具有长期良好的合作关系。项目目前在开发运作模式土地规划等方面的工作均取得定进展。本建议书的工作目标是进行全过程的项目策划规划服务。第三部分地格公司为项目提供的服务内容总体策划工作内容项目现状及优劣势分析通过对济宁市及更大区域范围的社会经济总体情况政府的政策导向城市规划及城市化进程重大事项等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目产生的影响，确定本项目在区域中的地位。解析土地现状条件包括地块位置土地四至土地拆迁情况土地市政条件土地交通条件功能要求和建设容量限制因素等，进行项目的分析。市场研究针对济宁市汽车交易市场和房地产市场，从整体市场情况区域市场情况以及竞争个案三个层面，结合项目所处区域的具体状况，分析适合本区域的具体物业类型及其功能分布。其中整体和区域市场分析包括分布特点及供给情况客户特征价格水平客户构成等竞争个案及潜在项目分析包括位置规模定位价格水平经营状况户型及面积客户构成等。以国际视野，寻找国内外汽车城规划策划案例德国大众汽车主题公园阿联酋法拉利主题公园等，详细分析其主要特征功能类型规划布局配套设施建设交通组织等。从区域现状功能定位规划方案营销重点等角度分析国内诸多汽车城上海安亭国际汽车城广州花都汽车城重庆西部国际汽车城济南汽车城烟台汽车城等特点及可借鉴的经验。项目基本功能定位及产品详细定位结合宏观经济环境项目现状市场研究的结果，以经济效益社会效益和环境效益最大化为原则，对本项目的基本功能定位和产品设计给予建议，包括项目基本功能目标客户群定位拟开发的物业类型及其档次等。在项目功能定位和与贵公司充分沟通的基础上，针对贵项目的目标客户群和物业类型，进行进步的详细定位策划，包括目标客户群的细分价格建议不同物业类型的规模不同物业类型的空