盘品质与燕郊无异，生活配套 设施和都市感上略胜燕郊筹，而楼盘售价则仅为燕郊同等楼盘的。 香河还拥有其独特的人文景观天下第城香河家具城中国足球基地。其 中，天下第城以会议展览为主，集休闲度假康体健身美食购物影视拍摄等多种功 能于体，是目前国内规模最大的综合性国际会展中心。十分符合当下白领阶层生活休闲 商务会谈的需要和追求高品质生活的心态。 香河燕郊模式新升级版 早在计划经济时代，香河县的统购统销就被纳入北京范畴，由此可见，香河与北 京的渊源不可谓不深。而国安天下第城中国足球训练基地选择于此，也正是 由于这种渊源，而目标直指北京客户的香河家具城成为当地龙头产业，更充分展 现了香河欲与北京体的决心。 然而，区别于燕郊多聚拢的是中小开发商，龙蛇争斗的局面为香河楼市已然写下 了不同的语境，那些高空置率罕见的高租售比高密集低档次住宅配套不完 备等与燕郊楼市相关的标签，自然不愿意被云集香河的实力派龙蛇们再次看到。因此，在分得北京楼市盛宴杯羹与获得新的发展天地之间，政府搭台， 开发商唱戏，以产业刺激区域开发模式是否适合当前的经济环境，以低价为核 心竞争力的燕郊模式如何在香河拥有新的升级版，正在获得业内众多期待的目 光。 差异化竞争优劣并存 相比燕郊以及北京周边而言，目前香河市政配套相对不甚完善，基础环境较差， 良好的运河等水资源还有着污水治理欠妥的瓶颈。这些既是开发难点也是未来的 发展潜力。 除却后发优势外，些燕郊所不具备的优势，也让香河获得了大于燕郊的发挥 空间。首先，香河不仅与北京接壤，还与天津接壤。在与北京相距稍远的同时， 便获得了距离天津等地稍近的便利，吸引外部置业人群的范围自然扩大。 其次，燕郊发展之初主要是沿着国道两侧逐渐延伸，而香河本身就是座 城市。从时间上来看，燕郊开始发展的时间较早，规模发展是在上世纪年代 中期，起初是从单位宿舍基础上发展起来的，起点较低。近几年来才进入快速发 展期。而香河则直没有大面积的开发。 而在环境优势领域，香河地区四面环河，水资源丰富，主要有北运河青龙湾 河潮白河等水系环绕，仅水域面积就近万亩，而香河的林业资源也具有优良 的历史传统。 然而，从目前的趋势来看，香河这区域不排除有跟风投资者跟进，香河地产投 资活跃指日可待。因此，在这过程中，如果遭遇政府政策变化产业环境恶化 等等，大规模的投资者进入后中途受到打击就很可能导致香河楼市遭遇挫折。 产品创新与因地制宜 同时，不容忽视的是，以相对低廉的成本打造较低价的产品依然是开发企业必 然提及的优势，这正是香河与燕郊的共同之选。因此，是否将低价打造为第 吸引力，便是香河如果欲将燕郊模式升级前所要做出的选择。 因此，升级燕郊模式，香河自然不应将低价作为最大亮点，在更大的舞台 上，展示其他优势，便成为了香河所有开发商的必然之选。香河良好的自然生 态环境非常适合养老以及二次置业。香河绿树成荫，空气清新，森林覆盖率已 超过，空气质量好于二级以上标准天数天。在产品形态上，揪住香河 独具的环境优势，在产品领域，多打造些包括老年公寓养老住宅以及疗养中 心等中高端养老产品或者低密度高端住宅产品，则不失为种很好的选择。 相应地，在商业地产领域，些类似于大型亚健康保健中心业态的整合和招商， 正可成为北京周边休闲度假旅游地产产品的补充。 而为避免有城无业的燕郊弊病，城市综合体的开发模式则可帮助香河避免重 蹈燕郊覆辙。城市综合体具备的两大功能，即聚集人口以及活跃商业。在香河 这类缺乏城市基础设施建设的地方，城市综合体恰恰可以成为带动区域发展的起 点。由于香河自身配套有待完善，在这里的城市综合体业态也可创新，不仅可 包含传统意义上的商业商务写字楼住宅等内容，还可涵盖更广范围的物业 形态，比如公园影视城博物馆等等。同时缩减商业综合体的体量以便利于 未来的经济平衡。 绿地集团拆巨资建设的华北民用进口商品自由贸易区 自贸区将通过科学的规划完善的功能，立足香河面向京津辐射环渤海，站在 环渤海中心的区位战略高度，构建座全新的综合型现代化节点城市。 经过年的持续建设，高速完成从借力型附属型卫星城市到发力型自立型都市体系的过渡，为香河县廊坊市乃致河北省地方繁荣和京津发展做出贡献。自贸区力 争通过实现进口民用商品减免关税免税，打造民用商品自由交易的国际平台， 借助京津地区的商务旅游资源，配以本地区完善的服务功能，使得香河成为国际游 客特别是东北亚地区游客的购物首选之地。 自贸区以进口民用商品为切入点，依托巨大的国内消费市场和京津两地高素质的人 群流量，发展综合型的现代服务业，并与京津两地形成错位竞争，聚焦商贸服务业 现代仓储物流业和旅游产业。