化，项目的建成将成为各民族文化的展示传承与保护起到积极的作用。二项目概况拟建地点云南大酒店建设项目选址于县新城区，县位于云南省东南部州西北部，地理坐标为东京，北纬，距省城昆明市公里，距州府县城公里，县城设锦屏镇，海拔米。项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的米大道，与盛德花园隔街相望，处于新城区的中心位置，交通便利。地块通过大街与县城相连，距县城直线距离不足公里，距风景区公里左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净用地面积约亩。项目地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交通干道主要有规划中的米大道米大道，北侧是规划中的风味食品条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区现代时尚能满足旅游接待休闲度假购物娱乐健身生态等多项功能为体的建筑项目。二建设规模和内容建设规模根据县旅游发展规划县旅游业发展十五规划和片区详细规划，经长期市场调查，为缓解景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为平方米，设客房标间间，日接待游客能力人。建设内容酒店客房按标间计间，每标间平方米，合计平方米。会议平方米文化娱乐平方米餐饮平方米商务含商场平方米康体平方米地下停车库平方米，个车位。建筑功能规划大酒店为四星级旅游大酒店，是整个旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外会务商务接待。含总统套房高档商务套间特色套间行政套间豪华标间高档标间高档单间残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务餐饮会务商业娱乐停车旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为人次。商务中心康乐中心中西餐饮健身房便利超市高雅茶座等基础配套功能配置。四星级旅游度假酒店，是和第家四星级酒店，将成为乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。三主要建设条件丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托旅游度假区始建于上世纪年代末，经过近多年的开发利用与保护，已经成为国家级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模年个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在县城建设个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。旅游度假区位于县中部，总面积平方公里，平均水深米，最深处米，蓄水万立方米，目前已经开通了公里的水上游路，开发了荷叶湖情人湖灯笼湖摆龙湖仙人洞观音洞火把洞月亮洞六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖边连片分布的田野深林花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天水人和谐共处的荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，步景，令人不禁想起横看成岭侧成峰，远近高低各不同的诗句，不禁令人流连忘返。旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，是自然生态型旅游以的湖水，将荷叶湖情人湖灯笼湖摆龙湖仙人洞观音洞火把洞月亮洞六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示旅游度假区的水体群山植被地貌等自然景观二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示旅游度假区的民俗村寨风貌三是文化生态旅游，以赏荷品荷说荷为基本内容，展示极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。优越的地理位置拟建的大酒店选址于县新城区，距县老城区中心公里，距公里，毗邻亩城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。符合区内旅游区外服务的景区总体规划设想。新城区基础设施条件能满足项目要求新城区规划起点高，主干道米宽，次道米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店风味食品街购物步行街度假村等正在建设中。基础设施水电路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。四项目投入总资金及效益情况酒店投入总资金万元及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以年计算，摊销费按年计算管理费用主要包括管理人员费用物业管理费用广告宣传费用等财务费用根据本项目固定资产及流动资金贷款计算。历年成本预测见附表工资及福利企业定员人，其中管理人员人，营业及辅助人员人，管理人员月平均基本工资元，营业及管理人员月平均基本工资元，全年应支付基本工资万元福利费及各种保障基金按全年基本工资的计提为万元，故企业全年工资及福利费合计支付万元。折旧费项目固定资产为万元，按年折旧，每年提取折旧费万元，折旧率为。维修费按折旧费计提，每年维修费为万元物耗及低值易耗品消耗按客房收入的计提，经营期第年万元第二年为万元，第三年为万元餐饮成本按餐饮收入的计算，第年为万元，第二年为万元，第三年为万元水电动力燃料费水费年耗吨元万元电费万度元万元燃料元万元合计万元摊销费用项目有无形资产及递延资产万元，按年摊销，每年摊销万元财务及管理费按营业收入的计，第年万元，第二年万元，正常年万元项目经估算，正常年总成本万元，经营成本万元详见四利润估算本项目所得税率为，未考虑减免因素。预计年利润税后为万元。历年利润估算见附表损益表。五财务指标本项目各项数据及指标见附表，项目完成后，年营业总额可达万元，年上交营业说万元，上交所得税万元，税后利润万元，项目投资利润率，投资利税率，从附表的现金流量表计算可看出，本项目税后内部收益率为，投资回收期为年，项目的财务效益是可以接受的。六风险分析盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为年固定成本年销售收入销售税金年可变成本敏感性分析基本方案财务内部收益率为，投资回收年年所得税后。本报告还对营业收入营业成本固定资产投资变化，对内部收益率，投资回收期，还款期分别作了单动态变化的敏感性分析，详见表，从表中可以看出，营业收入变化对投资效益，指标的影响最大，其次是经营成本变化，影响较小的是投资变化。定性分析建设期风险分析近期，由于通货膨胀，导致建筑材料价格上扬，特别是钢材水泥木材等三大材料及人工费的价格涨幅较大，因此，项目在实施中要重视未来建材建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。经营风险分析虽然景区同档次酒店为空缺，但近期星级宾馆还不少，对般客户仍具有较强的吸引力。本项目为高档酒店，应坚持经营特色，引进国外先进理念，避免新开业客源少，声誉低等风险，尽快达到较满意的住宿率，从敏感性分析也可看出提高租住率对增加营业收入的重要性。当地政府规划在景区外围建设个二级旅游接待区，其地理位置服务配套等都对本项目将造成定的冲击。从项目的总体条件来分析，虽然面临着定的市场挑战，但本项目的市场背景基本成熟，市场前景广阔，只要项目运作思路及方法符合市场的需求，那么本项目就能成功，就能真正成为新城的标志项目旅游接待区的核心项目提升景点整体接待能力的重点项目。二社会评价项目的建设，有利于提升县城市形象项目的建成，将能有效地改善在旅游接待设施水平方面的不足，进步提升的旅游接待商务接待水平，有利于提升的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建成，将填补作为个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个州都具有定的前瞻性，有利于提升的城市形象，有利于丰富的城市内涵，有利于旅游经济发展模式从质量较低的观光型向质量较高的观光休闲度假型转变。二有利于提升旅游接待能力项目的建成，是旅游接待水平发展的个里程碑，结束了以及整个州没有四星级酒店的历史，开创了旅游接待的新起点，它的建筑理念规划设计以至其建筑品质建成后做引进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升旅游接待的质量和发展水平，提升旅游接待能力。三项目的建设，有利于促进的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地的经济建设产生巨大大拉动作用，也必将成为县的个新的经济增长点项目在开发过程中，预期能给政府带来万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来万元左右的财税收入项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为当地提供定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发管理经营技术与理念，为当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动力素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务科赫和高端客户对城市发展的信心，必将促进与增强的整体招商引资能力与水平。四项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与城市化进程的步伐紧紧相连，与旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给人民带来开放式的园林景观和休憩场所高档次的娱乐休闲中心集中的商业购物广场和步行街展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效地提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。五项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设。项目的建设，将提升板块在文化商业旅游等业态方面的丰富性，使板块旅游经济圈的有效何互补和功能延伸，进而成为标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕创建山水园林生态旅游城市的指导方针，合理规划精心施工，引进具有实力的投资商开发商，以及流的设计施工监理营销策划单位，为的开发建设带来先进的理念，对于板块的建设开发有着长远的指导与示范意义。六项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播。项目的开发，将以可持续发展永续经营为宗旨，践行区内旅游区外服务的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大礼