专为体力虚弱而智力健全，不需要护理 和监护的老人住宅专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的 老人住宅专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅专为体力 和智力衰退并患有疾病受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国 家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种式老年 住宅集合式老年住宅老年人合住的住宅护理型老年人住宅以及公立 养老院社会福利性。从资金来源划分实际上分为两种家庭和个人融资政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式 大体上可以划分为三种成套老年公寓住宅合居老年公寓住宅护理和医 疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助。 设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和老年人建筑设 计规范，从住区规划设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和 需求。老年公寓宜为低层小高层有电梯或平房有小院落，而不宜高塔楼， 住房面积以合室室二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急 呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设 施和服务，如医院健身娱乐文化教育图书资料购物中心银行邮 局交流活动家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医 院应具备治疗抢救咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年 人进住社区最关心的问题之。 规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，老年 公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人 不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的老年公寓住宅。但是中国 目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大中低收入 者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。 老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经 营性与公益性相结合为好。老年公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换 旧房出租返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以 及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会 出资予以建设。三老年公寓老年社区的现状与问题 老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也 积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公 寓的需求的不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城 国际老年公寓，是北京市规模最大的老年公寓。它建于北京北部的小汤 山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入 住。它的环境优美设施先进服务较好。上海市是最早进入老年型的城市， 老龄事业发展较早。年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之， 目前全市养老院和老年公寓的床位已达万多张，相当现有老年人口的。 大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位 张。这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提 供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。 但是，由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看还存在不 少问题和需要改进之处。 老年公寓的建设供不应求。国外些发达国家，进住老年公寓和养 老机构的老年人约占老年人总数的左右。以我国大连市为例，岁以上 的老人万，占城市总人口的，若入住老年公寓和养老机构的老 人占总人口的比重，按的比例分析，多万的老年人中，将有近万人 入住老年公寓和养老机构，而目前仅有千多个床位，这远远不能满足随着 人口老龄化发展对老年公寓的需求。 老年公寓的布局不尽合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有 例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都 很好，但地点远离社会远离亲友。交通不便有的居住高层塔楼并密度较 高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。 老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较 好，但是租售价位较高，有的月租价高达元，很多老年人只好 望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月所需费用不超 过元中外房地产导报年期。北京市年调查显示， 岁以上的常住人口中，以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他 们所能承受的平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以 接受的价位为元老年住房专题会议论文集年。可见， 在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合 广大中低收入老年人的承受能力。 些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。般来说设备齐全， 环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构， 如福利院敬老院的环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所 乐的目的。 政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和 养老机构存在资金投入不足管理不善等问题。 索引 内容概要 二公司简介 公司概况 发展目标 现务变 成公司在老年服务市场上正式的核心业务，不断完善公司在老年服务市场产 业链的服务范围，为公司的业务构造完整的产业链，也为实现公司的长期发展目标奠定业务发展基础。 管理团队结构 总经理李阳 总工程师陈君翯高工 副总经理赵玉献 财务总监彭啸天经济师 三项目市场背景与市场情况分析 老年地产涉及的些宏观环境分析 人口老龄化趋势 人口老龄化是世界化的发展趋势。按照国际标准，个国家或地区 岁以上的人口达到总人口的以上，或者岁以上人口达到总人口的 以上，即为老龄化国家和地区。按照这个标准，世界上有很多发达国家已经 进入老年型社会，如意大利德国希腊日本等。排在首位的意大利 年老年人口比例高达。同这些国家相比，我国人口的老龄化程度还不是 很严重，但由于特殊的国情，我国却即将或已经成为世界上老龄化程度最快 的国家。 有关数据显示，年我国的总人口达到了亿，岁及以上的 人口为亿人，占总人口的其中，岁及以上的人口为 亿人，占总人口的。这表明，我国已经步入了老龄化国家的行列。 同时，国内外近期人口预测发现，在年之后，我国的老龄化速度将呈 加速度状，至年，在每个人口中，就有个左右岁以上的老人，将比那时期世界平均老龄化水平高出个百分点。可以预见，未来 的几十年中，我国的人口老化问题将更加严重。从出生率出现下降趋势到进 入老龄化社会，发达国家用了两三百年的时间而我国自上世纪年代末 年代初出生率开始大幅下降，到本世纪初迈入了初期老龄化，过程不过 多年。这其中既有政策性因素，也有社会因素。严格的计划生育制度，经 济社会高速发展，疾病控制卫生条件及生活质量快速提升，种种因素交 融共同导致了人口老龄化的加剧。 经济发展 国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础 据年第次全国经济普查显示年，我国的增加排 列世界第六位，虽然人均却排名在世界第位之后，只有全世界人均 的五分之。但我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高， 年人均已达美元，我国已进入了全面建设小康社会阶段。全面建 设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高， 老有所养的问题也将得到更好的解决。 政治保障 党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障 首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出， 以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。 其次，党和政府十分重视老有所养问题。从年开始，我国各地进 行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制 度改革的决定关于建立统的企业职工基本养老保险制度的决定社会保险费征缴暂行条例等文件。 年月，中共中央国务院发出关于加强老龄工作的决定， 号召全党全社会从改革发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老 龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明 确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进步完善社区 为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十个五 年规划的建议中指出要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和 国家把国民经济和社会发展第十个五年规划中把老有所养问题放到了十 分突出的位置，并指明了发展的方向。 理论与实践 理论和实践的探索，为实行家庭社区的社会养老提供了发展的理论和 实践依据 从理论上看，专家学者们进行了大量的研究，提出了许多有价值的可 操作性的发展思路。他们普遍认同，鉴于我国目前的经济政治文化发展水平， 家庭养老的功能必须予以保护和支持，而且家庭所能给予老年人的帮助和感 受是养老机构无法替代的。中国老龄科学研究中心特邀研究员民进会员对 如何实现老有所养问题的研究指出，养老仍应以家庭为主，机构养老不宜为 首选方向。这对于实行家庭社区的社会养老提供了有价值的理论支撑。 从实践上看，浙江宁波市实行了居家养老的做法，由政府购买养老 服务加大社区养老设施建设，使些高龄独居的困难老人不离家也能享 受社会化养老服务，既降低了养老成本，还为些下岗工人提供了就业空间，宁波市的这种做法值得其他地区学习借鉴和推广。 人文环境 休闲之都长沙要做全国最佳养老地 长沙正成为不少外地人退休后养老首选地，未来年将有上亿民资进入 长沙养老业。 个老人。依托传统家庭养老的人将越来越少，而居家养老社区养老 机构养老将成为养老模式的主流。而长沙因