通过进口民用商品的规模聚集形成高吸引力的消费热 点，从而催生综合型现代服务业大平台的税源落地和经济增长。 京唐高铁的年的开通 万通地产在香河的目标则是建造个占地超过亩的万通生态镇。 盛达置而淡化现阶段地块周边配套不足的现状。还有政策 允许滚动开发，对缓解开发企业的资金压力具有重大意义。 第三部分项目研究 绝佳的交通位置，香河家具拓展基地的建成，京为本案的发展奠定了良好的基础 本案将建设成为香河家具拓展区内的标志性建筑，是低密度规模居住区，二总和体 开发的标志性建筑。 本案为投资商在香河树立良好的企业形象。 项目地块分析 优势分析 开发规模适度，生活配套日趋完善 地块面积方正利于规划，为设计全新的商业业态创造了可能 未来交通的便捷性和直达性，为打造具有特色化得居住社区创造了条件 本案房地产开发用地，因为地处河北省，各项规划政策和条件比较宽松，同时土地成本 具有相当的优势。 二劣势分析 目前的商业配套不成熟 目前交通距离稍远，距离香河市中心约公里，距离京沈高速公里左右，虽然已经 有通往北京市的公交车，但开车距离有不直达的感觉 前期开发投入较高，需要在大市政上的投入较高。 三机会点分析 城市规划带来发展契机 香河整体发展前景与潜力将被无限看好，这将为本案带来发展机会 北方家具拓展区将为地段的全新配套和未来升值创造了优良的基础。 香河的城市规划和区域配套处在日渐成熟的阶段。 交通和配套的大幅度改善将为未来北京天津等大中型城市购房者创造了郊区化置业的 可能。 四威胁点分析香河房地产趋势呈现出价低竞争的可能性 各路地产品牌开发商纷纷拿地，在相同的土地政策下土地成本都比较低，日后有价格竞争 的基础 总体居住供应量将在定时间内放量，为产品差异性和消化量带来不小的难度。 随着地产大鳄和品牌地产商进入香河地产市场，未来的开发量和市场供应量将会在定时 间内放量，加剧了市场的竞争和开发差异性的难度 五分析综述 项目优势呈显性特点，项目劣势有待区域发展加以弥补，城市房地产市场发展机会利好， 类别墅市场未来会竞争激烈。 二项目发展战略 依据项目分析，本案开发战略拟选择发展战略，即 充分展示项目优势，利用区域发展和政府推进城市发展的机会抓住市场为核心手段 通过走差异化路线，开发中端类别墅产品，打造资源和属性双重价值的奢侈生活空间 结合现有景观优势和中端类别墅产品的特点，形成项目核心竞争力。 三项目市场定位 北京最大的低密度老年居住社区 以未来便捷的交通路网为项目为依托，以低密度的舒适紧凑户型为设计核心， 以具有特色化的医疗和完善的老年人社区配套为卖点，打造北京最具规模的老年 居住社区，同时更能吸引中产阶级购房者实现的生活。 最具市场借鉴案例 孔雀城开发模式 大运河孔雀城基本信息楼盘更新时间 物业类别别墅建筑类别独栋联排叠拼 装修状况毛坯项目特色特色别墅，景观居所 区县商圈其他环线位置六环以外 物业地址其他中信国安天下第城对面交通图 交通状况大运河•孔雀城入住时将开通社区巴士直达国贸更多 开盘时间本月新开楼盘 入住时间本月入住楼盘 容积率关于容积率 绿化率关于绿化率 物业费元平方米月物业费说明点评物业 物业公司孔雀城物业 开发商华夏幸福基业股份有限公司相关网站 预售许可证香房预售证第号更多信息 售楼地址朝阳区建国路号万达广场座室 价格说明联排别墅 个北京城，四个孔雀城的开发定位准确并找到了市场分级后的需求。 用北京近郊的河北地界作为开发战略的选择位置，以较低的土地成本拿 地，以万的总价定位争取到了没有足够的实力去郊区化但渴望有 天有地的别墅生活的大批消费群体 用最低的土地和建设成本换取低开发成本和低总价，口号 公寓总价买别墅提前年住别墅 四项目客群定位 本案客群分为两类，分别是 显性客户 私营业主老年退休后置业外企中高层管理者二次置业者。 中产阶层有私人产业或投资产业，对别墅方式较为向往 老年退休后期望享受宁静的田园生活，但同时对医疗配套存在定程度上的依赖性。 名企中高层管理者本土或跨国集团的高级职业经理人，收入较高且较为稳定，社会交游 广泛，有定号召力 二次置业者，期望改善居住环境，拥有不止处住房，渴望宁静与高雅的别墅或者类别墅 生活，同时极可能置业后出现的生活方式。 二隐性客户 政府官员家具市场私营业主以及周边和外省来京人员。 五项目初步的规划方案构想 规划定位 产品线原则多个品牌开发商的介入，必须要分析市场的差异性来推导规划产品的